Продажа квартиры несовершеннолетнего

Содержание:

1. Кто может продать квартиру несовершеннолетнего?
2. Как продать квартиру несовершеннолетнего? С чего начать.
3. Налоговый вычет при продаже квартиры несовершеннолетнего ребенка.
4. Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей (случай из практики).
5. Обсуждение

Кто может продать квартиру несовершеннолетнего?

Несовершеннолетний ребенок может быть или стать собственником недвижимого имущества. Имущество ему может быть подарено или им наследовано. Что касается распоряжения недвижимым имуществом, то за несовершеннолетних младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

При этом законные представители вправе совершать и вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, указанных в законодательстве. Так, в соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Другие случаи, также предусмотрены в законе, например, ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Проверяя сделку по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего на законность, органы опеки и попечительства проверяют, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли она его имущественные права или законные интересы.

При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.

С точки зрения законодательства продать квартиру несовершеннолетнего ребенка (распорядиться недвижимым имуществом несовершеннолетнего) возможно, но с практической точки зрения это достаточно сложно. Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья, которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, т.е. не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет ребенка в банке. При этом должны быть обоснованы преимущества именно таких действий.

Как продать квартиру несовершеннолетнего? С чего начать.

Если вы хотите распорядиться недвижимым имуществом несовершеннолетнего и вправе это сделать, нужно обратиться в орган опеки и попечительства для получения разрешения.

Для получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры несовершеннолетнего ребенка или доли в квартире вам будут нужны следующие документы:

1) заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (оформляется в органе опеки и попечительства);

2) паспорта родителей (законных представителей);

3) свидетельство о рождении ребенка;

4) согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;

5) согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);

6) копия паспортов всех собственников жилого помещения;

7) свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП);

8) акт передачи квартиры - в случае приватизации;

9) выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

10) поэтажный план и экспликация на квартиру;

11) отчет о рыночной стоимости имущества;

12) единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;

13) аналогичные документы на приобретаемую квартиру;

14) банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

В соответствии с Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, - 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ должен содержать мотивированный ответ. Отказ в выдаче разрешения можно оспорить в судебном порядке.

Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру потребуется предоставить в регистрационный орган следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);

2) документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);

3) свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 - ЕГРП);

4) договор купли-продажи (нотариально удостоверенный) и передаточный акт на квартиру. Должно быть представлено не менее двух экземпляров, один из которых - подлинник;

5) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;

6) письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;

7) выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).

Опирайтесь на действующее законодательство, в частности - ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ; пп. "а" п. 1 ст. 2, ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

Заявление и необходимые документы предоставьте в территориальное отделение Росреестра одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

-непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

-почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

-в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, документы по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, могут быть поданы нотариусом, который участвовал в оформлении сделки купли-продажи квартиры или доли в квартире несовершеннолетнего ребенка. Нужно иметь в виду, что данные сделки должны быть удостоверены нотариально.

За регистрацию перехода права собственности уплачивается госпошлина, ее уплачивает покупатель, а не продавец. Если вы продавец, а не покупатель, то вам может показаться, что и хорошо, и меньше вам забот. Однако, следует иметь в виду что, при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ). Поэтому своевременная уплата госпошлины необходима как в интересах покупателя, так и продавца.

Переход права собственности на основании нотариально удостоверенных документов должен быть осуществлен регистрационным органом не позднее трех рабочих дней с даты принятия Росреестром заявления и необходимых документов, а в случае представления заявления и документов через МФЦ - пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Срок для государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Налоговый вычет при продаже квартиры несовершеннолетнего ребенка.

Продажа квартиры, находившейся в собственности несовершеннолетнего менее трех лет (при приобретении до 01.01.2016) или менее установленного минимального срока (при приобретении после 01.01.2016), требует представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ. При декларировании дохода от продажи квартиры можно заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). С момента продажи квартиры прекращается обязанность по уплате налога на имущество физлиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей (случай из практики).

В случае если несовершеннолетнее лицо является собственником доли в квартире, законные представители такого лица (в соответствии со статьей 64 Семейного кодекса РФ законными представителями несовершеннолетнего являются его родители) в силу абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Так, Верховный суд республики Башкортостан в Апелляционном определении от 17.01.2013 по делу N 33-88/2013 признал недействительным договор купли-продажи жилого помещения, долю в котором имели несовершеннолетние лица, и постановил аннулировать свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателей жилого помещения и восстановить право собственности продавцов. Сделка была проведена при отсутствии предварительного разрешения органов опеки и попечительства на ее проведение, кроме того, после продажи спорного жилого помещения несовершеннолетние граждане не получили ни в собственность, ни в пользование иное жилое помещение, что недопустимо в соответствии с действующим законодательством.