Когда квартира по ДДУ не соответствует требованиям

Подробнее ➤

Гражданин приобрел по договору долевого участия в строительстве жилого дома двухкомнатную квартиру. Этаж первый. Рядом с окном оказалось газорегуляторное устройство. Его не было ни в проектной документации, ни в договоре. Теперь дольщик отказывается принимать квартиру, а застройщик убеждает его, что такие действия приобретателя являются необоснованным отказом от исполнения договора и обязательств в одностороннем порядке.

Дольщик полагает, что застройщик обязан предоставить ему равноценное жильё. Более того, так как законные требования несостоявшегося новосёла в добровольном порядке удовлетворены не были, и процесс вселения умышленно затянулся вовсе не по вине покупателя, теперь он желает взыскать с виновного лица (застройщика) еще и штраф. Потенциальный новосёл интересуется: какова перспектива такого дела?

Алгоритм: В начале следует обратиться к застройщику с претензией, об устранении выявленных строительных недостатков, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Если застройщик не устранит данные недостатки добровольно, обращайтесь в суд с иском, о расторжении договора об участии в долевом строительстве. Срок гарантии: на конструктивные элементы дома составляет 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование составляет 3 года (по части 5, 5.1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Закон на стороне участника ДДУ

В обязанность застройщика, заключившего договор с участником долевого строительства, входит полное и достоверное информирование будущего новосёла по поводу:

• характеристик жилого объекта;

• его потребительских свойств и особенностей;

• планировки;

• местонахождения объекта недвижимости;

• других важных обстоятельств, способных повлиять на выбор потребителя.

Причём требуется не только указать местонахождение самой квартиры, но и расположение общего имущества, в том числе оборудования:

• санитарно-технического;

• газового;

• электрического и прочего.

Эта информация для ознакомления должна быть предоставлена потребителю своевременно. Благодаря полученным сведениям, гражданин осуществляет самостоятельный выбор (п. 1 ст. 10 ЗоЗПП РФ).

Кроме того, в законе, регламентирующем все вопросы долевого строительства (ст. 19 ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г.), разъясняется, что застройщик обязан о любых изменениях в проекте обязательно информировать дольщика.

Замена квартиры: мечта или реальность?

В Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2019) "О защите прав потребителей" (пп. 1-3 ст. 18; п. 1 ст. 29) указываются основания для замены товара. Однако в данной ситуации предлагаю гражданам более внимательно изучить другой законодательный акт. Это Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 (в ред. от 27.06.2019 N 151-ФЗ) N 214-ФЗ, регламентирующий правила поведения всех участников ДДУ. Именно он позволяет выдвигать дополнительные требования:

1. Все недостатки обязаны устраняться безвозмездно.

2. Если обнаруженные дефекты застройщиком устранены не будут (к примеру, у него нет таких технических возможностей), тогда приобретатель квартиры вправе самостоятельно навести порядок. Но документально подтвержденные затраты должны быть компенсированы застройщиком.

3. Новосёл может согласиться на приобретение не вполне устраивающей его квартиры. При этом он вправе требовать от застройщика снижения цены договора.

Так что у дольщика есть выбор:

• либо добиваться компенсационных выплат (снижения стоимости квартиры);

• либо попытаться признать сам договор неправомочным, так как некоторые существенные его условия были нарушены застройщиком.

В случае существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (ч. 2 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Все условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования (входящего в состав такого объекта долевого строительства) участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование (в составе передаваемого участникам долевого строительства объекта) устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого Передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

А вот получить квартиру в другом месте вряд ли удастся. Вполне возможно, что у всех квартир уже имеются хозяева. Но если это не так, тогда с застройщиком, которому придется выплачивать компенсацию, можно договориться по поводу заселения другой квартиры. Однако для этого потребуется подтвердить тот факт, что установленное устройство вблизи окна действительно мешает нормальному проживанию, а не только препятствует немного обзору или же портит внешнюю панораму.

Нужно изучить сам договор ДДУ и все технические, а также другие вспомогательные документы. Потребуется подтвердить, что этот конкретный человек или его семья не могут проживать в такой квартире, даже если официальные лица, принимающие новостройку, не признают данный факт (наличие технического объекта вблизи окна) существенным недостатком. Зато законность требований новосёла может признать суд.

Требования к расчетному счету Застройщика

Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 г., применяются требования относительно минимальных размеров уставного капитала для привлечения денежных средств исключительно граждан, установленные ч. 2.1. и 2.2. статьи 3 Закона 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ), тогда как для застройщиков, получивших разрешение после 01.07.2018 г. снимаются все различия между дольщиками гражданами и юридическими лицами.

Технический заказчик и генеральный подрядчик также должны открыть счета в одном банке с застройщиком. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта РФ и некоммерческой организации (Фонд).

Согласно действующим положениям Закона 214-ФЗ гарантией или обеспечением обязательств Застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства могут служить:

1) Поручительство банка.

2) Страхование гражданской ответственности Застройщика (применяется на текущий момент для договоров долевого участия, заключенных с 2014 по 2017 годы).

3) Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам долевого участия, заключенным с 2017 по 2019 годы).

4) Использованием застройщиком в соответствии со ст. 15.4. Закона 214-ФЗ. С 01 июля 2019 г. все расчеты дольщиков с Застройщиками ведутся через счета эскроу в обязательном порядке.

Важным ограничением является то, что Застройщик не вправе тратить на содержание банка, на свои трудовые отношения, а также на оплату сопутствующих расходов, вышеперечисленных в п. 13, более 10 % от проектной стоимости строительства.

Уполномоченный банк (созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ) фактически контролируется всю цепочку сделок Застройщика и может приостановить его платежи или отказать в их проведении, если посчитает нарушающими положения Закона 214-ФЗ или обнаружит в них несоответствия первичной документации, предоставленной Застройщиком.

Требования к деятельности Застройщика и что в его деятельности вне закона

Застройщик не вправе осуществлять любую иную деятельность кроме строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство. Послабления для Застройщик появляются после выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию - он может осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, Застройщик только получит полный доступ к денежным средствам на счете уполномоченного банка и может тратить их по собственному усмотрению.

В рамках действующих требований Закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентированы ограничения:

• Застройщик не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство и предоставляемых Основным обществом застройщика целевых займов.

• Застройщик не может использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц и принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

• Застройщик не может использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения собственных обязательств перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство.

• Застройщик не вправе как выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций, так и приобретать ценные бумаги.

• Застройщик не имеет права предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом.

• Застройщик не может создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ - застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом.

• Застройщик не должен совершать любые иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством в пределах одного или нескольких разрешений на строительство.

ВЫВОДЫ: В настоящее время поговаривают об отмене ДДУ, но это не будет выгодно ни организациям-застройщикам, ни гражданам.

Во-первых, если финансирование строительства будет полностью заемным, а свои средства инвесторы вкладывают очень редко, то это автоматически повысит стоимость квадратного метра. Простая арифметика: чем больше вложено в проект кредитных средств, чем дольше на них начисляются проценты, тем выше будет стоимость готового жилья.

Во-вторых, отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков среднего звена, работающих только по ДДУ. Это уменьшит конкуренцию на рынке, но как следствие - резко повысит цены на квадратные метры.

В-третьих, кредитное финансирование через банки усложнит сам процесс строительства жилья, и застройщики вынуждены будут перезакладываться на издержки, связанные с получением заемных средств и ведением отчетности, что аналогично скажется на стоимости конечного продукта-квартир.

В-четвертых, увеличивается экспозиция продаваемых квартир. При отмене долевого строительства продажи будут только после ввода дома в эксплуатацию. В итоге, по предварительным подсчетам, стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15-20% по сравнению с текущими показателями.

Нормативные акты к статье: Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ; Федеральный закон "О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.07.2016 N 236-ФЗ, а также Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с новыми требованиями к страхованию гражданской ответственности застройщика регламентирует основные положения по спорным вопросам в отношении ДДУ.