Как осуществляется оценка объектов недвижимости

Оценку объектов недвижимости может проводить оценочная компания или индивидуальный предприниматель, попадающие под закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Только они могут выдать документ, который примут государственные органы.

Формирование задачи

Заказывая оценку, вам нужно точно понимать ее цель. В зависимости от нее будет определяться тип оценки.

Рыночная стоимость – цена, за которую можно продать недвижимость на свободном рынке.

Ликвидационная стоимость. По сути то же самое, что рыночная, но с условием, что недвижимость нужно продать быстро. Обычно рассчитывают на срок 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость ниже рыночной на 20–25%.

Рыночную и ликвидационную стоимость объекта недвижимости рассчитывают при взятии ипотеки или для страховой компании.

Инвестиционная стоимость соответственно рассчитывается для инвестиционных целей. Например, для сдачи в аренду. Такая стоимость обычно выше рыночной, так как учитывается возможная прибыль. Если инвестиционная стоимость ниже, то выгоднее продать объект.

Кадастровая стоимость рассчитывается при государственной кадастровой оценке. Она используется для расчета налогооблажения.

Реже всего рассчитывается восстановительная стоимость. При расчете учитывают стоимость строительных материалов, зарплату рабочим, оплату проектных материалов и другие затраты, требуемые для строительства такого же объекта в текущих условиях.

Из документов понадобятся:

• поэтажный и технический план,
• техническая документация,
• кадастровый паспорт,
• выпиcка из EГPH, где yкaзaн coбcтвeнник, нaличие oбpeмeнeний, зaпpeтoв, apecтoв,
• технический паспорт – при наличии.
  

При оценке еще не построенного объекта уточняйте перечень документов у оценщиков.

Подписание договора

После постановки задачи идет подписание договора. В нем указаны сроки проведения работ, стоимость, а также права и обязанности сторон.

Сбор информации

Оценщик приезжает на объект, осматривает его, делает фотографии, сравнивает объект с планом БТИ, учитывает дефекты и задает дополнительные вопросы.

Расчет стоимости

При расчете стоимости обычно выбирают один основной метод расчета и 1–2 дополнительных. Чаще всего основным методом является сравнительный. Для этого оценщик выбирает аналогичный объект для сравнения. Объект не должен стоить дороже, чем точно такой же объект.

Доходный метод. В этом случае объект недвижимости рассматривается как объект, приносящий прибыль. Рассчитывается потенциальная прибыль, которую может принести объект до окончания эксплуатации.

Затратный метод заключается в следующем: стоимость объекта должна превышать затраты на его строительство.

Есть и другие методы, но вышеописанные – самые распространенные.

Учет параметров

При отсутствии на рынке объектов, соответствующих объекту оценки, расчет производится на основе максимально похожего объекта. Например, квартира с балконом стоит дороже, чем без балкона.

Отчет

В итоге оценочных работ предоставляется отчет, где обязательно должны быть указаны:

• основные факты и выводы,
• задание на оценку, соответствующее законам и федеральным стандартам,
• сведения о заказчике и оценщике,
• допущения и ограничительные условия, которые использовал оценщик,
• стандарты оценочной деятельности,
• описание объекта оценки с ссылками на документы, устанавливающие его количественные и качественные характеристики,
• анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость,
• описание процесса оценки,
• согласование результатов,
• приложение к отчету с копиями документов, используемых оценщиком.

Отчет должен быть сшит, страницы пронумерованы. Также оценщик должен подписать его и поставить личную печать.

Вы можете оценить объект недвижимости сами, сравнив его с аналогичными объектами.

Обратите внимание на следующие параметры:

• расположение объекта и инфраструктура района,
• тип и конструкция дома,
• класс отделки,
• количество комнат,
• состояние ремонта,
• этаж,
• наличие балкона,
• площадь кухни.

Однако ни один государственный орган не примет такой оценки. Не стоит забывать, что ваши расчеты могут очень отличаться от профессиональной оценки, так как у вас нет доступа к ЕГРН.