Когда управляющая компания должна заменить батареи в квартире

По общим правилам, как мы знаем, батареи являются собственностью, и бремя содержания и поддержания их работоспособного состояния возложено на собственника.

Однако Сасовский районный суд Рязанской области пришёл при рассмотрении дела к иному выводу, и Рязанский областной суд согласился с ним в выводах при рассмотрении апелляционной жалобы (дело № 33-1942/2018).

Истец Денисов Э.В. обратился в суд с иском к управляющей организации с требованием произвести замену батарей в его квартире. Сотрудники управляющей компании произвели осмотр батарей, составили акт о необходимости замены, однако производить замену отказались.

В суде представитель УК ссылался на то, что условиями договора управления многоквартирным домом, заключённого с истцом, предусмотрено, что замена и обслуживание батарей в квартире не является обязанностью УК.

Цитата: содержание и ремонт общего имущества включает в себя, в том числе, обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (вентиляционных каналов, систем отопления) за исключением замены радиаторов в квартирах.

Также представитель УК ссылался на стандартные нормы закона о частной собственности, жилищное законодательство и Постановление Правительства РФ №354.

Однако суды с доводами ответчика не согласились.

Как оказалось, батареи в квартире истца не имели отключающего устройства, т.е. являлись частью инженерной конструкции и, как следствие, общим имуществом многоквартирного дома. А обязанность содержать и производить ремонт общего имущества дома возложена на УК.

Выдержка из апелляционного определения суда:

Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции обоснованно указал, что радиаторы отопления находящиеся в квартире Денисова Э.В., расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, отключающих устройств не имеют, а поэтому такие радиаторы являются частью общей системы отопления, они не могут функционировать отдельно от всей системы отопления, так как предназначены для транспортировки тепла по всему дому (или отдельному стояку - подъезду), в том числе и в каждой конкретной квартире, в связи с чем, относятся к общему имуществу, а поскольку радиаторы отопления находящиеся в квартире истца требуют замены, пришел к правильному выводу о понуждении ответчика-ООО "ЖУЭ" произвести замену обогревающих элементов системы отопления (радиаторов), относящихся к общему имуществу, находящихся внутри квартиры.

Доводы ответчика о том, что условиями договора, заключённого с собственником, предусмотрено иное, суд отклонил, поскольку любые условия договора, противоречащие действующему законодательству, являются недействительными (ст. 168 ГК РФ, ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Следовательно, управляющие компании обязаны производить ремонт и замену батарей, в случае необходимости, если батареи не имеют отключающих устройств. Такой ремонт является для собственника бесплатным.