Сделки с недвижимостью: ничтожные и оспоримые.

Сделки с недвижимостью не всегда проходят без последствий, так как привлекают внимание мошенников, жаждущих легкой наживы и солидного куша. Поэтому юристы должны соблюдать принципы - тщательность в подготовке документов, проверки приобретаемой недвижимости на юридическую чистоту должны быть непременными составляющими совершения сделки. Если к этому отнестись слишком доверчиво, можно поплатиться тем, что сделка окажется недействительной.

Последствия этого факта прописаны в ст.167 ГК РФ. Недействительность сделки означает, что она как бы не имеет места быть. А значит, и нет юридических последствий. Наступает двухсторонняя реституция. То есть, каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Следовательно, продавцу возвращается квартира, покупателю – деньги. Если, конечно, они еще есть.

Риэлторы, которые проводят сделки, не могут до конца знать все скрытые проблему и гарантировать « чистоту» сделки, но могут минимизировать риски, проверяя все « узкие» места и обстоятельства по своим сделкам.

Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые.

Ничтожная сделка.

Это сделка, недействительная с момента своего заключения в силу закона. Даже при соблюдении правильности оформления в остальном, не происходит перехода права собственности. Чтобы признать ее таковой, не надо даже обращаться в суд. Оно необходимо только для признания недействительными последствий сделки, если таковые имелись.

Любой возврат уже совершенной сделки – это всегда трагедия для людей и огромные неприятности для риэлторов.

Основания ничтожности сделок с недвижимостью.

1. Несоответствие сделки требованиям закона.

Пример. Сформировалась цепочка из купли-продажи нескольких квартир. В одной, при приватизации, были нарушены права ребенка. Через некоторое время о факте нарушения становится известно. Приватизация признается недействительной, а сделка по продаже этой квартиры – ничтожной. Недействительность последующих в цепочке сделок признается через суд.

2. Сделка, совершенная с нарушением основ правопорядка. Например, продажа квартиры осуществлена по поддельной доверенности.

3. Притворная и мнимая сделки, не влекущие реальных правовых последствий. Совершаются для вида. Пример: переоформление имущества на родственника с целью избежать ареста недвижимости. Сделки по дарению относятся к притворным сделкам, если они соверешены в отношении третьих лиц и несут в себе скрытую продажу.

4. Сделка, совершенная недееспособным гражданином. В случае продажи таким гражданином жилья, его законный представитель имеет право обратиться в суд с требованием возврата квартиры. Если этим гражданином совершена сделка в свою пользу, она по требованию опекуна признается судом действительной.

5. Сделка, заключенная малолетним гражданином (до 14 лет). Встречается крайне редко, но лучше об этом знать.

Оспоримая сделка.

Это сделка, признанная недействительной в судебном порядке по требованию заинтересованных лиц. Она влечет правовые последствия и носит двоякий характер: в случае отсутствия претензий, такая сделка становится действительной.

Основания признания сделки оспоримой.

1. Сделка совершена под действием насилия, угрозы, обмана и прочее. Признается недействительной по иску потерпевшего.

2. Гражданин заключил сделку, не осознавая своих действий. Например, находился под воздействием болевого шока, или в состоянии опьянения. Обратиться в суд может как он сам, так и его родственники, наследники.

3. Сделка совершена гражданином, признанным судом ограниченно дееспособным. Если попечитель для совершения сделки согласия не давал, он через суд может аннулировать сделку.

4. Сделка совершена гражданином от 14 до 18 лет. Лица этого возраста могут распоряжаться своим недвижимым имуществом только с согласия родителей, усыновителей, опекунов.

Лицо, вступившее в брак до 18 лет, признается дееспособным, то есть может самостоятельно заключать сделки.

5. В случае совместной собственности супругов, даже если оформлена квартира только на одного из них. Продажа такого имущества возможна только при получении нотариального согласия от второго супруга. Если тот не давал согласия, он вправе опротестовать сделку в суде.

Сроки обращения в суд.

Для решения вопросов, связанных с недвижимостью, важно обратиться в суд своевременно, не пропустив срок исковой давности. Это период, в течение которого либо стороны сделки, либо заинтересованные лица могут обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Если сделка ничтожна, срок исковой давности равен трем годам. Для оспоримой сделки этот срок составляет один год.

Исчисление срока начинается со дня, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, влекущих признание сделки недействительной.

Так, если сторонам сделки удалось скрыть факт ее совершения, но впоследствии заинтересованное лицо об этом все-таки узнало, срок исковой давности через суд восстанавливается. Также, срок давности восстанавливается, если в последние полгода до его истечения имелась уважительная причина, из-за которой гражданин в суд не смог обратиться.