Верховный суд защитил арендаторов земель, ограниченных в обороте

Размер арендной платы за ограниченный в обороте участок, необходимый для обслуживания собственного здания или сооружения, не может быть выше ставки земельного налога. Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, они применяться не должны.

В чем проблема

На арендуемом у местной администрации земельном участке компания построила здание и зарегистрировала право собственности на него. В регистрации такого же права на участок компании отказали: участок ограничен в обороте.

Компания попросила снизить ставку арендной платы до размера земельного налога, поскольку это предусмотрено основными принципами определения арендной платы, установленными правительством.

Суды трех инстанций отказали. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право госсобственности на которые не разграничено. Ставка должна рассчитываться согласно региональному закону.

Позиция Верховного суда

Согласно одному из основных принципов арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог для "обычных" земельных участков, которые используются в сходных целях и на которых есть здания и сооружения. Это дополнительная гарантия для собственников зданий на участках, которые нельзя приобрести.

Если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов, такая плата должна рассчитываться согласно основным принципам. Правило распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.

А как быть с нормами регионального законодательства, исходя из которых размер платы выше размера земельного налога? Верховный суд разъяснил: в этой ситуации нужно руководствоваться основными принципами, как актом большей юридической силы.

Признав позицию нижестоящих судов ошибочной, Верховный суд направил дело на пересмотр.

Определение ВС РФ от 24.06.2019 N 305-ЭС 19-4399