Капитальный просчет

По факту повреждения торгового помещения проведена внесудебная оценочная экспертиза, целью которой был расчет рыночной стоимости капитального ремонта. Помещение сдавалось в аренду, а значит, и компенсировать ущерб должен наниматель. Однако, последний – с выводами экспертизы не согласился, посчитав, что в расчетах ошибка. Рецензия заключения показала, что экспертиза выполнена по устаревшей методике и в нарушение действующего законодательства.

Компания «Пульс» (название изменено) занимается сдачей нежилых помещений в аренду. Срок договора с одним из нанимателей истекал 31 декабря 2017 года. Продлевать его партнеры не стали, поэтому в начале года арендатор демонтировал и вывез свое имущество. В результате демонтажа оказалось поврежденным имущество арендодателя.

Чтобы выяснить рыночную стоимость капитального ремонта, ООО «Пульс» заказало внесудебную оценочную экспертизу, которая была проведена в феврале 2018 года. Расчет рыночной стоимости затрат на восстановление проведен с использованием программы «Гранд Смета».

Как следует из документов, площадь торгового помещения составляет 1250 кв.м, капитальный ремонт проводился в 2017 году. Однако в результате эксплуатации была деформирована входная дверь, требовалась замена петель, сборка и протяжка уплотнителей. Повреждена отделка стен, электрическое и отопительное оборудование требуют ремонта и замены основных частей. Также после выезда арендатора при демонтаже торгового оборудования был поврежден бетонный пол. В момент демонтажа электрооборудования была повреждена проводка и сигнализация. ООО «Пульс» вынуждено было окончательно их демонтировать, чтобы затем провести новую электросеть и установить новую сигнализацию. Кроме того, арендатор оставил после себя большое количество мусора, которое собственник вывозил за свой счет.

Согласно выводам экспертизы, «рассчитав необходимое количество строительных материалов, количество и стоимость работ на основании сметного расчета, экспертом-оценщиком сделан вывод, что стоимость материалов, затрат, работ, необходимых для восстановления составляет:

Стоимость восстановления электроосвещения – 457, 2 тыс. руб.

Стоимость капремонта помещения – 1551,4 тыс. руб.

Итоговая стоимость полного капремонта составляет 2008,6 тыс. руб.

Наниматель с выводами экспертизы не согласился, посчитав, что нанесенные им повреждения можно оценить в гораздо меньшую сумму, а значит, и стоимость капремонта должна быть ниже. В марте 2018 года на основании договора с компанией была проведена рецензия.

В ходе анализа экспертизы, в первую очередь, обращает на себя внимание факт, что проведенное исследование было внесудебным, а значит, в соответствии с требованиями законодательства, должно оформляться в виде Отчета об оценке.

Из пояснений эксперта и фотографий можно сделать вывод, что осмотр поврежденных помещений проходил после проведения восстановительного ремонта. Следовательно, в период наличия повреждений конструктивных элементов осмотр не проводился. Таким образом, исследование проведено не должным образом.

В экспертизе отсутствуют достоверные, документально подтвержденные, исходные данные для определения стоимости ущерба, что не позволяет корректно учесть объем работ по восстановительному ремонту. Отсутствует акт осмотра поврежденных помещений, не приложены копии договоров на проведение ремонтных работ и чеки на заменяемые материалы. Между тем, из них был бы понятен состав и объем требуемых материалов и ремонтных работ. Результаты замеров повреждений не отражены в экспертизе. Но без них эксперт не мог с достаточной точностью определить ни площадь ремонтируемых поверхностей, ни стоимость рассчитываемых услуг и материалов.

Таким образом, представленные экспертом исходные данные, определяющие объем работ по восстановительному ремонту, не могут рассматриваться как достоверные. В составленной смете есть противоречия. Например, эксперт пишет, что требуется ремонт отопительного оборудования, но в смете это никак не учтено. В строке «Бетонные работы» учитывается материал: бетон тяжелый, объемом 6,5 куб. м., однако, ремонт бетонных полов в том же разделе определен в объеме 125,5 куб. м. Несоответствия говорят об ошибках в расчетах.

В экспертизе не приведен анализ рынка торговых площадей, ценообразующих, а также внешних факторов, влияющих на стоимость. Это не позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Кроме того, расчет стоимости восстановительного ремонта выполнен на основе устаревшей сметной нормативной базы 2014 года, которая не подлежит применению с апреля 2017 года.

В целом, экспертиза не соответствует требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки. Итоговую величину рыночной стоимости капитального ремонта, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нельзя признать достоверной и рекомендуемой в целях возмещения убытков арендодателю.