Закредитованность Россиян и ипотечный кризис, бомба готовая взорваться (2 часть)

«Ипотека растет у нас последнее время, будем ее поддерживать тоже. Большими темпами, кстати говоря, для всех. Свыше 20% рост ипотечного кредитования», – говорил в декабре 2018 года на итоговой пресс-конференции президент России Владимир Путин.

Пока он отвечал на вопросы, на сайте ЦБ была опубликована аналитическая записка департамента исследований и прогнозирования Центробанка с говорящим названием «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться».

Занимать деньги у банка во время кризиса рискованно, можно остаться и без денег, и без квартиры

Сбербанк после долгого периода времени повысил ставки по ипотеке. И вроде бы для тех людей, которые мечтают о собственном жилье это плохая новость. Вообще именно дешёвая ипотека, в которую последние годы загоняли людей, может сыграть с рынком недвижимости злую шутку…

Как это часто бывает, в самые пики кризиса люди скупают валюту и недвижимость. Так было и в 2014 году, именно с того момента ипотека и начала дешеветь. Ставки стали падать, вместе с ними банки стали снижать и сумму первоначального взноса. Ипотеку стало получить гораздо проще. Ну ее выдавали многим желающим. То есть доля заемных средств на покупку недвижимости превзошла собственные накопления граждан. И это на самом деле бомба с замедленным механизмом. Экономическая ситуация в стране ухудшается, что бы нам ни говорили сверху. И вот тут для тех, кто влип в ипотеку, самая важная проблема, это иметь доход, который позволит ее выплачивать. Главное - не потерять работу.

Ситуация еще ухудшается тем, что все в этом мире дорожает, еда, одежда, бензин и т. д. То есть свободных средств после уплаты процентов по кредиту остается все меньше и меньше… На самом деле дешёвая ипотека может стать непосильной ношей для многих наших граждан...

Количество дефолтов уже растет.

Предложение залоговой недвижимости на рынке будет расти.

Вот только будут ли покупатели на все эти квартиры в нужном количестве, это большой вопрос.

На прошлой неделе АКРА выпустило отчет, в котором предупредило о возможности повторения в России американского ипотечного кризиса.

Рейтинговое агентство АКРА в исследовании сообщило, что расходы бюджета на покрытие дефолтов по ипотечным бумагам (ИЦБ) в случае неблагоприятного сценария развития экономики могут составить от 0,9 трлн до 1,5 трлн рублей. Аналитики агентства также предложили проект развития ипотечного рынка в России, который не позволит повторить модель в США, приведшую к кризису 2007-2009 годов.

Рейтинговое агентство АКРА спрогназировало в России ипотечный кризис по образцу кризиса 2007–2009 годов в США. По мнению аналитиков, «Фабрика ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) ДОМ.РФ» использует проблемную американскую модель, и в случае краха рынка бюджету придется затыкать дыру в 0,9–1,5 трлн рублей. Минфин возражает, что для таких выводов «нет никаких оснований».

Эксперты АКРА считают, что ДОМ. РФ работает по устаревшей модели однотраншевых «агентских» ИЦБ, которые до кризиса выпускали американские институты развития Fannie Mae и Freddie Mac.

Суть этой модели в том, что ипотечные кредиты упаковываются в один транш ИЦБ, гарантии по которому дает ДОМ. РФ. Инвесторы верят, что государство спасет ДОМ. РФ даже при самом тяжелом кризисе, и поэтому ИЦБ имеют «дешевый» высокий инвестрейтинг. Кроме того, агентские ИЦБ — простой для эмитента и массовый инструмент.

Проблема в том, пишут эксперты АКРА, что в российских условиях такая модель означает концентрацию возрастающих рисков в единственном агенте, которого государству рано или поздно придется спасать от дефолта. В итоге потенциальные убытки переложат на плечи налогоплательщиков.

Чтобы исполнить целевые показатели нацпроекта «Ипотека», ДОМ. РФ к 2024 году придется секьюритизировать 6,8 трлн рублей из 17,1 трлн рублей ипотечного портфеля — это в 20 с лишним раз больше, чем сейчас, подсчитали в АКРА. При стагнации ВВП и падении доходов населения это неизбежно означает падение качества исходной ипотеки. Большинство банков уже исчерпали лимит «идеальных» заемщиков и скоро начнут понижать требования к людям, желающим оформить кредит, считают эксперты.

• США крах ипотечного рынка по похожей схеме стоил $188 млрд из бюджета. России покрытие дефолтов по однотраншевым ИЦБ может обойтись от 900 млрд до 1,5 трлн рублей при 10–20% дефолтов по ипотечному портфелю, считает АКРА.

• Основной вывод исследования — необходимость развивать классические многотраншевые ИЦБ — возможно, по модели, предложенной АКРА.

Реакция власти

В Минфине результаты исследования раскритиковали: замминистра финансов Алексей Моисеев настаивает, что Россия как раз сделала вывод из ошибок США.

• В России минимальная доля ипотеки с низким или нулевым первоначальным взносом, а их секьюритизация запрещена законодательно. В США в преддверии кризиса переупаковывалась в облигации и ипотека с 3%-ным взносом.

• В России, в отличие от США, нельзя в любой момент прекратить обязательства по ипотечному кредиту, просто отказавшись от «ключей». Именно комбинация этих двух факторов привела к кризису в США, говорит Моисеев.

• По мнению замминистра, риск несут именно многотраншевые ИЦБ, предложенные АКРА.

Исследование АКРА — не более чем хорошо обоснованный прогноз. Однако другие участники рынка тоже неоднократно предупреждали и о монополизации рынка ДОМ. РФ, и об опасности концентрации риска.

Несмотря на многочисленные экспертные заключения о рисках массового кредитования в России, власти утверждают, что никакого «пузыря» в российской экономике нет. Мы разбирали спор об этом председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной и министра экономразвития Максима Орешкина.

ДОМ. РФ, бывшее АИЖК, возглавляет старый знакомый руководителя ВЭБ Игоря Шувалова Александр Плутник.