Сочи – самый неоднозначный город в России касаемо недвижимости.
Здесь есть своя специфика, свой менталитет, свои сложившиеся и устоявшиеся «обычаи делового оборота». Именно здесь проходят «закалку» риелторы, юристы и другие специалисты, связанные со сферой недвижимости. И это касается, в первую очередь, рынка первичного жилья или, так называемых, «новостроек».
О том, почему все так неоднозначно и почему сделки с указанными выше объектами называют в народе «лотереей», пойдет речь в данной статье.
Исторический экскурс
5 июля 2007 года город Сочи был избран столицей зимних Олимпийских игр – 2014. Этот день изменил не только ход истории отечественного спорта, но и серьёзно повлиял на уклад самого города. Цены на землю и на квадратные метры жилья выросли за одну ночь.
Это не могло не стать «призывом к действию» в сфере недвижимости на всех этапах. Местная власть всячески поощряла застройщиков, повсеместно выдавая разрешения на строительство и поддерживая инвестиционную составляющую в строительной сфере. Там, где «поощрения» чиновников не срабатывали, срабатывала судебная власть, узаконивая строительство при отсутствии разрешительной документации.
Стоит признать, что местная администрация с таким «вызовом» попросту не справилась. Всё это привело к тому, что были сорваны все «стоп-краны», и на сегодняшний день, как говорится, имеем то, что имеем. А имеем мы уникальную для всей страны специфику рынка недвижимости, в том числе по своей коррупционной составляющей.
Специфика строительства
В связи с дефицитом земли в г. Сочи застройщики в большинстве случаев ведут так называемую точечную застройку на земельных участках, разрешенный вид использования которых – ИЖС. Под объектом ИЖС, в свою очередь, понимается отдельно стоящее здание с не более чем тремя надземными этажами, высотой не более 20 м и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости [1].
Однако под видом ИЖС «застройщики» часто возводят малоэтажные (до 4 этажей, включая цокольные и мансардные), среднеэтажные (не выше 8 этажей) или многоэтажные (9 этажей и выше) дома, в дальнейшем вводят их в эксплуатацию через суд и делят на «жилые помещения».
Важно отметить, что жильё в таких домах продается по заниженной цене. В связи с этим объекты, достойные внимания, оказались в «тени» жилых помещений. Из 100 незаконных домов, которые строились практически без разрешения, 99 вводились в эксплуатацию именно по указанной схеме. Это была устоявшаяся практика до тех пор, пока не были приняты законы, ужесточающие гражданское строительство.
С вступлением в силу федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» запрещено производить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на жилые помещения (в том числе квартиры) в индивидуальных жилых строениях [2]. Это означает, что жилой дом может быть разделён на жилые помещения или квартиры, при условии что не возникнет режим долевой собственности, только лишь пройдя процедуру изменения его назначения, а именно преобразования его в многоквартирный дом и изменения вида разрешённого использования земельного участка под ним на вид, разрешающий размещение многоквартирного дома.
Если такие жилые помещения уже были поставлены на кадастровый учёт и им присвоен кадастровый номер, то регистрация прав на эти помещения невозможна.
Несмотря на это, в Сочи на данный момент готовые новостройки в 70% случаев – именно жилые помещения. Но ЖК с жилыми помещениями имеют место быть во всех смыслах только в том случае, если их успели разделить, поставить на учет и зарегистрировать до 1 января 2017 г.
Приобретая подобного рода объект, надо быть готовым к разным последствиям, а именно: заморозка строительства, сносы домов, массовые аресты застройщиков и чиновников. Таким образом никто не знает, сколько пройдет времени до тех пор, пока этим домом не заинтересуются и не предъявят иск в суд о признании его незаконной постройкой с требованием о его сносе.
В итоге, как показывает печальный опыт, можно остаться как минимум без квартиры, как максимум и без квартиры, и без денег.
При приобретении недвижимости в Сочи всегда следует учитывать то, что с теми или иными нарушениями в городе строится большая часть жилья. В числе таких нарушений и несоблюдение пожарных, санитарных и экологических норм, и отсутствие противооползневых мероприятий, и строительство без разрешительной документации. Поэтому приобретение недвижимости на курорте изначально и напоминает лотерею: кому-то повезет, а кому-то не очень.
Рынок недвижимости
Да и в целом рынок недвижимости г. Сочи весьма специфичен. Многие специалисты других городов, столкнувшись с приобретением жилья в «новостройках» курорта, полагают, что покупать здесь практически нечего и 90% объектов просто не готово к продаже. Но, конечно, это не может соответствовать действительности в полной мере, т.к. надо знать и понимать механизмы работы и устройство рынка недвижимости в целом.
Ошибочным является и мнение, что покупать нужно только у тех застройщиков, кто работает по ФЗ-214 «О долевом строительстве». Смею разочаровать, т.к. это может быть лишь защитой от двойной продажи, но никак не гарантией того, что мечты о жилье на берегу Черного моря воплотятся в реальность. И причины тому могут быть разные: кто-то банкротится, чью-то стройку замораживают, «дольщиков» просто продолжают обманывать теми или иными способами и т.д.
Важно отметить, что рынок недвижимости на курорте в некоторых моментах является даже уникальным. Но эта «уникальность» не всегда красит объекты, готовые к продаже. Перед покупкой квартиры, особенно с видом на море, необходимо убедиться, что перед вашими окнами не построят новую «многоэтажку», и переплаченные за «море из окна» деньги не уйдут «в никуда». Нужно изначально смотреть на соседние пустые участки, как минимум посмотреть их на кадастровой карте и понять, есть ли там возможность разместить многоквартирный дом, позволяет ли форма участка, назначение и т.д.
Бывает и так, что объект, в частности квартира, на самом деле не имеет соответствующего статуса, что порождает собой некоторые неприятные моменты. Речь идет о так называемых «жилых гаражах». Такую недвижимость обычно предлагают приезжим из других регионов, которые еще не разобрались в специфике рынка недвижимости города.
Специфичность заключается и в том, что, к примеру, угловые квартиры с большим количеством окон и видовые квартиры на высоких этажах очень востребованы в Сочи, несмотря на то что в регионах России их не так ценят. Кроме того, ценятся как первые этажи – они востребованы под коммерческие нужды, так и последний, там, где можно увеличить общую площадь благодаря мансарде. Очень важно учитывать эти моменты при приобретении жилья.
Слишком много присутствует нюансов юридического характера, о которых знает только сам застройщик, однако минимизировать риски посильно каждому.
Что делать
В первую очередь, необходимо тщательно проверять все документы. Самым главным документом для ознакомления должна выступать проектная декларация. Она содержит информацию о застройщике и о строящемся объекте. Не путать с проектной документацией! Но если ее нет или вам не готовы ее предоставить, как минимум, следует ознакомиться: с выпиской ЕГРН на землю, чтобы узнать вид разрешенного использования земельного участка, на котором строится или уже построен дом; с разрешением на строительство, чтобы понимать, соответствует ли строящийся объект выданной документации.
Кроме того, очень важным пунктом является проверка репутации застройщика. Это базовые проверки, которые посильны каждому, т.к. уже на этом этапе множество объектов можно будет не рассматривать в дальнейшем.
Безусловно, сделки с недвижимостью должны сопровождаться комплексным анализом возможных рисков, проверкой документации, анализом объекта и репутации застройщика/продавца, оформлением документов, в частности, договоров, не ущемляющих права обеих сторон, а также правильной организацией всей сделки в целом.
Можно прочитать невероятное количество юридических советов по этой теме, но всё проверить самому и перестраховаться, как правило, в итоге не получится. Несомненно, можно попробовать рискнуть, это дело каждого, но перед этим надо четко понимать, что оно того не стоит. Ни в коем случае нельзя спешить и поддаваться эмоциям. Покупатель часто не анализирует, он «клюёт» на минимальную стоимость квадратного метра и в итоге «попадает». Если нет возможности самостоятельно разобраться с предоставляемой документацией, лучше всего прибегнуть к помощи грамотного специалиста, который организует полное сопровождение сделки по приобретению жилья, дабы сэкономить деньги и нервы и не потерять куда больше в будущем при возникновении проблем.
Литература
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018 г.). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (дата обращения: 28.03.2019 г.).
2. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018 г.) «О государственной регистрации недвижимости» URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 28.03.2019 г.).
https://yadi.sk/i/Sb7qo54xpw_6dw
