Поэтапное раскрытие счетов эскроу: в чём подвох?

Чем меньше времени остаётся до перехода на проектное финансирование, тем жарче споры о необходимости введения поэтапного раскрытия эскроу.

По мнению экспертов, подобная мера должна в значительной степени сократить издержки застройщиков. С другой стороны, вырастут риски для банков и дольщиков.

Именно поэтому, несмотря на то что вопрос о внедрении нового механизма финансирования активно лоббируется девелоперами и Минстроем, Банк России категорически против нововведений.

Механизм поэтапного раскрытия счетов эскроу

Сегодня для девелопера необходимым условием получения доступа к средствам дольщиков является ввод в эксплуатацию возведённого жилого объекта.

Формула поэтапного раскрытия подразумевает зачисление средств на счета застройщиков частями (по завершении отдельных этапов строительных работ), пропорционального их удельному весу в общем объёме стоимости объекта.

Предполагается, что новая схема финансирования позволит девелоперам активно использовать средства дольщиков уже на этапе строительства, а это в значительной мере снижает потребность застройщика в дополнительных оборотных средствах, позволяя существенно сэкономить на кредитах.

Следует отметить, что, несмотря на внесение в Госдуму соответствующего законопроекта ещё весной текущего года, по состоянию на данный момент поправка о новой форме финансирования ещё не разрабатывалась.

Что даст застройщикам новая формула финансирования?

Сегодня строительство ведётся либо за счёт собственных средств девелоперов, либо с привлечением кредитов. Стоимость последних составляет от 5 до 10%.

Механизм поэтапного раскрытия счетов эскроу в значительной мере сократил бы издержки застройщиков, увеличив тем самым рентабельность строительства.

Отсюда вполне понятное желание застройщика получить доступ к деньгам дольщиков ещё на этапе возведения объекта, ведь после введения счетов эскроу этой возможности у них не было.

Несмотря на плавающую процентную ставку (а по мере наполнения эскроу она может быть значительно снижена), банки начисляют проценты на всё тело кредита, которое постоянно растёт. Возникает парадоксальная ситуация: задолженность девелопера постепенно увеличивается, а в то же время банк пользуется средствами дольщиков, за счёт которых впоследствии и будет погашен кредит.

Неудивительно, что подобное положение вещей не устраивает представителей строительного бизнеса.

Как это отразится на дольщиках?

По идее, снижение издержек девелоперов должно снизить и стоимость жилья, что является положительным моментом для покупателей. Однако здесь нужна крайняя осторожность, ведь иначе механизм поэтапного раскрытия эскроу будет противоречить само́й сути реформы, главной целью которой было снижение рисков для дольщиков.

Сегодня до того момента, когда дом не введён в эксплуатацию, дольщик вправе расторгнуть сделку. Это обстоятельство создаёт серьёзные риски для застройщика.

При поэтапном раскрытии эскроу зачисление средств на счёт застройщика будет означать, что банк-кредитор принял определённый объём работ.

Если механизм поэтапного раскрытия эскроу так и не заработает, девелоперы попросту начнут реализовывать жильё на поздних этапах строительства, когда его стоимость приближается к максимальным показателям.

Риски поэтапного механизма

1. При действующей системе финансирования все риски, связанные с реализацией проекта, ложатся на банк-кредитор.

Поскольку поэтапное раскрытие эскроу подразумевает зачисление средств на счета девелопера частями, при расторжении договора дольщик получит от банка лишь остаток средств на эскроу.

Подобная формула финансирования возвращает риски «недостроя». Причём это станет возможным даже на начальных этапах возведения объектов. Таким образом, проблема обманутых дольщиков может появиться снова.

2. Дольщики, приобретающие жильё на разных этапах его готовности, автоматически попадут в неравное положение.

Так, те, кто приобретёт его на более ранних этапах строительства, будут нести большие риски потери средств в сравнении с теми, кто покупает жильё на более поздних этапах его готовности.

3. Удорожание стоимости ипотеки. В связи с ростом рискованности проектов при подобной формуле возможно ограничение в доступности банковского финансирования, что неизбежно должно привести к удорожанию кредитов.

4. Снижение контроля использования средств застройщиком неизбежно приведёт к увеличению рискованности кредитов. Таким образом, вместо желаемого удешевления стоимости финансирования возможен обратный эффект.