Как получить компенсацию с застройщика за несуществующие квадратные метры?

Одним из важных моментов, на что нужно обратить внимание дольщику во время принятия готового жилья, является его метраж. Зачастую данный метраж не совпадает с метражом, указанным в договоре и передаточным актом. На практике эта разница варьируется от 0,25 до 4 кв. м в зависимости от площади квартиры.

Почему так происходит?

Уменьшение метража будущей квартиры может произойти на любой стадии строительства. В редких случаях уменьшение происходит за счет возведения каркаса здания. В случае если говорить о монолитном строительстве, все чаще уменьшение площади происходит во время кладки блоков, кирпича, возведении перегородок и чистовой отделки.

К примеру, незначительное увеличение штукатурного слоя стен по периметру квартиры на 0,5–1 см может привести к уменьшению площади квартиры на метры, в зависимости от площади данной квартиры. Также незначительные уменьшения происходят во время кладки кафельной плитки, возведении коробов под канализационные стояки и разводки трубопровода.

Учесть данные незначительные погрешности во время проектирования и самого строительства многоквартирного дома невозможно. Данные погрешности не могут говорить о несоблюдении застройщиком строительных норм и правил, строительство дома происходит в соответствии с данными нормами, иначе бы дом не был введен в эксплуатацию.

Зная о данных погрешностях, застройщик при заключении договора долевого участия включает пункты договора, регулирующие данные незначительные уменьшения или увеличения площади квартиры. Формулировка данных пунктов в договоре может быть различной, чаще она звучит так:

«При расхождении фактической общей площади квартиры по результатам обмеров органа технической инвентаризации с приведенной площадью по проекту менее чем на 5% от общей площади квартиры (не включая площадь лоджии) перерасчет цены настоящего договора не производится».

Зачастую при подписании передаточного акта дольщик обращает внимание на уменьшение площади и ошибочно полагает, что разницу стоимости площади получить не сможет в связи с тем, что договором уменьшение площади предусмотрено, но это не так.

Каким образом дольщику взыскать данную разницу?

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В силу п. 4 ст. 7 закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

На практике судов незначительное уменьшение площади объекта долевого строительства признается недостатком, предусмотренным договором долевого участия, и признается судами недействительным.

Таким образом, даже если дольщик подписал передаточный акт, в котором будет указано, что дольщик не имеет никаких претензий к застройщику по принимаемой квартире, включая наличие недостающей площади объекта, то, не смотря на подпись в передаточном акте, дольщик имеет право компенсировать данную разницу.

Разберем пример.

Дольщик купил квартиру стоимость 2 500 000 руб. Площадь квартиры по договору составляет 45 кв. м. При принятии квартиры выяснилось, что площадь квартиры по результатам обмеров во время ввода объекта в эксплуатацию составила 43,5 кв. м, то есть разница составила 1,5 метра (в случае если квартира с балконом и лоджией, нужно учитывать коэффициент площади балкона).

Таким образом, дольщик имеет право на выплату разницы в размере 83 333 руб.

Стоить помнить о том, что дольщик имеет право компенсировать разницу при уменьшении метража в пределах срока исковой давности – 3 лет с даты подписания передаточного акта.