Участие в долевом строительстве многоквартирного дома – что нужно знать?

Расскажем, на что необходимо обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве с застройщиком в городе Сочи на этапе начального строительства многоквартирного дома.

Граждане перед заключением договора с застройщиком больше обращают внимание на рекомендации агентства недвижимости, объемы выполненного застройщиком строительства, финансовую обеспеченность застройщика, а проверкой документации застройщика и объекта строительства занимаются поверхностно и в редких случаях обращаются за юридической помощью.

Документы

Какую же информацию необходимо просмотреть для принятия решения?

Участнику долевого строительства необходимо внимательно ознакомиться со следующей документацией застройщика:

• разрешением на строительство;
• извещением о начале строительства;
• проектной декларацией;
• градостроительным планом участка и схемой планировочной организации участка, которую выполнили в соответствии с этим планом;
• документами о праве собственности или аренды застройщика на участок, на котором строится объект;
• положительным заключением экспертизы проектной документации;
• положительным заключением экологической экспертизы;
• положительным заключением на объект строительства, выданным Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установлены частью 2 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту именуемого ФЗ №214);
• промежуточной бухгалтерией (финансовой) отчетностью на ежеквартальной основе за один из следующих промежуточных отчетных периодов: первый квартал, полугодие, девять месяцев и годовую отчетность, прошедшую аудит за предыдущий год;
• поручительством банка или страхованием гражданской ответственности, если вместо них застройщик выбрал использование счета экскроу, то условиями привлечения денег по счету экскроу;
• проектом договора участия в долевом строительстве объекта (квартиры или нежилого помещения), входящего в состав многоквартирного дома (далее по тексту статьи именуемого ДУДС);
• фотографиями строящихся объектов застройщика;
• свидетельством о постановке на учет организации застройщика (в котором указано ИНН Застройщика), свидетельством о государственной регистрации юридического лица (в котором указано ОГРН застройщика), все эти документы должны быть опубликованы на официальном сайте застройщика.

Полный перечень информации, которую должен предоставить застройщик, указан в п. 3.1. ФЗ №214.

Участнику долевого строительства необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, что можно сделать на сайте: nalog.ru. Благодаря сервису «Риски бизнеса: проверить себя и контрагента» достаточно ввести ИНН или ОГРН организации застройщика и в режиме онлайн получить сведения о адресе, об учредителях, уставном капитале и видах деятельности организации застройщика.

Требования к застройщикам

Требования к застройщикам разные, так как в ФЗ №214 были внесены поправки и требования к застройщикам зависят от того, когда был зарегистрирован первый ДУДС с первым участником долевого строительства и когда застройщик получил разрешение на строительство.

Если первый ДУДС был зарегистрирован после 20 октября 2017 года, т.е. после создания Фонда, который формируется из взносов застройщика – компенсационный фонд, то попросить документ о соответствующей оплате взноса в компенсационный фонд, потому как при регистрации ДУДС оплата в компенсационный фонд будет проверяться). Оплата в компенсационный фонд необходима только тем Застройщикам, которые не успели до 20 октября 2017 года подать на регистрацию первый ДУДС.

Застройщик обязан перечислить 1,2 процента от цены каждого заключенного ДУДС на счет компенсационного фонда минимум за три рабочих дня до обращения в Росреестр, согласно ч. 3 ст. 10 «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ (далее именуемого Закон о фонде).

Если первый ДУДС был зарегистрирован до 20 октября 2017 года, то попросить у застройщика договор страхования или договор поручительства банка, если их решил застройщик заключать в отношении каждого договора участия в долевом строительстве, о чем указано в ч. 3 ст. 48 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.06.2015 г.

Так как после 1 июля 2017 года застройщик вправе принимать деньги участников долевого строительства при соблюдении одного из следующих условий:

• уставный капитал должен быть не меньше размера, установленного для застройщиков согласно ч. 2.1 ст. 3 ФЗ № 214;
• размер минимального уставного капитала застройщика определяется в зависимости от объема строительства;
• застройщик заключил договор поручительства, предусмотренный п. 1 ч. 2 ст. 3 ФЗ № 214.

Защита прав участника долевого строительства

Для того чтобы участник долевого строительства был защищен правами, которые прямо указаны в ДУДС, а также правами, которые регламентированы ФЗ №214 и Законом о защите прав потребителей от 07.02.1992 г. №2300-1 (далее по тексту именуемого Закон о защите прав потребителей), перед оплатой по ДУДС необходимо убедиться, что первый ДУДС уже был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (т.е. Управлении Росреестра по Краснодарскому краю). Достаточно попросить у Застройщика любой зарегистрированный ДУДС на последней странице которого будет указан номер записи и дата записи о праве на квартиру, внесенные в единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту именуемого ЕГРН).

На сайте rosreestr.ru в разделе справочная информация можно проверить запись о регистрации права по ДУДС для этого в нижней левой части около графы «Права/Ограничения» в сроке «Субъект» необходимо выбрать Краснодарский край и заполнить сроки «Номер права» участка или «Номер ограничения» по ДУДС (не забудьте внести текст с картинки). В режиме онлайн будет предоставлена вся информация по зарегистрированному ДУДС, в том числе информация по участку, на котором ведется строительство многоквартирного дома, т.е. площадь земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка, дата и номер регистрации права по ДУДС, которая указана в подразделе «Права и ограничения», при раскрытии которой должны быть указаны только даты и номера регистрации прав под колонкой «Право», что будет свидетельствовать о количестве зарегистрированных ДУДС, а под колонкой «Ограничение» не должно быть ничего указано, что будет свидетельствовать об отсутствии обременений земельного участка. Но если обременения есть, то надо уточнить на основании каких документов они наложены, так как это могут быть отметки об ипотеке, в таком случае необходимо попросить у застройщика такие документы для ознакомления.

Надо заказать в МФЦ расширенную выписку ЕГРН на участок, на котором застройщик ведет строительство, в ней будет, кроме всего прочего, дополнительная информация о границах участка, и будет указан собственник участка. Выписки ЕГРЮЛ и ЕГРН должны быть новыми, чтобы в них содержалась актуальная информация на момент заключения сделки.

Участник долевого строительства должен понимать, что если у застройщика на момент оплаты объекта долевого строительства отсутствует акт ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, то покупатель обязан заключить именно договор участия в долевом строительстве квартиры, входящей в состав многоквартирного дома. Все иные формы договоров, такие как: договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве; договор простого товарищества в целях строительства многоквартирного дома или договор инвестирования строительства, считаются незаконными, и в случае заключения любого другого договора кроме ДУДС покупатель будет лишен права на защиту по ФЗ 214 и Закону о защите прав потребителей.

Могут быть предложены иные схемы, от которых обязательно необходимо отказаться, так как единственным легальным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение ДУДС, который пройдет регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

В случае судебного спора с застройщиком при отсутствии зарегистрированного ДУДС участник долевого строительства может рассчитывать в лучшем случае, как это часто случается на практике: на возврат от застройщика оплаченных денежных средств частями и на протяжении длительного времени. Это в случае, если застройщик не будет банкротом у которого закончились денежные средства и активы для погашения задолженности, кстати, такие участники долевого строительства считаются обманутыми дольщиками.

Если многоквартирный дом введен в эксплуатацию, есть акт ввода в эксплуатацию и право собственности на квартиру зарегистрировано на имя застройщика, то заключается договор купли-продажи квартиры, по которому переход права собственности должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

Проверить стадию регистрации по сданному в МФЦ пакету документов можно на сайте www.frskuban.ru, для этого в правом верхнем углу на сайте под надписью: «Просмотр состояния регистрации» необходимо внести номер, который указан в верхнем правом углу описи сданных на государственную регистрацию документов, которую выдают в МФЦ.

Срок регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры и срок регистрации ДУДС одинаковый и составляет семь рабочих дней, а на восьмой рабочий день документы должны быть выданы в филиале ГАУ КК «МФЦ КК» в г. Сочи (официальный сайт: e-mfc.ru), далее именуемого МФЦ. Однако бывают задержки в 1-2 дня (потому что при обращении в МФЦ документы перевозятся в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю и обратно в МФЦ), поэтому лучше позвонить в Управление Росреестра по Краснодарскому краю и узнать направлены ли документы в МФЦ, если направлены, то на следующий день после отправки можно смело идти в МФЦ за документами, которые прошли государственную регистрацию и ожидают выдачи в МФЦ.

Перед подписанием ДУДС покупатель должен проверить в нем наличие шести существенных условий, иначе ДУДС будет считаться незаключенным, о чем говорится в ч. 5 ст. 4 ФЗ № 214.

Необходимо проверить застройщика на отсутствие одной из процедур банкротства введя ИНН или ОГРН ан официальном сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве: bankrot.fedresurs.ru, а также в карточке арбитражных дел на сайте: krasnodar.arbitr.ru для проверки наличия решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания, наличия долгов у застройщика, наличия споров с третьими лицами.

На сайте fssprus.ru можно проверить наличие исполнительного производства в отношении застройщика, для этого необходимо выбрать вкладку поиск юридических лиц и заполнить поля: «Территориальные органы», «Наименование предприятия-должника», «Адрес предприятия должника».

Существует множество сервисов по проверке контрагентов, которыми можно на некоторое время воспользоваться бесплатно, пройдя регистрацию на их сайте, такие сервисы можно тоже использовать для проверки деятельности Застройщика и сохранить у себя отчет о проверке, который позволит увидеть информацию по судебным делам, в которых участвует Застройщик, а также связи учредителей и руководителей застройщика, некоторые сервисы дают оценку совокупных балансов компаний.

Отсутствие судебных споров в отношении застройщика является свидетельством профессионального ведения бизнеса застройщиком на рынке.

Можно перед подписанием ДУДС и после ознакомления со всеми документами застройщика передать все копии документов юристу либо адвокату для анализа и попросить письменное заключение о всех финансовых и имущественных рисках участника долевого строительства, связанных с заключением ДУДС на выбранную квартиру. Особенно это целесообразно для бизнесменов, которые заключают несколько ДУДС с целью переуступки прав по ДУДС на завершающем этапе строительства многоквартирного дома за большую стоимость, чтобы получить прибыль, так как на практике в среднем цена на объект долевого участия – квартиру – поднимается за год на 20–30 процентов. Здесь все зависит от расположения многоквартирного дома и инфраструктуры.

Если юристом не выявлены обоснованные риски, которые могут нанести вред участнику долевого строительства после заключения ДУДС (например: риск долгостроя выявленный плохими финансовыми показателями застройщика, решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, действующие судебные споры, существенным образом влияющие на деятельность застройщика, иные нарушения законодательства РФ со стороны застройщика, которые могут повлечь серьезные нарушения застройщиком условий ДУДС), то можно переводить денежные средства на счета эскроу, открытые в банке для обслуживания расчетов по ДУДС, заключаемых с застройщиком, согласно ст. 15.5. ФЗ 214. (С 1 июля 2019 года все заключенные ДУДС сделки проводятся через счета эскроу).

Счет эскроу

Счет эскроу – это счет, куда участник долевого строительства вносит деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных в договоре счета эксроу условий. Подробно описание договора счета эскроу указано в статье 860.7. ГК РФ.

Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств. На сегодняшний день это самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом. Необходимо понимать, что полностью исключить все риски невозможно и это касается не только ДУДС или договоров купли-продажи квартиры.

Хорошо проработанное письменное заключение о всех финансовых и имущественных рисках участника долевого строительства по ДУДС или покупателя по договору купли-продажи квартиры (в случае если квартира оформлена на имя Застройщика), будет являться неопровержимым доказательством добросовестности участника долевого строительства или покупателя при покупке квартиры (это относится также и к любому недвижимому имуществу) в случае возникновения судебных споров, в которых часто поднимается вопрос добросовестности.

Варданян Карапет Хачатурович,

юрист