Судимся с застройщиком...

23 июля 2019 года Верховный суд РФ принял определение, которое всерьез и внимательно стоит изучить всем управленцам высшего и среднего звена, которые заняты в проектах долевого строительства. Нельзя сказать, что оно в чем-то революционное и новое, однако полностью направлено на защиту прав дольщиков. Скорее это новый взгляд на установленную ответственность и практика ее применения. Речь идет об гражданско-правой ответственности застройщика, при нарушении сроков застройки. Определение защищает особенно тех, кто участвует в строительстве с привлечением кредитных средств – ипотечное кредитование.

Предположим... Вы накопили деньги на первоначальный взнос, взяли кредит в банке, выбрали район, дом и квартиру. Как предусматривает 214-ФЗ, заключили договор с застройщиком. Началось строительство и ваше непосредственное участие в нем, а вот дождаться квартиры, бывает сложно. И складывается распространенная ситуация: застройщик нарушил все сроки сдачи квартиры - постоянно на 3-5 месяцев переносит сроки сдачи. Что делать? Ответ есть - расторгнуть договор и взыскать с девелопера как можно больше денег. Верховный суд недавно, в этом помог и заодно напомнил о защите, которую дает дольщикам законодательство.

Итак, Фабула дела. Супруги Завьяловы, в октябре 2016 года, вложились в долевое строительство ЖК «Немецкая деревня» в Краснодаре. Для этого они взяли ипотеку в Сбербанке почти на 1,5 млн руб. Застройщик должен был передать квартиру 16 июня 2017 года. Но ни в июне, ни в июле, ни в декабре застройщик не передал квартиру супругам. Поэтому в феврале недовольные дольщики послали застройщику две претензии, в которых поставили вопрос о расторжении договора долевого строительства с выплатой неустойки за нарушение сроков строительства. Но требования Зиновьевых остались естественно без удовлетворения.

Супруги решили защищать свои права и обратились в суд с соответствующим иском. Суть требований сводилась к взысканию как можно большего с девелопера. В исковом заявлении Завьяловы потребовали:

-заплаченные по договору долевого строительства деньги;

-неустойку за период с 16 июня 2017 по 3 мая 2018 года (с момента заключения договора, до даты подачи иска);

-неустойку по закону «О защите прав потребителей»;

-компенсацию морального вреда;

-компенсацию штрафа и убытков, связанных с оплатой процентов по кредиту в Сбербанке;

-расходы на оплату услуг представителя и на оформление доверенности на него;

-убытки по договору с риелтором;

-расходы на оплату госпошлины;

Движение дела по судебным инстанциям:

1. Первая инстанция.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 30 мая 2018 г. иск удовлетворён частично. Договор участия в долевом строительстве от 25 октября 2016 г. расторгнут. В пользу Завьялова А.А. и Завьяловой А.Г. взыскана денежная сумма в размере 1 980 486 руб., из которых 1 873 550 руб. - сумма, уплаченная ими по договору, 50 000 руб. - проценты, 5 000 руб. - компенсация морального вреда, 20 000 руб. - штраф, 11 936 руб. - расходы на оплату госпошлины и 20 000 руб. - расходы на оплату услуг представителя. С ответчика в пользу Завьялова А.А. взысканы убытки по оплате услуг риэлтора в сумме 26 229 руб. 70 коп.

2.Апелляционная инстанция.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 сентября 2018 г. осуществлён переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В судебном заседании суда апелляционной инстанции третье лицо, заявившее самостоятельные требования, - ПАО «Сбербанк России» обратилось с иском к ООО «Немецкая деревня» о взыскании ссудной задолженности по кредитному договору в размере 1 419 495 руб. 40 коп, ссылаясь на то, что в случае принятия судом решения об удовлетворении требований истцов о расторжении договора участия в долевом строительстве фактически будут изменены существенные условия кредитного договора с лишением банка 3 предмета залога (оплаченной истцами квартиры). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 октября 2018 г. решение суда первой инстанции отменено. Договор участия в долевом строительстве от 25 октября 2016 года расторгнут. С ООО «Немецкая деревня» в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскан остаток ссудной задолженности по кредитному договору от 25 октября 2016 г. по состоянию на 2 октября 2018 г. в сумме 1 419 495 руб. 40 коп. С ООО «Немецкая деревня» в пользу Завьялова А.А. и Завьяловой А.Г. в равных частях взыскано 454 054 руб. 60 коп., уплаченных ими за счёт личных денежных средств по договору участия в долевом строительстве; проценты - 50 000 руб.; компенсация морального вреда - 5 000 руб.; штраф - 20 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины - 11 936 руб. Кроме того, с ответчика в пользу Завьялова А.А. взысканы убытки по оплате услуг риэлтора в сумме 26 229 руб. 70 коп. Дополнительным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 февраля 2019 г. резолютивная часть апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 октября 2018 г. дополнена указанием о взыскании с ООО «Немецкая деревня» в пользу Завьяловых в равных частях судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.

В кассационной жалобе супруги Завьяловы поставили вопрос о передаче жалобы и дела, для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, для отмены апелляционного определения суда второй инстанции.

Верховный суд РФ, изучив доводы подателей жалобы, указал: «судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение суда апелляционной инстанции в части снижения размера подлежащих взысканию процентов за пользование денежными средствами, штрафа, а также размера компенсации морального вреда вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права.»

Таким образом, Верховный суд подтвердил выводы нижестоящих судов в той части, в которой они были признаны законными и изменил их решения в части противоречащей законодательству. То есть, можно сказать, что высшая судебная инстанция выработала подход к разрешению подобного рода споров, который по крайней мере, сохранится в ближайшем будущем

Рассмотрим аргументы и обоснования всех судов в этом деле. Суд апелляционной инстанции установил, что застройщиком нарушено обязательство по своевременной передаче объекта долевого строительства, в связи с чем требования истцов о расторжении договора участия в долевом строительстве с взысканием процентов за пользование денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда и расходов по договору, заключённому истцами с риэлторской компанией, являются правомерными. Это же подтвердил и суд первой инстанции. В то же время суд, посчитав размер подлежащих взысканию процентов и штрафа явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, пришёл к выводу о наличии оснований для уменьшения их размера и, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил размер процентов до 50 000 руб., штрафа - до 20 000 руб.

Однако, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение суда апелляционной инстанции в части снижения размера подлежащих взысканию процентов за пользование денежными средствами, штрафа, а также размера компенсации морального вреда вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В частности, ВС РФ, указал на следующее. Частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Согласно пункту 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортёр) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. Из п. 6 выше названной статьи следует, что при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортёра) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя. Таким образом, право на штраф в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» закреплено на высшем уровне.

При этом ВС РФ согласился со следующим: суды действительно могут снизить размер процентов, штрафа и неустойки – такое право даёт ему ст. 333 ГК РФ. Но для применения этой нормы есть законодательные ограничения. Во-первых, о снижении размера требований истца должен попросить ответчик в отдельном заявлении. Во-вторых, подчёркивает ВС, одного факта подачи заявления недостаточно: ответчик-застройщик по таким спорам обязан представить суду доказательства, подтверждающие несоразмерность требований истца. А суд обязан обсудить этот вопрос на заседании, а также указать мотивы, по которым он пришёл к выводу об удовлетворении заявления ответчика. То есть, помимо заявления о явной несоразмерности суммы, подлежащей взысканию (процентов за пользование, штрафа), последствиям нарушения обязательства ответчик в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность. Уменьшенную и установленную к взысканию с ответчика сумму процентов и штрафа без указания в судебном постановлении доказательств её несоразмерности последствиям нарушения ответчиком своих обязательств и без указания мотивов, по которым суд счёл уменьшение суммы, подлежащей взысканию, допустимым, в связи с чем судебное постановление нельзя признать отвечающим требованиям статей 195 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Дело в данной части направлено Верховным судом на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В очередной раз, суды напомнили, что с учетом и на основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Нарушение сроков сдачи объекта застройки, это и есть нарушение обязательств. Застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику, законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Как уже было сказано, такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ «Об ответственности за нарушение обязательств» говорится следующее: «По смыслу ст. ст. 15,393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер.» Кроме прочего, между необходимо учитывать причинную связь (причинно-следственную связь) – «…при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.»

Как уже было сказано выше, рассмотренное и проанализированный судебный акт высшей судебной инстанции РФ не является чем-то революционным. Аналогичные решения встречались и раньше, и все они есть в свободном доступе. Останавливаться на них не целесообразно.

Однако, подводя итог, стоит отметить, что застройщику становится все сложнее и сложнее. Законодательство и судебная практика идет по пути «ужесточения» ответственности застройщика. Фактически, суд выбивает из-под ног, то немногое, что может как-то уменьшить расходы и кабалу компании, которая ведет застройку. Объективно, конечно, закон на стороне дольщика, так и должно быть. Споры здесь излишни. Учитывая, недавние и всем хорошо известные нововведения 214-ФЗ со счетами-эскроу и прочие изменения, с уверенностью можно констатировать, что бизнес по застройке становится все более социально направленным, что хорошо для всех сторон. В этом смысл правового и социального государства, которое закрепляется Конституцией РФ.

Несомненно, эта медаль имеет и обратную сторону – это повышение предпринимательских рисков, для добросовестных предпринимателей, которые ведут застройку. Несомненно, нарушение сроков сдачи объекта жилого строительства, это отрицательный момент и допускаться по возможности он не должен. Но и процесс застройки технически и законодательно весьма непрост. Хотелось бы, что бы суды при принятии решения так же учитывали еще и деловую репутацию застройщика. Прежде всего, устанавливали, было-ли это разовое нарушение или действительно, менеджмент предприятия допускает подобные ошибки не впервой.

Хочется верить, что суды и законодатели найдут необходимый баланс интересов на рынке застройки, чтобы чаша весов, не качнулась в сторону коллапса на рынке и бесконечного роста цен на недвижимость.