Что делать, если в доме течёт крыша?

Осень прекрасная пора, но, к сожалению, не для всех. Некоторые жильцы последних этажей сталкиваются с проблемой – во время дождя квартиру начинает заливать. Эта статья поможет вам как лучше защитить свои права.

Кто должен обеспечивать своевременное обслуживание многоквартирного дома, отвечать перед собственниками и нанимателями жилых площадей в многоквартирном доме за не надлежащее выполнение обязательств по содержанию и обслуживанию общедомового имущества в многоквартирном доме?

Эта обязанность возложена на управляющую организацию, управляющей организацией как правило, является юридическое лицо, им может быть управляющая компания, ТСЖ, ЖСК, и другие виды управляющих организаций.

На какие статьи закона нужно ссылаться, чтобы наиболее эффективно защитить свои права? Статьи 36 и 162 Жилищного кодекса РФ и Правила содержания коллективной недвижимости многоэтажного дома обязывают управляющую организацию производить ремонт подопечного им дома, в том числе выполнять ремонт крыши. Если управляющая организация не выполняет своих обязанностей и не обеспечивает своевременный ремонт – они несут ответственность согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. Согласно статьям 40 и 42 Постановления Правительства и Жилищного кодекса, статье 4 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» - ремонт крыши должна в обязательно порядке выполнять управляющая организация, при чём устранение течи должно производиться в течение суток. Также пострадавшие могут потребовать компенсацию за материальный урон, который был нанесён из-за течи крыши и компенсации всех убытков.

Для начала нам стоит определиться, что же относится к общедомовому имуществу? На основании пункта 2 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 к общедомовому имуществу относятся: помещения в многоквартирном доме не относящиеся к жилым (чердаки, подсобки, подвалы, подъезды, тамбуры, и прочие помещения, не предназначенные для проживания); крыши; ограждения, а также несущие конструкции многоквартирного дома; санитарно-техническое, электрическое, механическое и иное оборудование в МКД; земельный участок на котором расположен дом.

В части 1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, говорится, что управление многоквартирным домом должно производиться таким образом, чтобы это обеспечивало благоприятные, а также безопасные условия проживания граждан в многоквартирном доме, а также управляющая организация должна обеспечивать содержание общедомового имущества в многоквартирном доме. В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ, управляющая организация обязана по заданию собственников и на основании заключенного между собственниками квартир в МКД, в установленный срок и за определенную плату выполнять работы, а так же оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги по надлежащему содержанию, а так же ремонту общего имущества в многоквартирном доме, к тому же управляющая организация должна осуществлять прочую деятельность направленную на достижение целей по управлению многоквартирным домом.

На основании п.10 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 общедомовое имущество должно содержаться в строгом соответствии с требованиями законодательства РФ, а также в соответствии с требованиями о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о техническом регулировании и защите прав потребителей общедомовое имущество должно содержаться в состоянии, которое обеспечивает соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома. Обслуживание дома должно производиться с целью обеспечить безопасность для жизни и здоровья граждан, а также обеспечить сохранность имущества как физических, так и юридических лиц, а также государственного и муниципального имущества. Обслуживание дома должно производиться таким образом, чтобы это обеспечивало доступность пользования жилым помещением, а также помещениями общего пользования, также должны соблюдаться права и законные интересы собственников жилых помещений и других лиц.

Проще говоря, управляющая организация должна содержать общее имущество в многоквартирном доме в надлежащем состоянии, потому как управляющая компания обязана делать это по закону, в соответствии с договором и имеет для этого все необходимые ресурсы.

Если вдруг управляющая организация начнёт жаловаться на то, что ей не хватает денег, вы можете спокойно возразить, что на основании части 1 статьи 165 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается в размере, который обеспечивает содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями, предъявляемыми законодательством РФ.

Ещё один важный документ, на который вы можете сослаться, это Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 и согласно приложению № 2 данного Постановления, протечки кровли в отдельных местах должны устраняться в течение суток (24 часов), с момента поступления жалобы по данному поводу.

Что делать, если управляющая компания отказывает в ремонте кровли? Если вам отказывают и говорят, что это не в юрисдикции управляющей организации, то сошлитесь на Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ №6464/10 от 29.09.2010. На основании данного постановления, все текущие, неотложные, а так же обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями без исключения и независимо от наличия каких либо обязанностей в договоре, не важно упоминаются ли в договоре конкретный перечень услуг или конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если вам говорят в управляющей компании, что крышу они имеют право не ремонтировать, это не указано в договоре и это не в их полномочиях, смело ссылайтесь на данное постановление и требуйте выполнения управляющей организацией своих обязанностей. Ведь на основании пункта 42 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, управляющая организация отвечает перед собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, за ненадлежащее выполнение и нарушение своих обязательств, а также несёт ответственность (в том числе материальную) за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Как лучше действовать, чтобы заставить управляющую компанию отремонтировать протечку в крыше? Сначала составляем письменное обращение в управляющую организацию, где ссылаемся на перечисленные выше нормы закона и законодательные акты и требуем произвести ремонт кровли по конкретному адресу.

Если вы обнаружили течь с потолка, то по закону вы обязаны об этом сообщить в аварийно-диспетчерскую службу вашей управляющей компании. При обращении в аварийную службу ваше обращение обязательно должно быть зарегистрировано в журнале обращений. Назовите свою ФИО, адрес по которому вы проживаете, так же сообщите в чем заключается нарушение, в вашем случае это течь с потолка. Далее потребуйте от диспетчера сообщить вам номер вашего обращения, время регистрации данного обращения и ФИО диспетчера. Запишите все эти данные и не теряйте запись, сохраните ее, может пригодиться.

Далее обращаемся в письменной форме в вашу управляющую компанию. Напишите заявление и сообщите в нем, что в вашей квартире произошло затопление сточными водами с крыши. Обязательно потребуйте провести проверку и составление акта проверки и акта выявленных недостатков, так же требуем устранить нарушения и отремонтировать крышу, чтобы остановить течь. Далее, пригласите представителя управляющей компании составить акт о причиненном ущербе на основании пункта 152 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. На ваше обращение должны отреагировать в течении 3 дней. Не забывайте писать заявление в 2-х экземплярах, на вашем экземпляре должны поставить входящий номер, подпись или печать организации и дату принятия, если вы приносите заявление и отдаете лично в руки уполномоченному лицу. Сохраните свой экземпляр, это подтверждение вашего официального обращения. Всё общение с УК ведите в письменном виде и храните все обращения в одном месте.

Так же вы можете послать ваше обращение почтой, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

После того как вы отдали на рассмотрение ваше заявление, вам в течении 3 дней должны дать ответ, обычно вы оставляете ваш номер телефона, что бы с вами могли связаться. Скорее всего так и будет, вам перезвонит представитель управляющей компании и согласует с вами время для проведения осмотра и составления необходимых актов.

Для вас самое главное получить 2 акта: 1. Акт о выявленных недостатках, должен быть подписан вами и представителем управляющей организации, один экземпляр остается у вас. 2. Акт о причинении ущерба. В нем указывается всё имущество, которое пострадало по причине затопления, а это элементы ремонта, люстра, потолок, ламинат, бытовая техника, одежда и т.п. Если представитель УК отказывается вносить какие-либо вещи в акт, запишите их на отдельном листе и при подписи акта напишите свои возражения с чем вы не согласны и напишите те вещи, которые не были внесены в акт и опишите, что данные вещи были повреждены по причине затопления, но представитель УК отказывается их вносить в акт. Это важно, так как акт обязательно будет в суде как доказательство и если вы согласитесь, ничего не добавите и не заявите, то судья будет уверен в том, что вы просто решили добавить пострадавшего имущества, с целью увеличить ущерб и задаст вам вопрос, почему вы сразу не внесли их в акт и на этом моменте будет сложно что-то доказать, поэтому вносим все вещи сразу. А что касается ремонта, то следы от затопления могут проявиться в течении 1 месяца, поэтому не слишком торопитесь с проведением экспертизы, главное у вас есть на руках 2 акта. Кстати, акт о причиненном ущербе подписывается вами и представителями УК и ваш экземпляр остается у вас, не забудьте его дополнить возражениями, если у вас таковые были, это так же важно, так как акт о причиненном ущербе - основной документ, подтверждающий ущерб и в нем указана причина затопления.

Вы получили акт о затоплении, что делать дальше? У вас есть официальный документ, подтверждающий ущерб, это прекрасно, но в суд пока идти рановато и что-то требовать от УК так же рано. Как говорилось ждем пару недель, чтобы следы от затопления проявились как можно больше и если вы видите, что после составления акта появились новые дефекты, которых не было, то у вас есть право пригласить представителей УК еще раз и составить дополнительный акт, так и сделайте если появились новые следы.

Если следов не появилось, то нам необходимо получить официальный документ, подтверждающий размер причиненного ущерба. Очень важно сразу произвести оценку ущерба, который был причинён течью с крыши вашему имуществу. Выполнить оценку повреждений можно самостоятельно, но в этой ситуации управляющая организация может не согласиться с вами. Лучше обратиться к независимым оценщикам. При этом обязательно нужно составить смету с подробно расписанным прайсом, в котором будет указана смета на ремонт, приложены чеки за уже выполненные ремонтные работы (если такие уже были сделаны) и закупленные материалы для устранения последствий течи. Сюда же необходимо вписать всё имущество, которое пострадало от течи: вещи, мебель, технику. Сумму, потраченную на оплату услуг специалистов можно взыскать в судебном порядке. После составления акта оценки о причинённом ущербе, он подаётся руководству управляющей организации, которая обязана принять его и официально зарегистрировать, выполнить ремонт или компенсировать ущерб материально. Бывает, что управляющая организация отказывается компенсировать ущерб от течи с крыши. И для того, чтобы добиться своих прав и получить компенсацию вам придётся обращаться в суд.

Вам необходимо будет предоставить для оценки копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, поэтажный план экспликацию квартиры, ваш паспорт гражданина РФ и акт о причинении ущерба.

Эксперт вам подскажет как уведомить виновную сторону и пригласить ее на экспертизу, так как при проведении экспертизы всегда приглашается телеграммой виновная сторона, а если не пригласить виновника, то в суде он может легко оспорить вашу экспертизу.

Когда к вам приедет оценщик, он все сфотографирует и запишет в акт осмотра все повреждения, далее он подготовит в течении нескольких дней отчет, в котором будет отражена итоговая сумма ущерба, которая включает в себя не только материалы для ремонта, но так же стоимость работ по ремонтным работам и стоимость всех пострадавших вещей. Это называется отчет и именно он подтверждает итоговую сумму ущерба и с ним вы уже можете обращаться в суд, так как это официальный документ.

Но должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора, по-другому претензионный порядок, так как если он будет не соблюден, то вам просто могут отказать в иске.

Для соблюдения посылаем виновной стороне претензию, пишется она в свободной форме и ней мы излагаем, что произошло, где и на какую дату. Чем подтверждается происшествие (акт о причиненном ущербе, акт о выявленных недостатках, прикладываем копии). Чем обосновывается размер ущерба (отчет эксперта, прикладываем экземпляр). Ваши требования, к примеру, возместить ущерб в размере 150000 рублей. Ставим дату и подпись. Пишем претензию в 2 экземплярах и так же не забываем внести в претензию опись прикладываемых документов.

Сдаем в УК претензию, оба акта и экземпляр отчета. На вашем экземпляре претензии лицо уполномоченное на прием корреспонденции, должно поставить дату принятия, подпись или печать и входящий номер, вы забираете экземпляр себе и ждете 10 дней.

Можно так же отправить претензию с тем же самым набором документов, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по почте.

Если в течении 10 дней с вами не связываются и изъявляют желание урегулировать конфликт, то подаем в суд. Составляем исковое заявление в котором пишем практически все то же самое что и в претензии, прикладываем к нему копии обоих актов, экземпляр экспертизы, копию претензии с отметками о вручении (подтверждает соблюдение претензионного порядка), платить государственную пошлину не нужно так как мы подаем иск на основании закона о защите прав потребителей, а на основании статьи 333.36 НК РФ, по данной категории дел истец освобождается от уплаты государственной пошлины, так же прикладываем другие доказательства и прочие документы и чеки в подтверждение затрат на подготовку к делу.

При подготовке искового заявления обязательно сошлитесь на закон о защите прав потребителей, внимательно прочитайте статьи 29, 13. А также статью 1064 ГК РФ и главу 59 ГК РФ, данная глава регулирует порядок возмещения ущерба.

Знайте, что на основании пункта 6 статьи 13 «Закона о защите прав потребителей», организация, отказавшаяся в добровольном порядке по претензии удовлетворить требования потребителя, уплачивает в пользу потребителя штраф в размере 50% от суммы ущерба.

Так же в дальнейшем вы имеете право взыскать с управляющей компании неустойку, за то, что она незаконно удерживала ваши денежные средства.

Как видите вам нужны несколько ключевых документов, акт о причинении ущерба, заключение эксперта, ваш экземпляр претензии с отметками о принятии и это все что нужно для обращения в суд. В случае протечки крыши лучше все фиксировать на видео или фото, приглашать соседей, они могут вам помочь и дать свидетельские показания в суде.

В таких случаях без суда не обходится, практически не одно УК не платит добровольно. Кстати все затраты на подготовку к суду вам возмещаются за счет ответчика если он проиграет суд, в том числе затраты на экспертизу.

Составляем претензию в письменной форме и в двух экземплярах, подаем его в управляющую организацию и требуем на вашем экземпляре поставить отметку о принятии и дату принятия, экземпляр с отметками оставляем у себя.

Письменная претензия эффективнее тем, что у вас на руках есть доказательство того, что вы обращались в управляющую организацию и требовали произвести ремонт кровли, решить конкретную проблему и если управляющая организация не отреагировала, то вы вправе подать еще одно обращение в управляющую организацию с точно таким же требованием, но в этом случае уже параллельно подаем жалобу на вашу управляющую организацию жалобу в Жилищную Инспекцию, пусть проведут проверку по факту ненадлежащего выполнения требований и оштрафуют вашу управляющую организацию.

Так же вы можете подать в суд на управляющую организацию и в судебном порядке принудительно заставить произвести ремонт кровли.

Надеюсь эта статья поможет читателям. Прошу поделиться ей со своими подписчиками на 9111 и в соцсетях. Спасибо за внимание.