Законно ли, что застройщик отказывается возвращать деньги, если площадь квартиры уменьшилась?

Привычное дело

Практически невозможно найти договор участия в долевом строительстве, где застройщик не установил бы размер погрешности в площади строящейся квартиры. Как правило, в договоре говорится, что в пределах данной погрешности, независимо от того, стала квартира больше или меньше, взаимные расчеты не производятся.

То есть застройщик не возвращает деньги, если построил квартиру меньшей площади, чем договаривался с дольщиком. Но и дольщик не доплачивает за возможную лишнюю площадь квартиры.

Конечно, невозможно построить многоэтажный дом, включающий большое количество помещений, с точностью до квадратного сантиметра воспроизведя площадь каждого из них. Поэтому застройщик и включает в договор норму, допускающую отклонение.

Такая погрешность может быть выражена как в метрах (например, «не более 1 квадратного метра»), либо в процентах от проектной площади квартиры («не более 2% от указанной в договоре площади»).

Что говорит закон

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» не содержит прямого указания, следует ли при разнице в площади доплачивать за лишние или возвращать деньги за отсутствующие метры. Стороны обговаривают это в договоре.

Многочисленные судебные решения исходят из принципа свободы договора и признают законными прописанные в нем условия о том, что в случае уменьшения фактической площади квартиры на 3% или 5% по сравнению с проектной площадью деньги дольщику не возвращаются. Понятно, что если застройщик заранее прописывает в договоре такую большую погрешность, то он старается произвести строительство так, чтобы площадь квартиры именно уменьшилась. Ведь дарить дольщику лишние метры в планы застройщика не входит.

Однако есть в законе ограничение, которое не позволяет застройщику построить квартиру в два раза меньше той, за которую получены все деньги по договору.

Ст. 9 федерального закона № 214-ФЗ определила, что одним из случаев, когда дольщик может потребовать расторгнуть договор и вернуть себе все уплаченные по нему деньги, является ситуация, когда застройщиком допущено превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения в любую сторону, и установлено, что в договоре такое изменение не должно быть больше 5% от указанной площади.

Другими словами, если в договоре стороны указали погрешность в площади квартиры, не превышающую 5%, то все споры решаются в соответствие с нормами договора, признаваемыми судом законными.

Если же фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше, чем на 5% проектной, то дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Важно понимать, что это лишь право, но не обязанность дольщика, он может и не расторгать договор. В таком случае условия договора о погрешности не могут действовать, поскольку нарушены застройщиком. Соответственно, дольщик обязан оплатить излишне построенные метры, а застройщик вернуть деньги за недостроенные.