Договор долевого строительства по закону 214-ФЗ в 2019 году

Есть общие правила при выборе застройщика для участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Это наличие строительной фирмы в списке добросовестных застройщиков региона, разрешительная документация на строительство, место регистрации фирмы (офшорные зоны – плохой вариант), страхование ответственности застройщика, регистрация права на земельный участок и т. п.

2019 год принес существенные изменения в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...» № 214-ФЗ. И покупателям новостроек необходимо учитывать нововведения. Изменения действуют с 1 июля 2019 года. Есть надежда, что поправки помогут предотвратить нарушение прав участников долевого строительства. Как получится на самом деле, покажет время.

Что новенького

Итак, с 1 июля текущего года застройщикам при заключении договора запрещено получать деньги напрямую от граждан – участников долевого строительства.

Согласно ст. 15.4, 15.5 закона № 214-ФЗ, участники долевого строительства будут перечислять деньги не напрямую застройщику, а на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.

Это не позволит застройщикам произвольно расходовать деньги участников строительства. Ведь застройщики часто направляют деньги, внесенные на строительство определенного дома, на достройку ранее начатых объектов. Эдакая финансовая пирамида, только в строительстве. В результате предыдущий объект фирма достроит, а на строительство следующего дома денег не хватит. Что в итоге, понятно каждому.

Теперь застройщику придется использовать собственные финансы для строительства. Строительная фирма получит деньги, внесенные участниками долевого строительства, только после сдачи дома.

Покупатель будет заключать договор на приобретение квартиры. Тогда как до изменений в законе 214-ФЗ договор долевого строительства предоставлял участнику только право требования квартиры у застройщика, но не являлся договором купли-продажи квартиры.

Также закон запретил застройщикам вести проекты, не связанные с жилищным строительством. Это исключит расходование денежных средств покупателей на нужды, не предусмотренные договором.

Договор, как и раньше, подлежит регистрации в Росреестре.

Исключение из правил

Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 г. № 480 определены исключения из новых правил.

Если многоквартирный дом готов больше, чем на 30 %, и в доме продано более 10 % квартир, застройщик по-прежнему вправе получать деньги от граждан напрямую. Если дом строится по соглашению с властями, для прямого финансирования строительства гражданами застройщику достаточно достроить здание на 15 %.

В новых условиях для покупателя важно проверить, имеет ли застройщик право получать деньги от граждан, минуя счета эскроу.

Упростит задачу введенная с 28 мая обязанность застройщиков публиковать на сайте ЕИСЖСразрешение на строительство, бухгалтерские отчеты, проектные декларации, разрешения на ввод в эксплуатацию и другие необходимые документы.

Для застройщиков, заключающих договор с первым покупателем после 1 июля 2019 года, внесение средств на счета в банке обязательно.

Что принесут изменения

Предполагается, что изменения повлекут удорожание квартир. Однако специалисты рынка жилья считают, что квартир для продажи по действующим ценам хватит еще года на 2–3.

Новая система привлечения денег для капитального строительства жилых домов, установленная законом 214-ФЗ, гарантирует высокую безопасность сделок с жильем, поскольку предполагает использование нескольких механизмов страхования. Даже при отзыве лицензии у банка, в котором открыты эскроу-счета застройщиков, Агентство страхования вкладов гарантирует возврат до 10 миллионов рублей. При невозможности завершения строительства дома банк аккредитует другого застройщика, либо вернет покупателю внесенную сумму.