Ипотека: как не надо вставлять палки в колеса

Если предмет залога не ушел с молотка в исполнительном производстве, взыскатель может забрать его в свою собственность. Процедура описана законом об исполнительном производстве: когда повторные торги признают несостоявшимися, судебный пристав обязан предложить взыскателю забрать имущество, а тот в пятидневный срок сообщает о своем решении.

Но есть нюанс! Разными законами предусмотрен разный порядок. О своем согласии взыскатель сообщает:

• приставу (ч. 12 ст. 87 закона об исполнительном производстве);

• приставу и организатору торгов (ч. 5 ст. 58 закона об ипотеке);

• залогодателю, приставу и организатору торгов (ч. 5 ст. 350.2 Гражданского кодекса).

Кейс: Банк взял в залог дом и участок Должника. Продать его не удалось, и Банк решил оставить недвижимость себе. Однако о своем решении он сообщил только приставу. Этим Должник и воспользовался, подав иск о признании ипотеки отсутствующей, потому что Банк не известил о своем решении организатора торгов. Суды двух инстанций согласились с позицией Должника.

Верховный же суд указал, что в целях правильного разрешения спора судам надлежало дать оценку действиям Банка как участника гражданского оборота, направившего в установленный законом срок судебному приставу письменное заявление о решении оставить за собой не реализованное на торгах имущество.

Заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой является обязательным документом для осуществления регистрации права собственности залогодержателя на не реализованный на повторных торгах предмет ипотеки.

При этом закон об ипотеке не содержит положений, которые предусматривали бы необходимость совершения организатором торгов каких-либо действий после получения согласия залогодержателя на оставление нереализованного имущества за собой.

Из системного анализа норм права следует, что согласие залогодержателя оставить за собой нереализованное на повторных публичных торгах имущество представляет собой одностороннюю сделку, направленную на возникновение у такого взыскателя права собственности на имущество должника, то есть является односторонним волеизъявлением, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения. Закон придает данному согласию самостоятельное значение и не требует принятия его другими участниками правоотношений, в том числе организатором торгов.

Следовательно вывод о том, что для возникновения у Банка прав на нереализованное на торгах имущество Должника недостаточно обращения к судебному приставу-исполнителю с соответствующим заявлением, не основан на действующем законодательстве.

Применимая практика: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 18-КГ 19-15.