Эскроу-счета: что ждет российских застройщиков

С 1 июля вступили в силу поправки в федеральные законы № 214-ФЗ и № 478-ФЗ, которые принесли с собой глобальные изменения для российских застройщиков. Начался этап перехода на принципиально новую схему взаимодействия с дольщиками.

Нововведения призваны минимизировать риски граждан, покупающих квартиры на этапе строительства. Теперь деньги на оплату жилья будут «заморожены» на эскроу-счете и не поступят к исполнителю до момента регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме. При этом схема работает одинаково при расчете наличными средствами и через ипотечный кредит.

Чем это обернется для застройщиков?

Если раньше строительство практически полностью оплачивали покупатели, то теперь девелоперам придется искать другие источники финансирования. Большинство компаний не обладает собственными средствами в масштабах, необходимых для продолжения строительства. Поэтому массовым решением станет получение проектного кредита в банках. Однако кредитовать станут далеко не всех.

Принимая на себя все риски незавершенного строительства, банки будут выдавать кредиты только самым надежным строительным компаниям. К тому же для участия в проекте введен норматив достаточности собственных средств в 10 % от общего бюджета проекта.

Это значит, что примерно у 30 % компаний нет шанса получить проектное кредитование.

Те, у кого не получится привлечь средства из новых источников, будут вынуждены просто покинуть рынок.

Выживут только крупнейшие игроки рынка, которые заранее подготовились к грядущим изменениям, увеличив уставный капитал, нарастив финансовую подушку безопасности и приведя свои показатели к новым требованиям.

Как получить проектный кредит?

Уже существует список документов, которые необходимо предоставить строительной компании для получения кредита. Перед подачей заявления нужно обеспечить своевременное и корректное размещение информации в Единой информационной системе жилищного строительства. А также убедиться в соответствии предъявленным требованиям к застройщикам многоквартирных домов, стандартам качества и характеристикам объекта.

Решение о соответствии объекта необходимым нормам будут выносить надзорно-контролирующие органы в сфере строительства.

На данный момент процедуру дополнительно усложняют недописанные регламенты с большим количеством недоработок. Поэтому при подаче заявки стоит заложить приличный запас времени для корректировки пакета документов.

Кто сможет играть по старым правилам?

Законодательно предусмотрена категория девелоперов, которые смогут продолжить процесс уже начатого строительства, не меняя схемы финансирования.

Для этого нужно соответствовать критериям:

• объект строительства уже готов минимум на 30 %;
• средства дольщиков, привлеченные для строительства объекта, составляют не менее 10 % от общего бюджета проекта.

И здесь снова оказываются на коне компании, начавшие заблаговременную подготовку своих показателей.

Минусы для дольщиков

Первый минус — это, конечно, рост цен на жилье. Это неизбежно произойдет в компаниях, которые перейдут на проектное кредитование. Ведь прямые деньги дольщиков теперь будут заменены дорогими в обслуживании заемными средствами.

Второй минус — в том, что большинство покупателей слабо представляют, что такое эскроу-счета и как эта система работает. Страшно ввязываться в это и переводить свои деньги на непонятный банковский счет. Хочется «как раньше».

В конечном счете из-за борьбы с отдельными недобросовестными застройщиками под удар попала вся отрасль.

Однако в долгосрочной перспективе новому режиму предрекают благотворное влияние на строительную сферу. Со временем произойдет аккумулирование масштабных финансовых средств дольщиков на счетах банков, что позволит им снизить ставки по ипотеке — для дольщиков и по проектному финансированию — для строительных компаний.