Выселение из квартиры (правовые и практические вопросы)

По меткому выражению М.Булгакова людей «испортил квартирный вопрос». Когда квартира одна, а претендентов на нее много, зачастую единственным способом разрешения конфликта является обращение в суд. С иском о выселении.

Разберемся в том, какие существуют правовые основания для выселения из жилого помещения, и как их правильно использовать.

Прежде всего, хочу сразу развеять популярный миф о том, что ребенка (или взрослого с ребенком «на руках») выселить нельзя. Это глубокое заблуждение. Детей до 18 лет можно выселять также, как и взрослых и возраст не дает никаких дополнительных льгот. Единственное исключение: родитель не может подать иск о выселении своего несовершеннолетнего ребенка.

Далее, важно определить на каком праве принадлежит квартира проживающим в ней людям. Если имеется договор купли-продажи, договор приватизации, справка о полном внесении взноса в строительный кооператив, свидетельство от государственной регистрации права — значит квартира находится в частной собственности граждан. Если граждане зарегистрированы в квартире по месту жительства, и у них имеется ордер или договор социального найма, или ничего (и такое бывает!), и приватизация квартиры не производилась — значит граждане занимают ее на условиях социального найма (а собственником является муниципалитет).

1. Как выселить из квартиры, находящейся в частной собственности граждан.

Сначала нужно понять, в каком качестве вселен гражданин подлежащий выселению: в качестве члена семьи либо временного жильца (по договору найма).

1.1 Если выселяемый вселен в качестве члена семьи (супруг, сын/дочь, родители и тому подобное).

Выселить такого жильца можно по основанию, предусмотренному ч.4 ст.31 Жилищного кодекса РФ: в случае прекращения семейных отношений право пользования жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Исключение: бывший член семьи собственника приватизированной квартиры, который имел равное с собственником право на ее приватизацию, но отказался от участия в ней.

Как определить, что семейные отношения прекращены? У супругов все понятно — расторжение брака является доказательством прекращения семейных отношений. Поэтому, после развода супруги-собственники жилья смело могут подавать иск о выселении своих бывших «вторых половинок».

А как быть с совершеннолетними детьми, родителями, сестрами/братьями?

Верховный суд разъяснил, что критериями прекращения семейных отношений с этими лицами могут являться:
-отказ от ведения общего хозяйства;
-отсутствие общего с собственником квартиры бюджета, общих предметов быта;
-неоказание взаимной поддержки друг другу;
-выезд на другое место жительства.

1.2 Если выселяемый вселен как временный жилец, на основании договора найма.

Самый распространенный вариант — выселение арендатора. Для того, чтобы возникли основания, арендатор должен нарушить условия договора аренды (в части оплаты, к примеру), или срок действия договора должен окончиться. Основания для расторжения договора найма предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

По поводу арендаторов — не всегда строгое следование букве закона оправдано. Пока вы судитесь о их выселении в течение нескольких месяцев, неплательщики продолжают жить (и хорошо если не портить!) в вашей квартире. Зачастую эффективней поставить ультиматум: «через два дня я приезжаю и меняю замки, чтобы вас в квартире не было». Как правило, арендаторы выезжают сами, а долги уже можно довзыскать через суд.

2. Как выселить из квартиры, занимаемой на условиях договора социального найма («по ордеру»).

До 2005 года (тогда был введен в действие Жилищный кодекс РФ) в России действовал Жилищный кодекс РСФСР 1983 года. Этот кодекс предусматривал, что право на бессрочное проживание в государственной квартире подтверждается ордером — особым документом установленной формы. После 2005 года ордера были отменены и им на смену пришел договор социального найма. Поэтому, ордер = договор социального найма.

Важно, проживает выселяемый в квартире или уже нет (но сохраняет регистрацию по месту жительства).

2.1 Если выселяемый проживает в квартире.

В этом случае, согласно ст.91 Жилищного кодекса РФ основанием для выселения может стать использование жилья не по назначению (организация производственной мастерской в квартире к примеру), систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (бытовое хулиганство, шум в ночное время). Причем иск о выселении может подать не только наймодатель (муниципалитет), но и любое заинтересованное лица, в том числе сосед по квартире.

Иных оснований для выселения проживающего в квартире гражданина у его соседей нет. Отсутствие платежей за квартиру более 6 месяцев дает право на выселение только наймодателю (муниципалитету), а не соседям.

2.2 Если выселяемый не проживает в квартире.

Если выселяемый не проживает в квартире, это является основанием для подачи иска о выселении на основании ч.3 ст.83 ЖК РФ. По закону, в случае выезда на другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым. Вроде все просто?!

Но дьявол в деталях. Обратите внимание, что

п.32 Постановления Пленума ВС РФ №14 установлен ряд оснований, которые суд должен проверить в таком деле:
-носит ли выезд вынужденный (конфликтные отношения) или добровольный характер;
-является ли выезд постоянным или временным (работа, учеба, лечение);
-не чинились ли препятствия выселяемому в пользовании жильем (менялись ли замки, есть ли у него ключи от квартиры);
-вносит ли выселяемый плату за найм и коммунальные услуги.

Следует отметить, даже если выселяемый съехал добровольно, в суде он скорее всего будет утверждать, что сделал это из-за конфликтных отношений. Поэтому к такому процессу нужно тщательно подготовиться.

Споры о выселении представляют собой одну из самых сложных и трудно предсказуемых категорий дел. Победа в таких делах напрямую зависит от опыта, хорошей правовой и практической подготовки, тщательного сбора доказательств, и профессиональной интуиции.