Материнский (семейный) капитал - это одна из мер государственной поддержки семей с несколькими детьми. Его можно использовать в том числе для улучшения жилищных условий, в частности на покупку жилья (ст. 2, п. 1 ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862).
Для заключения договора купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Заключите договор купли-продажи
Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).
Обязательного нотариального удостоверения такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению (п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
• сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость (за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке);
• сделки по отчуждению недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения права) будут представлены в орган регистрации прав по почте.
Учитывая установленные законодательством правила и порядок предоставления материнского капитала, при составлении договора купли-продажи необходимо принять во внимание некоторые особенности.
1. Жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).
В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.
В противном случае необходимо подготовить засвидетельствованное в установленном порядке обязательство об оформлении жилья в общую долевую собственность всех членов семьи в течение шести месяцев после перечисления ПФР денежных средств; при рассрочке платежа - в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилья в полном размере; при использовании целевого жилищного займа - в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения (пп. "г" п. 8 Правил N 862).
Каких-либо специальных положений по определению размера доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, законодательство не содержит.
Однако, как следует из обзора судебной практики, определение долей должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья. При этом в соглашении размер долей детей может быть увеличен. Если соглашением предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (Письмо ФНП от 01.07.2016 N 2305/03-16-3; п. 13 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
2. При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Примечание. Если договор заключается с привлечением заемных средств, то залог регистрируется также в пользу банка (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
3. ПФР перечисляет денежные средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму расчета в части материнского капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж (п. 16 Правил N 862).
Шаг 2. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре
Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).
В остальных случаях граждане могут представить документы на регистрацию самостоятельно.
Государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления и необходимых документов, поступивших в Росреестр (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
За регистрацию права собственности на жилое помещение госпошлина уплачивается в размере 2 000 руб. Если жилое помещение приобретается в долевую собственность, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в размере 2 000 руб., умноженных на размер доли в праве собственности.
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (п. 2 ст. 333.18, пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; Письмо ФНП от 19.09.2016 N 3329/03-16-3).
За государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Приложения N 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).
Шаг 3. Подготовьте заявление о распоряжении средствами материнского капитала и необходимые документы
В заявлении следует указать вид расходов, на которые направляются средства материнского капитала, а также размер направляемых средств.
Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении (п. 5 Правил N 862).
К заявлению следует приложить следующие документы (п. п. 6, 8 Правил N 862; п. п. 2, 5 Правил, утв. Приказом Минтруда России от 02.08.2017 N 606 н; п. 3 Перечня документов, утв. Приказом Минтруда России от 02.08.2017 N 606 н):
1) документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) владельца сертификата;
2) документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, - если заявление подается через представителя;
3) документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) супруга владельца сертификата, - если он является стороной сделки либо обязательств по приобретению;
4) свидетельство о браке - если стороной сделки либо обязательств по приобретению жилья является супруг владельца сертификата;
5) копию договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
6) выписку из ЕГРН, содержащую информацию о правах на жилое помещение владельца сертификата и (или) его супруга, приобретающего жилье с использованием средств материнского капитала (за исключением случая, когда договором с рассрочкой платежа предусмотрено, что право собственности переходит к покупателю после полной выплаты цены договора);
7) обязательство об оформлении права общей долевой собственности всех членов семьи владельца сертификата - если такое право не возникло на основании договора;
8) справку лица, отчуждающего жилое помещение по договору купли-продажи жилья с рассрочкой платежа, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору - если приобретение осуществляется с рассрочкой платежа.
Шаг 4. Обратитесь в ПФР, дождитесь его решения и перечисления денежных средств
Заявление о распоряжении средствами материнского капитала и необходимые документы можно представить (направить) в территориальный орган ПФР (п. п. 6, 8 - 12 Правил N 606 н; п. п. 50, 56, 57 - 58 Административного регламента, утв. Приказом Минтруда России от 29.10.2012 N 346 н):
• лично (в том числе при выездном приеме) или через представителя (по месту жительства/пребывания либо фактического проживания), в том числе по предварительной записи через Единый портал госуслуг, сайт ПФР и информационную систему ПФР "Личный кабинет застрахованного лица";
• по почте или через МФЦ;
• в форме электронного документа через Единый портал госуслуг, сайт ПФР или информационную систему ПФР "Личный кабинет застрахованного лица".
Заявители, выехавшие на постоянное место жительства за пределы РФ и не имеющие регистрации по месту жительства (пребывания) в РФ, подают заявление непосредственно в ПФР вместе с заявлением о месте своего фактического проживания на территории РФ (п. 7 Правил N 606 н).
Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится территориальным органом ПФР в месячный срок с даты приема заявления и необходимых документов (ч. 1 ст. 8 Закона N 256-ФЗ; п. 14 Административного регламента N 346 н).
В случае удовлетворения заявления ПФР (территориальный орган ПФР) перечисляет средства (часть средств) материнского капитала в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления (абз. 2 п. 17 Правил N 862).
Шаг 5. Обратитесь в Росреестр для снятия обременения с жилого помещения
С выплатой продавцу жилого помещения денежных средств в полном объеме залог прекращается (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя (продавца и покупателя жилого помещения) либо только заявление залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. Госпошлина за это не уплачивается (п. 2 ст. 352 ГК РФ; п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ; пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Спасибо за статью.