Аналоговый недобор

Оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости участков земли предполагает не только знание конъюнктуры рынка, но и глубокий анализ характеристик и цен объектов-аналогов. Недостаточная изученность фактических данных об участках-аналогах приводит к ошибочным расчетам, и значит, выводы такой экспертизы не достоверны. В таком случае необходимо добиться повторного исследования, и сделать это можно с помощью рецензии.

На рассмотрении Арбитражного суда Курганской области находится дело по иску ООО «Ярово Плюс» к ООО «Апрель» (названия изменены) о признании незаконным договора купли-продажи земельных участков. В рамках дела была назначена судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков площадью 1,05 млн кв.м каждый по состоянию на декабрь 2015 года. Земли находятся Шумихинском районе Курганской области. Также эксперту необходимо было определить рыночную стоимость по состоянию на февраль 2016 года еще нескольких участков бывших колхозных земель в том же районе. В частности, 22 участка в границах предприятия №1, семь участков в границах бывшего колхоза №2, по одному земельному участку бывших колхозов №3, №4 и №5, три участка бывшего колхоза №6 и пять участков в границах бывшего колхоза №7.

Установлено, что все земли находятся в собственности и не обременены правами третьих лиц; относятся к категории сельскохозяйственных земель и предназначены для сельскохозяйственного производства. Визуальный осмотр объектов не производился, поскольку исследовалась рыночная стоимость на ретроспективные даты. Для исследования эксперт подобрал аналоги с наиболее сходными характеристиками. Цены - находились в открытом доступе. При расчете стоимости был учтен коэффициент на «уторговывание».

Согласно заключению, стоимость двух участков площадью 1,05 млн кв.м. на декабрь 2015 года составила по 2,877 млн руб. за каждый. Стоимость остальных земельных участков, которая определялась на февраль 2016 года, в зависимости от площади была определена следующим образом: в границах бывшего колхоза №1 - от 312 тыс. руб. до 7,6 млн руб., №2 – от 12,5 млн руб. до 1,5 млн руб.; в границах бывшего колхоза №3-1,5 млн руб., №4 – 3,2 млн руб., №5 – 1,5 млн руб. Стоимость участков в границах бывшего колхоза №6, в зависимости от площади варьировалась от 1,5 млн руб. до 21,8 млн руб. Земля в на территории бывшего колхоза №7 по состоянию на февраль 2016 стоила от 2,5 млн руб. до 24,1 млн руб.

Итого общая стоимость исследуемых земельных участков в Шумихинском районе – 176,6 млн руб.

Ознакомившись с выводами экспертизы, истец не согласился с ними. В его интересах была проведена рецензия. В ходе анализа выяснилось, что у экспертной организации не зарегистрированы права на осуществление оценочной деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014. В Сведениях о государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, крестьянских (фермерских) хозяйств https://egrul.nalog.ru/, об этом также нет никакой информации. Заключение эксперта не соответствует требованиям федерального закона о государственной судебно-экспертной деятельности, поскольку в нем отсутствует дата подписки эксперта по ст. 307 УК РФ.

В заключении содержится противоречивая информация о дате начала производства экспертизы, время начала и окончания исследования не указаны. Подпись специалиста не заверена печатью экспертной организации. Нет раздела «оценка результатов исследований». Кроме того, в производстве экспертизы не используются нормативные документы, регламентирующие проведение подобных судебных экспертиз, права и обязанности эксперта.

В нарушение законодательства, не представлен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с аналогичными объектами недвижимости. Нет анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Не представлены основные выводы о рынке недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта: динамика, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность и пр. Не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, а также правила их отбора для проведения расчетов. Объем доступных аналогов не описан в заключении, порядок отбора этих для расчетов также отсутствует.

Эксперт не провел анализ цен сделок по продаже аналогичных земельных участков. По данным Росреестра, за период с 1 января 2014 года по 22 декабря 2015 года (до даты оценки) в Курганской области было заключено 62 сделки по купле-продаже и приватизации участков категории земель сельскохозяйственного назначения площадью свыше 1 га. Экспертом же проанализировано только пять малоинформативных объявлений по продаже участков, два из которых не должны приниматься к расчету.

Условием применения метода сравнения продаж является наличие информации о ценах сделок с земельными участками - аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения или спроса. Однако, игнорирование экспертом этой информации повлекло искажение результатов оценки. Следовательно, экспертиза не соответствует нормам действующего законодательства. Выводы о стоимости земельных объектов не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».