Как законно сдать квартиру: ИП или самозанятый?

С начала 2019 года в 4 регионах России начал работать новый налоговый режим – налог на самозанятых. Для собственников квартир, сдающих их в аренду, кроме действующих появился новый вариант налогообложения. И соответственно возникает вопрос: Какой же вариант налогообложения станет самым выгодным в 2019 году?

Сдача в аренду собственной квартиры – это очень распространенный способ получения дохода, поэтому государство пытается контролировать такие виды «предпринимательства» и начислять налоги на доходы от аренды.

Большенство таких «предпринимателей» работают в не законна, что крайне чревато. И если Вы решите работать «в белую», у Вас возникнет вопрос – а какой вариант налогообложения выбрать для осуществления деятельности по сдаче квартиры в аренду?

Рассмотрим основные варианты.

1. Платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не регистрируясь в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Да, можно даже так. Как не странно, вовсе необязательно регистрироваться в качестве ИП для получения доходов от аренды квартиры. Собственник при этом будет подавать ежегодно декларацию в ИФНС и уплачивать 13% от суммы полученных доходов.

Как видно у этого способа есть весомый плюс - это простота, не надо регистрироваться в качестве ИП и платить страховые взносы, однако с другой стороны 13% от дохода - это высокая налоговая ставка.

2. Зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Здесь важно выбрать нужную систему налогообложения из возможных 2 вариантов УСН – «Доходы», когда налог платится в размере 6% от суммы дохода или «Доходы минус расходы», когда сумма определяется как 5-15% (в зависимости о региона) от разницы между доходами и расходами ИП.

Отметим, что отличается не только сумма. Все ИП на УСН обязаны уплачивать страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование в размере не меньше минимальной суммы (в 2019 году это 29 354 + 6 884 = 36 238 рублей). Но порядок оплаты отличается:

ИП, использующие базу «Доходы», могут вычитать всю сумму страховых взносов из рассчитанного налога;

ИП, использующие базу «Доходы минус расходы», могут учесть страховые взносы в сумме расходов.

Следовательно, при варианте «Доходы» в случае низкой суммы доходов достаточно будет заплатить только страховой взнос, а сумма налога будет равна нулю.

3. Выбрать новый налоговый режим – «Налог на профессиональный доход» (НПД). Это тот самый налог на самозанятых, который с начала 2019 года доступен в 4 регионах России – Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Этот налоговый режим действует пока в экспериментальном режиме, но его условия достаточно выгодны для многих:

налоговые ставки – 4 или 6% от суммы дохода (в зависимости от того, реализуется товар частным лицам или предпринимателям);

регистрация и ведение учета – через мобильное приложение;

страховые взносы – можно платить по желанию, причем только на пенсионное страхование (взнос на ОМС включен в налоговую ставку);

ограничения на деятельность позволяют использовать режим тем, кто сдает жилье в аренду.

Налог на профессиональный доход ориентирован больше на тех, кто оказывает услуги и выполняет работы. Максимальный доход за год – 2,4 миллиона рублей.

Важно, что плательщики НПД могут параллельно работать на основной работе, главное – не по тому же виду деятельности, что и самозанятость.

ИП тоже могут работать по НПД, только они не должны иметь наемных работников (чего обычно не требуется при сдаче квартиры в аренду).

Таким образом, плюсов у нового налога множество – это и простота регистрации и ведения дела, и низкие ставки налога, и отсутствие необходимости платить страховые взносы. Среди минусов – работает только в 4 регионах.

Как видно, новый налоговый режим вполне может стать самым выгодным вариантом ведения бизнеса по сдаче квартиры, если этот бизнес располагается в одном из 4 регионов.