Жить по-русски: как недорого купить квартиру по частям, без кредитов и рассрочек

В азартные игры не играю, это для тех, кто, прочитав заголовок – хотел бы такое спросить.

В прошлом году ко мне приехал приятель с «идеей фикс». «Давай, - говорит, «скинемся и купим часть квартиры, потом купим еще и еще, а купив, таким образом, всю квартиру, продадим ее по рыночной цене». По его расчетам, купить, например, двухкомнатную в спальном районе Новосибирска по частям, можно было примерно за 800 тысяч рублей. Стоит же она не менее 2 000 000 рублей. Такой, нормальной итог инвестиции получается.

Сразу хочу сказать – от предложения своего друга я отказалась. Но тема мне показалась интересной, у меня остались материалы, делюсь. Вдруг кто-то из вас захочет задаться подобным вопросом, часть информации у вас уже есть.

Оценка перспективы

Первым делом я решила посмотреть количество и качество предложений на рынке жилья по продаже долей в квартире. Какие выводы сделала:

1) Чаще всего, прочитав объявление о продаже комнаты, в результате оказывалось, что это доля в квартире, которая, к тому же, не выделена в натуре.

2) Нередко оказывалось, что получить разрешение других собственников жилья на продажу доли в квартире не так уже просто, а то и вовсе невозможно.

Дальше, мне предстояло оценить – что пишут об этом те люди, которые так или иначе прошли подобный путь и с какими трудностями они столкнулись. Вот то, что встречалось чаще всего:

• «Последняя доля в квартире встала нам почти втридорога»
• «Суд шел больше года. На протяжении всего этого времени, мы не имели возможность проживать в квартире»
• «Когда покупали первую долю в квартире – ремонт был отменный, исправна вся сантехника и проводка. Затем, к моменту, когда была куплена вся квартира, вложили кучу денег в ремонт, потому что пока шли суды, остальные собственники - квартиру просто убили»

«Живая» история

Мы с мужем решили купить квартиру. Сначала подумали взять ипотеку, но просчитав все риски, проценты, обязательства – решили сделать по-другому, а именно: купить квартиру по частям не влезая ни в какие кредиты.

За год нам удалось накопить 350 тысяч рублей. Это были наши личные деньги и подарки на свадьбу.

Для того, чтобы было понятно, объясню: мы жили в семейном общежитии. Это общий коридор, кухня, ванна и туалет. На этаже было 5 комнат. Одну занимали мы с мужем, четыре других – разные семьи.

Так что – что такое коммуналка мы знали не понаслышке.

На эти 350 тысяч рискнули найти комнату в квартире, это тоже коммуналка, не на пять разных семей. Поездили и посмотрели варианты. За 450-600 тысяч можно было купить не бог весть что. Идеальным был бы вариант, жить в квартире, где больше никто не живет, таким образом владеть комнатой, а распоряжаться все квартирой. Но такого мы не нашли.

Далее мы подумали о том, что если мы купим комнату, вариант – остаться жить так пожизненно. Мы же хотели отдельное жилье.

Тогда-то мы и задумали купить долю в квартире. Исходя из проведенного анализа рынка выяснилось, что достаточно много жилья, когда квартиры остаются в наследство сразу нескольким наследникам или квартира делится после развода. Такие собственники жить вместе не хотят и не планируют. И каждый продает свою долю. При этом, как правило, в квартире никто не живет.

На этом решении и остановились.

На это потребовалось время. Мы начали искать и продолжали жить в своем общежитии. Каждый день мы осуществляли мониторинг сайтов по недвижимости и однажды нам повезло. Продавалась доля в трехкомнатной квартире. При этом, в объявлении было указано, что в квартире больше никто не живет.

Важным моментом в такой покупке было то, что требовалась покупка именно доли в квартире, не выделенная в натуре. Это очень серьезный момент, так как означает, что притязаний на конкретное место в квартире не может быть по праву.

Первая доля

Итак, предварительно мы получили устное подтверждение тому, что все другие собственники долей тоже хотят и будут их продавать. Изначально наша доля продавалась за 400 тысяч. Но сторговались на 350 000 рублей.

Перед самой сделкой требовалось получить уже письменное согласие других собственников на то, что они не возражают о продаже доли. Сделали это быстро, другие собственники: мужчина 55 лет и бабушка 70 лет. Всех собрали у нотариуса и оформили сделку. Был нотариально оформлен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру.

Итак, мы переехали. Счастью нашему не было предела. Мы заняли одну комнату, сделали там хороший ремонт и зажили счастливо – одни в трехкомнатной квартире и все это за 350 тысяч рублей.

Вторая доля

Сразу после переезда, мы начали копить деньги на покупку второй доли в квартире. Мужчина готов нам был продать ее за 450 тысяч рублей. Но когда, через 11 месяцев мы подошли к ее покупке, договорились за 400 000.

Через два месяца, оформили сделку и уже занимали вторую комнату в квартире. Шанс! Я была очень счастлива…

Третья доля

Дело осталось за малым, покупка последней доли в квартире.

Мы копили на покупку чуть больше года. Женщина, которая сначала не возражала, за это время уже успела передумать. Но ее наследница – дочь, не возражала. Да простит меня Господь, собственница-бабушка сильно болела и были шансы, что долго ждать нам не придется. Так и случилось, через два года после покупки нами второй доли в квартире, женщина умерла, а ее дочь вступила в права на наследство.

Покупка третьей доли обошлась нам дороже предыдущих, ее мы купили за 550 000 рублей.

Итог

Итак, сколько же в итоге нам стоила трёхкомнатная квартира

Первая доля 350 000 рублей

Вторая 400 000 рублей

Третья доля 550 000 рублей

Оформление, доверенности, пошлины и другие накладные расходы в общей сложности еще 12 000 рублей

ИТОГО: 1 312 000 рублей
Рыночная стоимость нашей квартиры 2 800 000 рублей.

При этом: мы жили в квартире сразу и одни, никаких кредитов, процентов и переплат.

Резюме покупателя

В конце хотелось бы добавить, что наш случай не редкость, но бывает не все так гладко. И дурные продавцы попадаются, и продавать передумывают и цены заламывают. Также, могут быть несовершеннолетние дети, где все не так просто, бывает, замешан материнский капитал и так далее. Нюансов очень много.

А потому – дело это очень рискованное. Каждый для себя сам должен решить – насколько он готов в это ввязываться и рисковать. Но как говорится: «Риск оправдывает средства».

Мнение автора

Я не стала ввязываться в предложение моего друга, потому что долго живу и понимаю - насколько большими могут быть риски для таких инвестиций. Лишних денег, чтоб рисковать, у меня нет. Но если размышлять над темой и выбирать между ипотекой и покупкой доли, когда реально негде жить и мало перспектив, то можно рискнуть сделать так, как рассказано в истории выше. В конце концов, от нас зависит – насколько серьезно и расчетливо мы подойдем к решению этой задачи.

Но выгода – налицо. А риски…они всегда есть, но – ни попробуешь, не узнаешь

С уважением,

ваша Оливия

*фото