Выдел доли. Соглашение о выделе доли.

Использовать средства материнского капитала на покупку жилья можно только в случае, если детям и каждому родителю будут выделены доли в праве собственности. Поскольку не всегда имеется возможность сразу при покупке недвижимости определить величину долей для всех членов семьи, то Пенсионный фонд (ПФ) выделяет средства маткапитала после предоставления от родителей обязательства о выделении долей.

Данный документ является гарантией того, что приобретатель жилья обязуется в течение 6 месяцев выделить членам семьи доли в имуществе после регистрации права собственности в Росреестре. При наступлении момента исполнения обязательства родители должны наделить детей долями в квартире путем предоставления в регистрирующий орган соответствующего соглашения. Такой документ составляется у нотариуса, однако в некоторых случаях может быть составлено без его участия.

Альтернативным способом наделения долей всех членов семьи при покупке жилья с использованием средств маткапитала является договор дарения.

Законодательство позволяет распорядиться целевыми средствами материнского капитала на приобретение жилья только под условием, что оно будет оформлено в собственность всех членов семьи (в том числе детей, появившихся после выдачи сертификата).

Признать жилье общей собственностью можно только после наступления следующих обстоятельств:

1) Регистрации права собственности — если недвижимость приобретается по договору долевого участия в строительстве, то право собственности возникает после сдачи дома в эксплуатацию. При строительстве жилого дома — после оформления в собственность уже готовой постройки.

2) Снятия залога банком — если квартира приобретается в ипотеку.

Для выдачи средств на указанные нужды ПФ требует от родителей предоставить нотариальное соглашение, по условиям которого собственник должен будет выделить доли недвижимости в течение 6 месяцев после наступления права распоряжаться имуществом.

Существует возможность избежать исполнения требования о выделении долей на основании соглашения. Сделать это можно в случае приобретения готового жилья по договору купли-продажи. При заключении данной сделки продавец вправе передать недвижимость сразу в общую собственность, указывая в договоре доли всех членов семьи покупателя.

Для совершения подобной сделки с продавцом заключается договор купли-продажи, в котором обязательно необходимо указать, что часть денежных средств будет переведена на его счет из средств материнского капитала.

После оформления сделки родители обращаются в ПФ и подают заявление о распоряжении — о переводе средств на счет продавца. Около 1 месяца их заявление рассматривается, после чего в течение 10 рабочих дней денежные средства перечисляются продавцу. После полной оплаты договора сторонам необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с жилья (так как до этого момента недвижимость находится в залоге у продавца).

Размер долей детям при использовании материнского капитала.

Законодательство не указывает, обязательный размер долей по материнскому капиталу, поэтому зачастую граждане выделяют детям самые минимальные части.

Касательно размеров выделяемых долей сложилась определенная судебная практика. Одним из примеров является постановление судебной коллегии ВС № 11-КГ 17-34 от 20.02.2018. Указанным постановлением коллегия отменила решения судов предыдущих инстанций и определила доли членов семьи пропорционально объему прав на недвижимость.

В качестве обоснования коллегией ВС было указано, что равному разделу имущества супругов подлежит недвижимость, приобретенная во время брака. Тогда как согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, средства материнского капитала не являются целевыми и не входят в общее имущество супругов, соответственно не подлежат разделу между ними. Также по закону дети не имеют прав на совместно нажитое имущество родителей.

Суд указал, что доли родителей и детей разделяются, в зависимости от объема собственных средств.

То есть доли детей должны определяться пропорционально сумме материнского капитала.

Соглашение о выделении долей детям.

Если зарегистрировать жилье в общую собственность сразу при покупке не представляется возможным, то порядок определения долей будет установлен на основании ранее составленного соглашения.

Закон указывает, что доли должны быть выделены членам семьи по соглашению (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256). Однако такой вид договора, как «соглашение» законодательством не предусмотрен — таким образом именуется сама обязанность выделить доли. При этом стороны свободны в совершении сделок и вправе заключить любой договор, в котором будут содержаться различные элементы гражданских правоотношений, не противоречащие основам законодательства. Исходя из этого граждане вправе оформить имущество в долевую собственность на основании подобного договора.

Все сделки по изменению прав собственности в недвижимости должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Соглашение является правоустанавливающим документом, на основании которого Росреестр регистрирует право собственности на всех членов семьи.

После оформления данной сделки обязательство, предоставленное в ПФ, будет исполнено.

Как составить соглашение?

В зависимости от формы права общей собственности процесс выделения долей будет отличаться. Имущество супругов, нажитое в период брака, является их совместной собственностью, таким образом, независимо от того, кто из родителей стал приобретателем недвижимости размер долей супругов признается равным.

Однако существуют ситуации, когда родители владеют недвижимостью на праве долевой собственности, например, имел место раздел имущества или жилье изначально приобреталось в долевую собственность. В таком случае, для возможности выделить детям соответствующие части законодательство обязывает заверять такую сделку у нотариуса.

Для этого собственники должны обратиться к нотариусу и составить соответствующее соглашение, в котором указать долю каждого члена семьи и ее размер, например, каждому из супругов по 2/6, а детям по 1/6.

Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу без нотариуса.

Участие нотариуса при удостоверении сделки дарения не обязательно в следующих случаях:

1) При отчуждении долей детям от единоличного собственника — если родитель единственный или жилье приобреталось до вступления брак.

2) Если имущество находится в праве совместной собственности родителей.

Однако по вопросу обязательного удостоверения сделок при указанных обстоятельствах сложилась разнообразная практика. Существует разъяснение Управления Росреетра от 12.08.2016 г., согласно которому нотариальное удостоверение сделок необходимо только при наличии общей долевой собственности супругов. Позиция Управления касательно отчуждения доли при единоличной или совместной собственности заключается в отсутствии необходимости удостоверять сделку у нотариуса.

Данное разъяснение ссылается на ст. 7 ФЗ № 172 от 02.06.2016 (закона о внесении изменений), которым были внесены поправки в ст. 24 ФЗ № 122 от 21.07.1997 (закона о регистрации), Указанный закон устанавливает обязанность удостоверять сделки у нотариуса при отчуждении долей, однако не разъясняет нужно ли это делать в случаях совместной или единоличной собственности. Исходя из письма Управления можно сделать вывод, что при такой форме собственности нотариально удостоверять сделку нет необходимости.

Статья закона о регистрации утратила силу с 1 января 2017 года, однако обстоятельства, внесенные законом о внесении изменений применяются и по сей день, поскольку они указаны в действующей редакции п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07. 2015 в том же виде.

Позиция Управления имеет рекомендательный характер и на практике Росреестр может отказать в проведении регистрации при отсутствии нотариально удостоверенного договора. Однако в случае единоличного отчуждения имущества, в большинстве случаев, регистрирующий орган оформляет сделку при подаче простого письменного соглашения.

Законодательство обязывает выделять доли всем детям, в том числе появившимся после получения маткапитала. В таком случае оформить сделку без нотариуса можно будет, если при выделении долей ранее рожденным детям родители не изменили режим совместной собственности на долевую.

Договор дарения для распределения долей детям по материнскому капиталу.

Соглашение об определении долей подразумевает безвозмездную передачу недвижимости в собственность членов семьи. Поэтому данный способ передачи имущества основывается на положениях о договоре дарения. Поскольку законодательство не устанавливает каким именно способом необходимо выделять доли детям, то граждане вправе это сделать по соглашению или иным удобным способом, в том числе путем составления договора дарения.

Договор дарения о выделении долей детям по материнскому капиталу составляется на основании обязательства, соответственно в тексте дарственной необходимо указать, что:
"отчуждение долей осуществляется во исполнение обязательства согласно требованиям закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Заключение.

Вся проблема, в некорректно сформулированной норме закона, там не говорится, должны ли доли распределяться на все жилое помещение или только на ту его часть, что куплена на средства материнского капитала.

Столкнувшись с правовым пробелом, суды при решении споров о разделе имущества купленного на средства материнского капитала выносили разные решения: одни распределяли доли в праве на все жилье, другие только на часть.

Чтобы избежать споров в будущем, если супружеские отношения продлятся не долго, не стоит принебрегать обязанностью о выделе доли несовершеннлотеним. Так же не забывайте, что данное обязательство подлежит исполнению, в противном случае вас могут принудить в судебном порядке исполнить данное обязательство.

Но, к сожалению как показывает практика супруги не могут договориться об этом самостятельно, в связи с чем заинтересованной стороне приходится обращаться в суд, для разрешения спора.