Права дольщиков до принятия квартиры от застройщика

Дольщики вправе требовать устранить недостатки строительства до передачи квартиры застройщиком. Это позиция Верховного суда. О ней – в статье.

Иск дольщика к застройщику

Есть договор участия в долевом строительстве. По нему в конкретный срок дольщику должна быть передана квартира от застройщика. При осмотре квартиры выявлены существенные недостатки и дефекты строительства. Дольщик направил застройщику претензию с требованием компенсации затрат на устранение строительных недостатков. Застройщик претензию оставил без удовлетворения.

Дольщик обратился в суд. Требования:

• взыскание затрат на устранение строительных недостатков объекта недвижимости;
• взыскание неустойки;
• компенсация морального вреда;
• уплата штрафа;
• компенсация расходов на оплату юридических услуг.

Решение судов первой и второй инстанции

Суд первой инстанции отказал по иску Дольщика.

Он опирался на ст.7 Закона об участии в долевом строительстве МКД:

Участник долевого строительства вправе предъявить… застройщику… требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства… при условии, что такие недостатки… выявлены в течение гарантийного срока.

Суд посчитал, раз квартира от застройщика не была передана по акту приема-передачи, течение гарантийного срока не началось. Т.е. иск дольщика преждевременен.

Суд апелляционной инстанции с этим согласился.

Позиция Верховного суда

Верховный суд заявил - согласно ст.4 Закона отношения с дольщиком-гражданином, не урегулированные Законом, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей.

По ст.7 Закона:

если объект… построен… с отступлениями от… договора… обязательных требований… с… недостатками... участник долевого строительства… вправе потребовать…: …
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Положения ст.29 ЗоЗПП тоже наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков потребовать возмещения понесенных расходов по их устранению.

Да, силу ст.8 Закона передача квартиры от застройщика происходит путем подписания передаточного акта.

Однако:

Участник долевого строительства до подписания… вправе потребовать… составления акта, в котором указывается несоответствие объекта… требованиям… и отказаться от подписания… акта… до исполнения застройщиком обязанностей…

Предыдущие суды не приняли во внимание указанные нормы, и Верховный суд отменил их решения.

Нормативная база

Решение Верховного суда закреплено Определением N5-КГ 19-180 от 29.10.19.

Обратите внимание, уже полтора года судятся, а до этого еще был претензионный спор, поэтому у кого есть претензии к застройщику, а таковые сплошь и рядом в нынешних новостройках, берите на вооружение указанное Определение ВС.