Чек-лист: что сделать учреждению перед сдачей имущества в аренду

Чек-лист: что сделать учреждению перед сдачей имущества в аренду

1. Получите согласие учредителя и собственника

Перед тем как сдать недвижимое или особо ценное движимое имущество в аренду, учреждение должно получить согласие собственника этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК, п. 2 и 3 ст. 298 ГК).

Если сделка для учреждения – крупная, то дополнительно получите согласие учредителя (п. 13 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»; далее – Закон № 7-ФЗ).

Если имущество относится к объектам социальной инфраструктуры для детей, учредитель должен оценить последствия передачи имущества в аренду и выдать учреждению заключение (п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации»; далее – Закон № 124-ФЗ). Исключение – учредитель не проводит оценку, если образовательное учреждение предоставляет медицинской организации помещение для оказания первичной медико-санитарной помощи (п. 4 ст. 13 Закона № 124-ФЗ).

Пример из практики: суд признал договор аренды недействительным, так как учреждение не получило согласие собственника и учредителя

Прокуратура составила акт о том, что университет сдал помещение в аренду без согласия учредителя и собственника имущества. Чтобы признать договор аренды недействительным, прокурор обратился в суд, который поддержал его: договор нарушает права детей (постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.11.2018 № Ф 05-18913/2018 по делу № А 40-216547/2017).

Учреждение несет административную ответственность, если сдаст имущество без согласия собственника. Учреждению грозит штраф от 10 до 20 процентов от сделки, руководителю – от 1 до 10 процентов цены сделки или дисквалификация на срок от шести месяцев до трех лет (ст. 7.35 КоАП). Также ответственность устанавливают законы субъектов.

Например, в Москве контролеры вправе оштрафовать должностное лицо на сумму от 10 до 30 тыс. руб., учреждение – от 50 до 150 тыс. руб. (п. 1 ст. 9.6 КоАП Москвы).

2. Опишите объект аренды

В договоре опишите объект, который учреждение будет сдавать в аренду (п. 3 ст. 607 ГК). Если допустите в описании ошибки, ФАС может признать, что учреждение ограничивает конкуренцию (ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»; далее – Закон о защите конкуренции).

Пример из практики: ФАС признала, что администрация ограничила конкуренцию, так как неправильно описала объект аренды

Администрация через аукцион сдала в аренду участки под металлический каркас и торговый павильон. Один из участников обратился в ФАС, так как выяснил, что до торгов сооружения уже находились на участках.

ФАС решила, что администрация нарушила конкуренцию: в извещении и аукционной документации нет информации, что на участке находятся сооружения. Администрация создала одним участникам аукциона преимущество перед другими, поскольку они не знали все характеристики участка (решение Псковского УФАС от 24.10.2017 по делу № 36/17/17-ТР).

3. Продлите договор на тех же условиях

После того как срок аренды по договору истек, арендатор имеет преимущественное право заключить с учреждением договор на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Исключение – учреждение расторгло договор в одностороннем порядке (п. 2 ст. 450 и п. 2 ст. 610 ГК).

Не продлевать договор учреждение вправе, если арендатор имеет долг по аренде, собственник или учреждение решили по-другому распорядиться имуществом (ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции).

Например, собственник не дал согласие больнице на договор, так как решил, что она должна использовать помещения под свои медицинские цели (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2017 № Ф 04-5215/2017 по делу № А 27-10068/2017).

Бывает, что учреждение отказывается заключить договор как с прежним арендатором, так и с другой организацией. В этом случае прежний арендатор вправе обратиться в суд. Он может обязать учреждение продолжить арендные отношения с бывшим арендатором. С ним учреждение должно заключить договор на тех же условиях, которые были в предыдущий раз. Учреждение вправе изменить только цену и срок аренды имущества.

Обоснование

Требования установили:

1) пункт 4 статьи 445 и пункт 1 статьи 621 ГК;

2) часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции;

3) пункт 4.5 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум № 73).

Внимание! Если заключите договор аренды с другими условиями, учреждению грозит штраф до 500 тыс. руб.

В случае нарушения арендатор вправе обратиться в ФАС.

Пример из практики: ФАС обязала учреждение заключить договор аренды на новый срок на прежних условиях

Учреждение направило арендатору договор аренды на новый срок. В договоре не было преимущественного права выкупа и приватизации имущества, но появилась обязанность взаимодействовать с Росимуществом. Арендатор не согласился и обратился в ФАС, так как условия нового договора отличаются от условий предыдущего. Контролеры поддержали арендатора: учреждение нарушило требования, которые установил закон. Стороны должны заключить договор на тех же условиях (решение Новосибирского УФАС от 24.01.2019 по делу № 11).

Если учреждение не выполнит требование контролеров, они могут наложить штраф в размере от 100 до 500 тыс. руб., на сотрудника – от 8 до 12 тыс. руб. или отстранить его от должности на срок до 3 лет (ч. 2.6 ст. 19.5 КоАП).

4. Проведите торги

Чтобы сдать имущество в аренду, учреждение обязано провести торги (ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Из этого правила есть исключения. Например, торги проводить не нужно, когда учреждение сдает в аренду помещение медицинской организации или другим учреждениям. Полный перечень исключений установили части 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Если учреждение не проведет торги на аренду имущества, ФАС может оштрафовать руководителя от 15 до 50 тыс. руб., а суд – признать договор недействительным (ст. 168 ГК, ч. 1 ст. 14.9 КоАП).

Пример из практики: контролеры решили, что учреждение нарушило конкуренцию

1. Учреждение заключило договор аренды помещений без торгов, так как арендатор применяет результаты интеллектуальной деятельности. УФАС возбудила дело о правонарушении: стороны не доказали, что арендатор имеет право на аренду без торгов. По итогам комиссия обязала учреждение вернуть помещения и привлекла руководителя к административной ответственности (решение Краснодарского УФАС от 18.04.2018 № 521/2017).

2. Прокурор обратился в суд, чтобы признать договор аренды недействительным, так как администрация заключила его без торгов и оценки. Суд поддержал прокурора и признал договор ничтожным: администрация должна была провести торги. Стороны ограничили конкуренцию (постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2017 № Ф 05-17494/2017 по делу № А 41-26782/2017).

5. Оцените имущество

Перед тем как сдать помещения в аренду, оцените имущество. Обязанность возникает, если собственник не установил базовые ставки. Эти правила также действуют в отношении аренды особо ценного движимого имущества (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон об оценке).

Если учреждение не оценит имущество, контролеры признают это нарушением (п. 5 представления Счетной палаты от 29.03.2017 № ПР 12-26/12-02).

Совет

Для имущества, которым учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, таких правил нет. В этом случае назначьте ставку арендной платы самостоятельно. Однако лучше проведите предварительную оценку, чтобы обезопасить учреждение от исков арендаторов и штрафов ФАС.

Каким имуществом учреждение вправе распоряжаться самостоятельно

Для бюджетных и автономных учреждений – это движимое имущество. Есть еще один случай для автономных учреждений: они вправе совершать сделки самостоятельно с недвижимым имуществом, которое купили за счет собственных средств.

Однако, если сделка с таким имуществом подпадает под крупную или с заинтересованностью, учреждение должно получить согласие учредителя (п. 13 ст. 9.2 и п. 3 ст. 27 Закона № 7-ФЗ, ч. 2 ст. 3 Закона № 174-ФЗ). Правило касается только бюджетных и автономных учреждений. Казенные учреждения должны согласовать с учредителем сделки с любым имуществом (п. 4 ст. 298 ГК).

Результаты оценки носят рекомендательный характер и нужны учреждению, чтобы определить начальную цену торгов (п. 5, 31 и 105 Порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, утв. приказом ФАС от 10.02.2010 № 67, п. 1 информационного письма Президиума ВАС от 30.05.2005 № 92).

В течение какого периода действует отчет об оценке имущества, чтобы определить его начальную цену для сдачи в аренду

Отчет действует шесть месяцев с даты его составления (ст. 12 Закона об оценке).

Например, оценщик составил отчет 1 июля 2019 года. Учреждение вправе использовать данные до 31 января 2020 года включительно.

Если опубликуете на сайте извещение об аренде с начальной ценой, которую определили по устаревшему отчету, то ФАС может предписать устранить нарушение и аннулировать результаты торгов (решение Ивановского УФАС от 22.05.2015 № 02-21/2015-06, решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.04.2015 по делу № А 47-13189/2014).

Учреждение должно повторно оценить имущество, если заключает договор аренды на новый срок с арендатором, который добросовестно выполнял свои обязанности (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Пример из практики: суд решил, что арендную плату по новому договору аренды должен определить отчет об оценке

Арендодатель в лице института установил арендную плату без оценки. Арендатор обратился к арендодателю, чтобы он установил плату на основании отчета об оценке имущества и зачел переплату в счет следующих платежей. Институт отказался, арендатор обратился в суд, который его поддержал. Арендодатель должен установить плату по результатам оценки. Кроме этого, суд признал переплату неосновательным обогащением и обязал институт зачесть ее в счет будущих платежей по аренде (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2018 № Ф 07-4838/2018 по делу № А 56-71118/2017).

6. Включите НДС в арендную плату

По общему правилу при сдаче имущества в аренду учреждение обязано дополнительно к арендной плате начислить НДС. Для этого в договоре аренды укажите плату за аренду и отдельно НДС.

Исключение – НДС платить не нужно, если учреждение сдает в аренду жилые помещения, например общежития (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК).

Обоснование

Требование установили пункты 1 и 2 статьи 168 НК, пункт 17 постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» (далее – Пленум № 33).

Вправе ли учреждение требовать от арендатора заплатить сверх арендной платы НДС, если в договоре о нем нет информации

Нет, не вправе.

Учреждение не вправе предъявить арендатору сверх арендной платы НДС, если он отдельно не выделен в договоре. Если арендатор обратится в суд, он может сделать вывод, что стороны согласовали арендную плату с учетом налога (ст. 431 ГК, п. 17 Пленума № 33). Учреждению придется самостоятельно выделить НДС из арендной платы и заплатить.

Однако есть два исключения, когда арендатор заплатит НДС сверх аренды, даже если стороны не прописали условие об НДС в договоре.

1. Стороны знали, что цена не включает в себя НДС, до того, как заключить договор аренды. Это может подтвердить, например, переписка по электронной почте.

2. Из других условий договора следует, что арендатор должен заплатить НДС сверх арендной платы, например, в разделе «Обязанности сторон» договора аренды.

Такие условия приводит пункт 17 Пленума № 33.

Учреждение недополучит прибыль от аренды, если отдельно не выделит НДС в договоре. В этом случае учреждению придется заплатить НДС из собственных средств.

Например, плата за аренду составляет 240 000 руб. в год, в договоре нет информации об НДС. Это означает, что за год учреждение не получит прибыль в размере 48 200 руб. (240000 × 20%).

Чтобы не потерять прибыль от аренды, укажите в договоре арендную плату с учетом НДС.

Пример: как прописать в договоре аренды плату за аренду с учетом НДС

Есть два варианта:

1. «Арендная плата составляет 100 000 (Сто тысяч) руб. 00 коп. и включает в себя НДС 20 процентов в размере 20 000 (Двадцать тысяч) руб. 00 коп.».

2. «Арендная плата составляет 100 000 (Сто тысяч) руб. 00 коп. НДС в размере 20 процентов подлежит начислению и уплате сверх суммы арендной платы».

7. Оформите возмещение коммунальных расходов

По общему правилу арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, ремонтировать и содержать его (п. 2 ст. 616 ГК). В эти расходы входит оплата коммунальных услуг. Арендатор вправе самостоятельно заключить договоры с поставщиками ресурсов. Но удобнее, когда услуги оплачивает учреждение, а арендатор возмещает ему затраты. Стороны вправе выбрать один из двух способов, которыми арендатор возместит расходы.

1. Расходы входят в состав арендной платы

Такое условие нужно включить в договор.

Пример: как прописать в договоре, что расходы входят в состав арендной платы

«Арендная плата составляет 100 000 (Сто тысяч) руб. 00 коп. и включает в себя НДС 20 процентов в размере 20 000 (Двадцать тысяч) руб. 00 коп., из них:

– постоянная часть в размере 85 000 (Восьмидесяти пяти тысяч) руб. 00 коп. – вознаграждение арендодателя за предоставление здания в аренду;

– переменная часть в размере 15 000 (Пятнадцати тысяч) руб. 00 коп. – компенсация расходов арендодателя на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг. При изменении стоимости таких услуг и величины затрат арендодатель вправе пересмотреть переменную часть без согласования с арендатором».

Если расходы входят в цену арендной платы, у сторон могут возникнуть сложности. Дело в том, что учреждение не может заранее определить размер расходов. Если они уменьшатся или увеличатся, цену договора придется корректировать. В этом случае стороны должны заключить соглашение и зарегистрировать его в Росреестре, если срок договора больше одного года.

2. Арендатор возмещает расходы по отдельному договору

Предусмотрите в отдельном договоре порядок, в котором арендатор будет возмещать коммунальные и эксплуатационные расходы. Этот способ расчетов между арендодателем и арендатором поддерживают Минимущество и Президиум ВАС в своих письмах от 17.09.2001 № НГ-30/16725 и от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Пример: как прописать в договоре, что расходы арендатор возмещает отдельно от арендной платы

«Арендная плата составляет 100 000 (Сто тысяч) руб. 00 коп. и включает в себя НДС 20 процентов в размере 20 000 (Двадцать тысяч) руб. 00 коп.

Дополнительно арендатор возмещает арендодателю:

– стоимость коммунальных услуг, в том числе по водо-, тепло-и энергоснабжению, канализации;

– иные эксплуатационные расходы, в том числе оплату услуг телефонии и доступа в интернет, затраты на уборку и охрану здания.

Стоимость и порядок расчетов стороны определяют на основании отдельного договора».

Какие затраты указать в договоре на возмещение коммунальных затрат, если учреждение сдает имущество в аренду

В договоре укажите затраты, например:

1) на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение;

2) охрану;

3) уборку здания и территории;

4) вывоз мусора;

5) обслуживание кондиционеров;

6) пожарной сигнализации;

7) радиосистемы автоматической передачи тревожных сообщений.

Размер затрат определите одним или разными способами:

1) пропорционально площади, которую занимает арендатор;

2) на основании счетов от специализированных организаций, если они установили тарифы на услуги;

3) по счетчикам, если они есть в помещениях.

Например, воду, тепло, электричество по счетчикам, а охрану – пропорционально площади, которую занимает арендатор.

Если не укажете в договоре все затраты арендатора, то будете платить из своих средств, например, за счет дохода от аренды. Однако учреждение не вправе содержать имущество, которое сдает в аренду, за счет средств бюджета (п. 6 ст. 9.2 Закона № 7-ФЗ, ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»). Эту позицию также поддерживает Счетная палата (п. 6 представления Счетной палаты от 23.07.2015 № ПР 07-175/07-03).

8. Проверьте состояние имущества

Учреждение обязано передать арендатору объект в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 и п. 1 ст. 614 ГК).

Если арендодатель лишил арендатора возможности использовать имущество по назначению, арендатор вправе не платить (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 22.11.2016 № 89-КГ 16-7).

Пример из практики: суд решил, что арендатор не должен платить за аренду недвижимости, если арендодатель передал ее с недостатками

Арендатор взял в аренду здания, чтобы сделать в них помещения под офисы и общественное питание. Центр гигиены дал заключение, что использовать в этих целях здания нельзя: в них был туберкулезный диспансер. Арендодатель не сообщил об этом, поэтому арендатор обратился в суд, чтобы аннулировать договор. Арендодатель обратился с встречным иском, чтобы взыскать с арендатора долг по аренде. Суд отказал обеим сторонам: арендатор пропустил срок исковой давности, арендодатель передал здания с недостатками, которые не дают арендатору использовать здания по целевому назначению (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2018 № Ф 06-10972/2016 по делу № А 57-13978/2015).

9. Соблюдайте условия о повышении арендной платы

Учреждение вправе повысить плату в одностороннем порядке, если такое условие есть в договоре. В ином случае учреждению нужно получить согласие арендатора и подписать с ним дополнительное соглашение. Стороны вправе менять размер арендной платы с любой периодичностью, если прописали такое условие в договоре. Однако, если в договоре есть односторонний порядок повышения арендной платы, учреждение вправе повысить ее только один раз в год (п. 3 ст. 614 ГК, п. 21 Пленума № 73).

Пример из практики: суд признал повторное повышение арендной платы недействительным

По условиям договора арендодатель вправе в одностороннем порядке повысить арендную плату. Поэтому комитет два раза за год повысил арендатору размер арендной платы. Арендатор не согласился и обратился в суд, чтобы признать действия арендодателя незаконными. Суд поддержал арендатора: арендодатель вправе повысить плату за аренду, но только один раз в год (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2017 № Ф 01-1245/2017 по делу № А 43-23095/2016).

Пример: как прописать в договоре порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке

Условие можно сформулировать так: «Арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения арендатором уведомления».

10. Правильно сдавайте в субаренду

Чтобы сдать имущество в субаренду, арендатору нужно получить согласие арендодателя – учреждения (п. 2 ст. 615 ГК). При этом учреждение должно обратиться к собственнику имущества и сначала согласовать субаренду с ним.

Разногласия возникают, когда стороны заключили договор через торги. В этом случае арендатор вправе сдать имущество в субаренду с согласия учреждения, только если условие об этом есть в аукционной документации.

При этом арендодатель вправе прописать в документации и договоре запрет на субаренду. Это условие нельзя изменить даже по соглашению сторон.

Пример из практики: суд признал субаренду недействительной, так как стороны изменили условия заключенного на торгах договора

По договору арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду. Однако позже стороны заключили дополнительное соглашение, чтобы изменить это условие. Прокурор обратился в суд, чтобы признать действия сторон недействительными. Суд поддержал прокурора: если в аукционной документации и договоре есть запрет сдавать имущество в субаренду, стороны не вправе изменить этот пункт даже по соглашению сторон (определение от 25.02.2016 № 301-ЭС 15-13990 по делу № А 39-3283/2014).