Регулярные реформы сферы долевого строительства в России, по всей видимости, подходят к своему логическому завершению. Их итогом станет прекращение существования этого самого долевого строительства.
Главным нововведением 2019 года в этой сфере стало обязательное использование эскроу-счета при заключении долевого договора.
Что же такое эскроу-счет и так ли он страшен, как звучит?
Буквально английское слово escrow означает документ, находящийся на хранении у третьего лица. Как ни странно, это абсолютно точно отражает суть вопроса.
Ведь эскроу-счет тем и хорош, что открывается в банке, который стороной долевого договора не является. А реальные стороны – застройщик и дольщик – не могут воспользоваться деньгами на счете до наступления определенных условий.
Главный плюс эскроу-счета – это безопасность для дольщика. Дольщик защищен от ситуации, когда застройщик получил деньги, а объект не достроил и гражданин остался без денег и без квартиры.
В случае с эскроу-счетом строительная компания получает доход, как только достроила дом и передала готовую квартиру. Ну а если этого не произошло в срок, дольщик вправе расторгнуть договор и забрать свои деньги обратно, правда, только внесенную сумму. То есть если деньги пролежали на счете пару лет и частично обесценились ввиду инфляции, то это риск дольщика.
За последние годы мы привыкли, что застройщик строит объект на деньги дольщиков. Поэтому первый вопрос, который возникает – на какие средства теперь будет строиться дом, если застройщик получит деньги только по окончании строительства? Где он возьмет средства на стройку?
В настоящее время у застройщика только два пути – либо строить дом на собственные средства и продавать уже готовые квартиры, либо брать кредитные деньги. Каждый из строителей самостоятельно рассчитывает, что ему выгодно.
С 1 июля 2019 года право не использовать эскроу-счет осталось только у тех строителей, кто успел до этой даты получить разрешение на строительство дома и построил большую его часть. Таких застройщиков немало, ведь ближе к этой роковой дате наблюдался ажиотаж среди желающих успеть заскочить в последний вагон и продолжить какое-то время строить по старым привычным правилам.
Однако и тех, кто перешел на новые, тоже немало.
Таким образом, сейчас на рынке представлены как застройщики, реализующие квартиры через эскроу-счета, так и те, кто действует по старой схеме, напрямую получая деньги от дольщиков. И такая ситуация будет сохраняться не меньше года, постепенно меняясь в сторону увеличения использования счетов эскроу.
Рост цен неизбежен
Очевидно, что все эти законодательные изменения приведут к увеличению цен на квартиры.
Посудите сами. Банки, предоставляющие кредиты строителям, делают это не бесплатно, а под проценты. Да, государственные служащие в строительной и банковской сфере уверяют всех, что проценты эти минимальны и при больших объемах продаж даже стремятся к нулю, но, тем не менее, они есть.
Застройщик безусловно учитывает эти потери при установлении цены на квартиру.
Более того, нужно учитывать и тот факт, что деньги от продажи застройщик получит лишь через несколько лет после дня, когда возникнут его первые траты, связанные со строительством. Ведь он должен купить (арендовать) земельный участок, произвести огромный объем исследовательских, подготовительных работ, получить массу согласований и разрешений и уже затем осуществить само строительство объекта.
В течение всего этого времени застройщик лишь тратит средства, не получая дохода.
Учитывая степень инфляции, возможные скачки цен, удорожание квартир на рынке недвижимости в течение всего времени строительства, застройщик безусловно постарается максимально себя обезопасить и начнет продажи квартир сразу с цен, характерных для вторичного рынка жилья. То есть по ценам готовых, а не строящихся квартир. А такие цены на порядок выше.
Если раньше дольщик имел возможность приобрести квартиру на начальном этапе стройки в два раза дешевле, чем цена готовой квартиры, то очень скоро такой возможности у дольщика не будет.
Конечно, можно рассуждать о конкуренции застройщиков, однако не думаю, что кто-то будет работать себе в убыток. В последние годы объемы строительства лишь растут, а цены на квартиры при этом не снижаются, скорее наоборот.
Ну и, конечно, не стоит забывать о высокой доле использования при заключении сделок с недвижимостью ипотечных кредитов. Выходит, что в конечном итоге покупатель квартиры оплатит все – собственные проценты по кредиту, затраты застройщика на строительство, включая проценты за пользование кредитом банка.
Таким образом, не обнаруживается причин для снижения цен на квартиры или повышения их доступности.
В настоящее время цены не рванули резко верх только по той причине, что еще велика часть застройщиков, работающих по старым правилам, без использования счетов эскроу.
Кроме того, вскоре долевое строительство, как таковое, утратит смысл своего существования. Ведь цена на недостроенную квартиру и готовую практически не будет отличаться. При таком раскладе покупателю будет проще купить построенную квартиру, а не ждать окончания строительства.
Однако хочется верить, что государство сможет разработать схему, при которой приобретение жилья гражданами будет доступным и безопасным.
