Новые проблемы обманутых дольщиков

27 июня этого года вступил в силу федеральный закон № 151-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон значительный по объему и вносит качественные изменения в ключевые нормативно-правовые акты, касающиеся долевого строительства, поэтому в настоящее время оценить все его положительные и отрицательные стороны затруднительно.

Однако можно с уверенностью сказать, что с принятием 151-ФЗ проблемы сразу появились у граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (пострадавших граждан) – так называемых «обманутых дольщиков».

Дело в том, что ч. 7 ст. 23 федерального закона от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязанность признания пострадавшими таких граждан и ведение их реестра возлагались на контролирующий орган – как правило, министерство строительства соответствующего субъекта Российской Федерации. С 27 июня 2019 года данная норма абзацем «в» ч. 15 ст. 1 федерального закона 151-ФЗ признана утратившей силу.

Что говорит закон

Ч. 1.1 ст. 23.1 закона № 214-ФЗ с 27 июня 2019 г. в Российской Федерации предусмотрено ведение в электронной форме Единого реестра проблемных объектов, куда включаются данные по уже признанным в соответствующем субъекте Федерации проблемным объектам (сведения о них должны быть включены в утвержденную «дорожную карту»). Наряду с ними также подлежат включению объекты, в отношении которых наступили следующие условия (хотя бы одно):

— застройщиком более чем на 6 месяцев нарушен срок обязанности по передаче объекта участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве,

— застройщиком более чем на 6 месяцев нарушен срок завершения строительства объекта,

— застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ.

В свою очередь, Единый реестр проблемных объектов является составной частью Единой информационной системы жилищного строительства (ч. 1.2 ст. 23.1 закона № 214-ФЗ). Оператором этой системы, согласно ч. 2 ст. 23.3 закона № 214-ФЗ, является некий Единый институт развития в жилищной сфере, определенный федеральным законом от 13.07.2015 г. № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В ч. 3.1 этой же статьи поименованы так называемые субъекты информации – ряд органов исполнительной власти и застройщики, обязанные наполнять систему актуальной и достоверной информацией.

В минус

Очевидно, что вышеприведенные новеллы законодательства серьезно ухудшают возможности пострадавших граждан по защите своих прав и законных интересов.

1. Как известно, даже сами контролирующие органы, прямо ориентированные законом до 27.06.2019 г. на ведение реестра обманутых граждан в своих субъектах Федерации, так и не смогли или не захотели обеспечить достоверность и актуальность содержащихся в нем сведений: «не замечали» проблемных объектов, часто необоснованно отказывали гражданам во включении в реестр и исключали дольщиков из него без законных оснований, допускали нахождение в реестре руководителей и даже учредителей застройщиков – банкротов, не учитывали перемену лиц в обязательствах и т. п.

По этой причине Единый реестр проблемных объектов изначально получит от контролирующего органа недостоверные сведения и будет вестись еще хуже. Кроме того, на его содержании отрицательно скажутся множество субъектов информации и отсутствие ответственности определенного государственного органа (или должностного лица) за невключение обманутого дольщика в Единый реестр или за недостоверность сведений.

2. Для реализации мероприятий по восстановлению прав обманутых граждан касательно объектов недвижимости, внесенных в Единый реестр проблемных объектов, в Единой информационной системе жилищного строительства должны быть размещены утвержденный руководителем субъекта Федерации соответствующий план-график таких мероприятий и информация по его реализации (ч. 4 ст. 23 закона 214-ФЗ).

При этом остается неясным, о каком именно плане-графике говорится в законе. Если имеется в виду «дорожная карта» по решению проблем пострадавших граждан, принятая в регионах России в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 27.05.2017 г. № 1063-р, то она изначально касается только дольщиков, уже включенных в реестр пострадавших граждан, содержит неполные либо устаревшие сведения и не имеет точных временных рамок выплат денежных компенсаций. Если же это должен быть новый план-график, то при всех уже имеющихся недостатках уйдет немало времени на его составление и принятие.

Это первичный и далеко не полный анализ нововведений, предусмотренных законом № 151-ФЗ от 27.06.2019 г. Юристы и правозащитники пристально следят за развитием ситуации.