Правильно ли Росреестр отказал в регистрации договора безвозмездного пользования комнатой?

В г. Брянске внучке бабушка подарила свою долю квартиры (комнату 12,7 кв. м). Там вместе с бабушкой мнго лет был прописан как член ее семьи, остался прописанным и проживает ее сын (внучкин дядя) - ликвидатор последствий аварии на Чернобыльской АЭС. Он - очередник-льготник в Администрации г. Брянска на получение Жилищного Сертификата.

Из-за этого дарения его не включили в список на получение ЖС в этом 2019 году, А для того, чтобы включить в список на следюющий 2020 год им (администрации) надо, чтобы мною письменный договор аренды этой комнаты им и бабушкой на 11 месяцев был отнесен в паспортный стол.

Вопросы:

1) Обязательно ли для этого регистрировать договор в Росреестре?

2) Можно ли заменить дог. аренды договором временного безвозмездного пользования? Можно ли его регистрировать в Росреестре?

3) Обязательно ли везде личное присутствие 96-летней бабушки, инвалида 1 группы по зрению?

4) Если договор заключить только с ним, останется ли она прописана в кваритре как член его семьи?

5) Играет ли роль площадь арендованного жилья?

Особенно интересно мнение юристов по этим вопросам.