Обязательно проверяйте это при покупке квартиры

Если квартиру выставили на продажу, это еще не значит, что ее можно продавать. Например, если квартира в ипотеке, у нее есть собственник, но сам объект в залоге у банка, то есть на квартире – обременение и ее нельзя продать или подарить без разрешения банка. Если вы внесете задаток за такую квартиру, а потом выяснится, что она ипотечная, тогда сделка затянется. И хорошо, если вообще окажется возможной.

Ипотечную квартиру все-таки можно купить, но это сложнее и дольше. Можно перевести ипотеку продавца на себя или он погасит кредит вашими деньгами, банк снимет обременение, и собственник сразу же оформит куплю-продажу на вас.

Ипотека не единственный вид обременения. Квартиру могут арестовать судебные приставы, ее могут запретить продавать из банкротства продавца, объект может быть предметом судебных разбирательств, поэтому какое-то время сделки с ним окажутся запрещены.

В Росреестре должны быть отметки об обременениях. Внимательно изучайте выписку из ЕГРН – там будет специальная строчка. Для надежности проверяйте продавца и квартиру на общедоступных ресурсах:

• ГАС «Правосудие» – нет ли в производстве суда дел на имя собственников;
• Сайт судебных приставов – долги владельцев квартиры;
• Сайт федеральных арбитражных судов – заявления о банкротстве;
• Реестр банкротов – не признали ли владельца квартиры банкротом.

Главное понять следующее: если на квартире имеется обременение, то купить ее нельзя; сначала обременения нужно снять, иначе ваше право не зарегистрируют.

Кто зарегистрирован в квартире

Собственниками могут быть одни люди, а зарегистрированы в ней другие или кто-то кроме владельца. Это обязательно нужно проверять.

Нужна поквартальная карточка или выписка из домовой книги. Желательно, чтобы на момент продажи прописанных вообще не было, а если такие есть, то предусмотрите в договоре условия, в какой срок они должны сняться с регистрации, и какой штраф грозит предыдущему собственнику, если эти люди не будут выписаны.

Вам могут сказать, что регистрация ничего не значит. Да, это не собственность, но взрослый человек может без вашего разрешения зарегистрировать по месту своей регистрации своего ребенка, этот адрес могут указать в банке при оформлении кредита и потом приставы придут именно к вам.

Кто может пользоваться квартирой

Вы знаете, что если квартиру сдали в наём, а вы ее купите, то наниматели имеют право и дальше там жить.

Еще бывает завещательный отказ, это когда кто-то из прежних собственников написал завещание, что хочет, чтобы в квартире имела права пожизненно проживать его престарелая бабушка или сын, который пока находится в местах лишения свободы, но когда выйдет, то сможет жить в квартире сколько захочет. Это предусмотрено законными процедурами, и покупатель ничего не сможет сделать. Завещательный отказ сохраняется даже после продажи жилья.

Рекомендуется проверять, кому квартира принадлежала и до ваших продавцов, то есть всю ее историю. Старые квартиры, у которых было много собственников, или кто-то из них умирал и оставлял наследников, таят в себе массу сюрпризов.

Почему квартиру продают?

На самом деле вы вряд ли услышите на этот вопрос честный ответ, но по ответу можно кое-что понять, даже по реакции на него.

Например, продавец начнет жаловаться на долги, а это звоночек. Если у него долги, то с продажей могут быть проблемы, за день до сделки приставы наложат арест и плакали ваши денежки.

Или продавец скажет, что у него маленький ребенок, а тут такие соседи, что жить невозможно. Риелтор такой глупости не сделает, а вот собственник запросто проболтается, тоже берите на заметку, а нужны ли вам шумные сомнительные личности по соседству.

Как будет происходить расчет?

Если продавец просит вперед всю сумму, то не соглашайтесь на такой порядок. Обычно вносят небольшой задаток или аванс как гарантию, что вы не откажетесь от сделки, а при подписании договора и регистрации перехода права собственности доплачивается остальная сумма.

Кстати, задаток и аванс не одно и то же. Если вы откажетесь от сделки, есть риск потерять задаток, а вот аванс забрать проще.

Об этом более подробно в статье: Процесс передачи денег при купле-продаже квартиры

Если вы используете материнский капитал или ипотеку, то предупредите об этом продавца заранее, готов ли он ждать, а то выяснится в последний момент, что он против.

Сколько стоят коммунальные услуги?

Если вам это неважно, то не спрашиваете. Однако есть случаи, когда выяснятся, что за дом образцового содержания очень высокая плата, а место для машины во дворе – только за отдельные деньги. Плюс охрана, пропускной режим, музыка в лифте – за это все нужно платить.

Бывает по-другому. Например, в доме крышная котельная и за отопление нужно платить меньше, из-за этого квартира выгоднее, чем в соседнем доме, но стоят они одинаково. Покупатель выбрал вариант с собственной котельной, где за месяц экономия около тысячи рублей.

Конечно, по коммунальным услугам не должно быть никаких долгов. Пусть продавцы возьмут справку об этом у поставщиков услуг или в управляющей компании.

Хотя долги за свет, газ и воду не переходит к новым собственником, но отключат за неуплату именно вас.

Всё ли в квартире работает?

Вот вы пришли осматривать квартиру, риелтор нахваливает, собственники рассказывают об удивительной атмосфере, как тут тепло, уютно и здорово.

Попросите включить все смесители, проверьте краны на радиаторах, посмотрите, прошли ли счетчики поверку, позвоните в управляющую компанию, не нужно ли их менять.

Конечно, если вы сами планируете все менять в квартире или ей явно нужен ремонт, то всего этого можно не делать. Но если вы покупаете квартиру с отделкой и хотите сразу там жить или сдавать ее без вложений, то все это нужно проверять.

Запросто может выясниться, что плита не работает, половина розеток – тоже, все смесители текут, унитаз прикреплен к полу на монтажную пену, счетчики уже два года не поверены и оплата начисляется по нормативам. При подобной ситуации можно будет просить у продавца уступить цену.