Установление рыночной стоимости земельных участков: проблемы муниципалитетов и пути их решения.

Возможность установить кадастровую стоимость земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в размере их рыночной стоимости, правообладателями этих участков, стала для многих муниципалитетов причиной снижения поступлений по арендным платежам за землю и земельному налогу в местные бюджеты. Этот процесс бурно развернулся с 2013-2014 г.г. и был связан с внесением изменений в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Причем указанные поступления для некоторых муниципалитетов снизились на десятки миллионов рублей, что для скромных бюджетов небольших городов было катастрофой.

Ни для кого не секрет, что государственная кадастровая оценка земли в РФ была, скажем так, несколько высоковата, но и один из муниципалитетов (так и буду называть его в статье) не рассчитывал на такой поворот событий. Арендаторы и собственники земельных участков пошли длинной чередой с отчетами о рыночной стоимости объектов недвижимости – устанавливать кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной и, большинству обратившихся, требования удовлетворяли: в 2014-2016 г.г. это был в основном арбитражный суд, а в 2017-2018 г.г. – областной суд и комиссия по кадастровым спорам.

При этом, по спорам в арбитражном суде, необходимым доказательством для подтверждения своего несогласия с рыночной стоимостью земельного участка, установленной отчетами истцов, мог выступать лишь аналогичный отчет, поскольку все возражения, основанные лишь на выявленных в отчетах недостатках и несоответствиях, судом, как правило, не принимались. А на подобные «контротчеты» были необходимы денежные средства, которых у муниципалитета не было.

С комиссиями было проще – здесь должностные лица Управления Росреестра и участвующие эксперты как-никак контролировали размер рыночной стоимости, исключая фактор произвольности по принципу «чем меньше – тем лучше», по которому были исполнены 99 % отчетов.

Вот так, как снежный ком и обрушились на бюджет одного из муниципалитетов, расположенных в районе Крайнего Севера, решения комиссий и судов. Понимая, что ситуация критичная и что процесс этот не остановить, было принято, на мой взгляд, мудрое решение проблемы. При этом, уже была судебная практика областного города, на которой можно было и «поучиться» уму разуму: определение Мурманского областного суда от 16.07.2015 по делу № 33-1575/2015 «Об отмене решения Октябрьского районного суда города Мурманска от 05.03.2015 и признании частично недействующим приложения № 1 «Базовые ставки арендной платы за пользование земельными участками по видам функционального использования объекта» к Методике определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утв. решением Совета депутатов города Мурманска 27.11.2014 № 3-41».

На территории упомянутого муниципалитета исчисление арендной платы за землю осуществлялось исходя из кадастровой стоимости земли и установленных ставок арендной платы на основании порядка, утвержденного решением Совета депутатов города. Этот многострадальный муниципальный нормативный правовой акт (далее – МНПА) неоднократно подвергался нападкам со стороны прокуратуры, граждан и юридических лиц, которые в арбитражном суде и суде общей юрисдикции, пытались доказать его несоответствие и противоречие действующему законодательству РФ. Большинство дел было проиграно муниципалитетом, поскольку экономическое обоснование ставок арендной платы, установленных в МНПА, принятым представительным органом местного самоуправления, действительно отсутствовало.

В целях соблюдения требований действующего законодательства РФ по экономическому обоснованию ставок арендной платы за землю и было принято решение об утверждении на территории муниципалитета нового Порядка определения арендной платы за землю, исходя из базовой ставки, никак не связанной с кадастровой стоимостью земли, и регулирующих коэффициентов.

Администрацией города был заключен муниципальный контракт, в рамках которого исполнителем – профессиональным оценщиком была разработана специальная Методика по экономическому обоснованию базовых ставок арендной платы и регулирующих коэффициентов для определения размера арендной платы на территории города, которая и стала основой нового Порядка определения арендной платы за землю.

Указанные документы прошли соответствующую экспертизу, получили положительное заключение и все необходимые согласования и, наконец, решением Совета депутатов был утвержден указанный Порядок с названной Методикой и в настоящее время он успешно применяется на территории муниципалитета.

Новый Порядок формирует единообразный подход к определению размера арендной платы в отношении всех земельных участков, расположенных на территории города, исходя из базовой ставки и регулирующих коэффициентов. Он предполагает определение размера арендной платы за землю исходя из базовой ставки арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год для определенного вида функционального использования и регулирующих коэффициентов к указанным базовым ставкам.

Арендная плата, в соответствии с новым Порядком, устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и, конечно, субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Очевидно, что согласно новому Порядку арендная плата индивидуализирована, но при этом экономически обоснована в рамках, например, одного кадастрового квартала либо определенного местоположения земельного участка.

Для некоторых категорий плательщиков арендная плата за землю увеличилась, для некоторых – снизилась, но самое важное, это то, что муниципалитет ушел от проблемы неразрывной связи, зависимости арендной платы за землю от кадастровой стоимости этой земли, поскольку теперь, формула расчета арендной платы не включала в себя такую составляющую, как кадастровая стоимость.

Безусловно, размер кадастровой стоимости остается актуальной проблемой при его снижении для применения в расчете с целью выкупа земельного участка в собственность, поэтому муниципалитет продолжает активно участвовать в судах и комиссиях по кадастровым спорам, но, при этом, арендная плата за землю в муниципалитете теперь величина «постоянная».

МНПА об утверждении Новой методики еще никто не оспаривал, но если это все-таки произойдет, доказательственная база обратившегося за оспариванием должна быть весьма солидной.