Особенности аренды недвижимости

Договор аренды: заключение

Перед тем, как заключить договор, арендатору рекомендуется проверить все документы на недвижимость. Тем самым он обезопасит себя от заключения сделки с подставным лицом, не имеющим никакого отношения к объекту аренды.

Обычно в такой перечень входят правоустанавлювающие документы и иные, которые подбираются для каждого случая отдельно. Получение выписки на недвижимость из Росреестра также является необходимым.

Если при заключении сделки арендодателем будет лицо, не владеющее недвижимостью по закону, то при первом же обращении собственника имущества в судебные органы, заключенная сделка признается противозаконной, т.е. ничтожной. Тем самым она не будет иметь никакой юридической силы.

В подобных случаях арендатор не сумеет отстоять свои права на арендуемый объект. При признании следки недействительной, как правило, стороны отдают все полученное по договору друг другу.

Нередки случаи, когда Росреестр отказывает зарегистрировать договор аренды на помещение в части, по причине отсутствия на нее отдельного кадастрового паспорта.

Однако, в законодательстве имеется некоторый нюанс, на основании которого обязанность регистрировать арендный договор наступает при условии его заключения сроком от 12 месяцев и свыше.

Многие арендодатели заключают краткосрочные договоры аренды, продолжительностью менее года с возможностью пролонгации. Это дает им уверенность, что у арендатора не появились права на выкуп коммерческой недвижимости.

Передача объекта должна осуществляться при помощи передаточного акта. При этом, необходимо указывать все имеющиеся недостатки в помещении, его техническое состояние, ведь в последующем, при отсутствии данной информации арендодатель не несет никакой ответственности.

Оплата аренды за помещения

В обязанность арендатора помещения входит его своевременная оплата. За арендодателем закреплено право включения в договор аренда условий, на основании которых он сможет изменять стоимость аренды.

Однако, закон запрещает увеличивать стоимость аренды чаще одного раза в год. Чтобы исключить разногласий между сторонами, в договор следует обязательно вписать условия по оплате:

1. Услуг ЖКХ.

2. Общедомовых расходов нас содержание и ремонт.

3. Расходов на стационарную связь, интернет.

Стоит заметить, что сумма ежемесячных выплат за аренду недвижимости может указываться как в российской, так и в иностранной валютах. Данное условие также прописывается в договоре. Так как курс иностранной валюты постоянно меняется, то при заключении договора аренды стороны могут установить фиксированный курс, по которому и будет вноситься оплата.

В случае отсутствия данного пункта в договоре, арендатор сможет потребовать возмещения финансовых потерь при условии повышения курса. Данное право регулируется Гражданским Кодексом РФ.

Условие о депозите

Бывают случаи, когда арендодатель требует внести в договор условие о депозите. Данное право регулируется нормами Гражданского Кодекса РФ. При этом назначение обеспечительного платежа дает гарантии того, что арендатор исполнит основные, а также дополнительные обязательств в полном объеме.

Однако, нужно знать, что вещь на момент возврата должна иметь первоначальный вид, но допускается ее естественной износ. Средства, которые арендатор внес в качестве депозита, возвращаются по истечению срока действия договора либо в случаях, указанных в сделке.

Чтобы арендодатель не потратил средства, переданные ему в качестве обеспечительного платежа, рекомендуется:

1. Тщательным образом изучить все условия, касающиеся внесения, а также списания и возврата обеспечительного платежа.

2. Выяснить, какое обязательство, точнее его исполнение будет обеспечивать данный платеж.

3. Настоять на составлении списка обязательств, на основании которых арендодатель вправе воспользоваться депозитом по своему усмотрению.

Ремонтные работы на объекте аренды

Собственник обязан производить капитальный ремонт помещения. Что касается текущего ремонта, то им занимается наниматель. При заключении договора аренды за арендатором закреплено право настоять, чтобы в него включили пункт, содержащий способы компенсации при временных неудобствах, которые связаны с проведением капитального ремонта.

Когда арендатор соглашается на проведение капитального ремонта за счет своих средств, то он вправе требовать компенсации расходов. В договоре помимо данной информации следует указывать предельную сумму капитального ремонта и сроки его проведения.

Расторжение договора

Общее правило запрещает расторгать договор в одностороннем порядке. Однако, законодательство предусматривает исключительные случаи:

1. Существенное нарушение договора контрагентом.

2. При условии достижения соответствующей договоренности.

Таким образом, расторжение договора может быть осуществлено в одностороннем порядке через суд либо по взаимной договоренности сторон соглашения.

Важно знать, что договор аренды недвижимости продолжает действовать и при переходе права собственности на объект аренды к иному лицу.

Тем самым, отчуждение переданного в аренду имущества, само по себе не является причиной изменения либо расторжения ранее заключенного арендного соглашения.

Только серьезный подход

к правовым вопросам (usluga@e1.ru)