Налогообложение при сделке купли-продажи квартиры

Статьёй 224 Налоговый кодекс РФ (НК РФ) определяет налоговую ставку, которую должен оплатить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи. Она составляет 13% от стоимости квартиры. В договоре купли-продажи сумма бывает не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (это налог с доходов физических лиц - НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма меньше реальной. Это незаконно и может поставить под удар успешность сделки, а также грозит последствиями для обеих сторон.

Чем это грозит продавцу? Кроме риска не получить полную стоимость (если передача «неотраженной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями.

Кроме того, такой договор не выгоден покупателю, он может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее 2 миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет. Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму. К тому же сама операция купли-продажи по суду может быть признана недействительной в силу ее мнимости по заявлению любого третьего лица.

Сколько и в каком случае придется заплатить государству?

Продавец должен подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход, по его мнению, или нет.

Доходы физических лиц, резидентов РФ, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы нерезидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Резиденты не декларируют (п.2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и не уплачивают (п.17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более 3 лет (минимальный предельный срок владения объектом), к которой относится:

1) право собственности на объект недвижимого имущества, полученного в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;

2) право собственности на объект имущества, полученного налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект имущества, полученного налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет (п.4 ст. 217.1 НК РФ).

Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:

-если квартира (иная недвижимость) в собственности менее 3 лет, то, по выбору налогоплательщика, ему может быть предложено два альтернативных варианта вычета — или вычет предоставляется в размере одного миллиона рублей, или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости (п.1 ст. 220 НК РФ),

-вычет предоставляется один раз на сумму стоимости приобретаемого жилья, но не более 2 миллионов рублей, плюс вычет предоставляется на размер выплат процентов по целевому кредиту на приобретение данного жилья (пп.2. п.1 ст. 220 НК РФ). Причем этот совокупный вычет при невозможности его полного погашения в одном налоговом периоде, гасится постепенно в последующие. Право требования такого вычета бессрочно.

Если продавцов (и/или покупателей) недвижимости (сособственников) несколько, то вычет применяется пропорционально их долям или, при совместной собственности, по их договоренности.

В большинстве случаев продавец не платит налог, поскольку владеет квартирой продолжительный период времени. Если же срок владения менее 3 лет, то представляется возможным снизить налогооблагаемую базу на 1 миллион, либо на 3 миллиона рублей и даже более, если одновременно приобретается другая недвижимость (например, при альтернативной сделке).

Не факт, что, продавая квартиру самостоятельно, продавец сможет выручить за нее больше той суммы, которая осталась бы у него на руках после расчета с агентством недвижимости. Необходимо реалистично оценить свои способности успешно выступить в роли продавца и еще время, которое потребуется затратить для самостоятельной продажи квартиры. Собирая пакет документов, желательно получить консультацию юриста/адвоката, чтобы заблаговременно и успешно подготовить жилье к продаже.