Самый безопасный способ расчетов по договору купли-продажи недвижимости

Лучшим способом защиты денежных операций по сделке является расчет по форме аккредитива, а именно: безотзывного, депонированного (покрытого) аккредитива в пользу продавца со сроком действия 60 календарных дней от даты открытия аккредитива, который защищает интересы и покупателя, и продавца, а банк выступает гарантом по проведению взаиморасчетов между участниками сделки.

Операции в банке

Стоимость комиссии банка по проведению сделки в форме аккредитива составляет от 2000 руб. до 3500 руб., что дешевле проведения сделки через банковскую ячейку и исключает множество рисков, возникающих при других формах расчетов. Например, если оплата производится через банковскую ячейку, то стороны сделки должны знать, что банк не несет ответственности за содержимое ячейки, но обязан предоставить доступ к банковской ячейке лицу на условиях, которые указаны в договоре арены банковской ячейки, и несет ответственность только в этой части. Т.е. если будет ограбление или иное, то исходя из судебной практики, банк не компенсирует потерю денег покупателю, так как банк не предоставлял доступа к ячейке грабителям и банк предпринял все необходимые меры для охраны банковской ячейки, однако ограбление произошло, т.е. покупателю для получения своих денег от банка необходимо будет в суде доказать причастность банка к ограблению.

Аккредитив – безналичная операция, по которой банк по заявлению покупателя обязуется осуществить платеж продавцу. Покупатель недвижимости предлагает банку принять на себя обязательство перед продавцом по оплате стоимости недвижимого имущества продавца.

Согласно ст. 869 ГК РФ, безотзывной аккредитив не может быть отменен или изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств (продавца недвижимости) и банка, подтвердившего аккредитив.

Банк-эмитент – банк, который действует по поручению покупателя недвижимости (приказодателя банку, т.е. плательщика по аккредитиву).

Исполняющий банк – банк, действующий по поручению продавца.

Покрытый (депонированный) аккредитив – это аккредитив, при открытии которого банк-эмитент перечисляет за счёт средств покупателя сумму аккредитива (покрытие) в распоряжение исполняющего банка на блокированный счет на весь срок действия аккредитива.

Лучше открывать аккредитив и счет продавцу в одном и том же банке, тогда подтверждение аккредитива исполняющим банком пройдет быстрее.

Сделка с участием безотзывного, депонированного (покрытого) аккредитива на практике происходит следующим образом: покупатель в своем банке открывает счет, на который вносит деньги для оплаты приобретаемой недвижимости, банк на основании заявления покупателя и согласно его указаниям, открывает аккредитив. Когда продавец предоставит в банк оригинал договора купли-продажи (либо иного соответствующего требованиям банка документа), подтверждающего переход права собственности на проданную недвижимость, то банк раскрывает аккредитив, т.е. производит оплату продавцу.

Обязательно надо уточнить в течение какого времени банк переведет средства на счет продавца, так как некоторые банки в регионах пересылают оригинал документа, подтверждающего регистрацию перехода права собственности в центральный офис для проверки (например, из региона в Москву) и только с разрешения из центрального офиса осуществляют перевод.

Процесс оплаты

Итак, рассмотрим процесс поэтапно.

1) Стороны согласовывают между собой выбор банка, в который они будут обращаться. Главное, чтобы банк был надежным и у него не отозвали лицензию на проведение денежных операций, так как, если банк окажется без лицензии и обанкротится, то до раскрытия аккредитива риски – у покупателя, а после раскрытия – у продавца.

Покупатель заранее предоставляет в банк для ознакомления проект договора купли-продажи, в котором указаны все согласованные с продавцом условия покупки недвижимости по форме аккредитива, просит банк о том, чтобы назначили специалиста, который должен ознакомиться с проектом договора купли-продажи недвижимости и вести сделку по форме аккредитива, сообщили удобное для визита в банк время и заранее подготовили к этому времени офис для проведения переговоров об открытии аккредитива.

Покупатель вместе с продавцом посещают банк в назначенное время (при себе у них должны быть паспорта и проект договора купли-продажи, в котором указаны все условия покупки недвижимости с использованием аккредитива).

2) Покупатель согласовывает с банком все условия открытия безотзывного, депонированного (покрытого) аккредитива. После этого специалист банка передает на ознакомление подготовленное по просьбе покупателя заявление и аккредитивный договор, продавец внимательно проверяет согласованные с ним ранее условия (которые указаны в проекте договора купли-продажи недвижимости), все данные, реквизиты, указанные в заявлении и аккредитивном договоре. Если все правильно подготовлено, то покупатель подписывает заявление об открытии аккредитива и аккредитивный договор в присутствии продавца недвижимости и сдает их в банк.

Покупатель в этом же банке вносит оговоренную с продавцом цену недвижимости на свой банковский счет с учетом комиссии банка по аккредитиву.

Продавец просит специалиста передать ему заверенную банком копию подписанного покупателем заявления об открытии аккредитива, аккредитивный договор и справку от банка о зачислении на счет покупателя соответствующей суммы.

Все условия, которые указаны в заявлении на открытие аккредитива должны быть вписаны в договор купли-продажи недвижимости, если есть какие-либо отличия от условий, которые ранее были внесены в проект договора купли-продажи (это может произойти из-за особенностей работы банка, иногда меняются формы, последовательность и т.п.), то договор купли-продажи надо привести в соответствие с условиями, указанными в заявлении на открытие аккредитива и сдать в МФЦ.

Самое главное, чтобы аккредитив был безотзывным, покрытым, то есть депонированным.

3) Аккредитив будет открыт банком с момента получения соответствующего заявления от покупателя и наличия на счету покупателя необходимой суммы для оплаты цены по сделке и оплаты комиссии по аккредитиву. Т.е. со счета покупателя внесенная сумма будет переведена на блокированный счет банка, который банк открывает на основании заявления покупателя об открытии аккредитива на определенный срок.

4) В течение от 3 часов до 3 дней после подачи заявления об открытии аккредитива (в каждом банке – свой срок) банком открывается аккредитив, о чем продавец получает соответствующее уведомление.

5) Стороны договора купли-продажи должны подать подготовленный пакет документов в МФЦ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в управлении Росреестра.

6) Продавец получает в МФЦ свой экземпляр договора купли-продажи, на котором будут отметки о регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость: дата внесения записи (о праве собственности покупателя на недвижимость), номер записи о праве (собственности покупателя на недвижимость), печать Росреестра, подпись специалиста Росреестра. Продавец передает в банк полученный в МФЦ оригинал договора купли-продажи.

7) Банк проверяет полученный от продавца договор купли-продажи на предмет исполнения продавцом своих обязательств, после чего производит платеж суммы аккредитива продавцу. Продавец просит банк о предоставлении уведомления об исполнении аккредитива (т.е. о том, что аккредитив раскрыт и осуществлен платеж продавцу, что означает фактическое завершении сделки) и после получения данного уведомления передает его покупателю. Это надо сделать потому что данный документ заменяет покупателю расписку о получении денежных средств продавцом.

Реквизиты и форма аккредитивного договора определяются банком самостоятельно. Однако всякий аккредитив должен содержать следующие сведения (п. 6.7 положения «О правилах осуществления перевода денежных средств», утв. Банком России 19.06.2012 № 383-П, далее именуемых правила №383-П):

• номер и дата аккредитива;

• сумма аккредитива – это сумма, которая должна быть перечислена на счет продавца после регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи на имя покупателя;

• реквизиты плательщика, т.е. фамилия, имя, отчество, паспортные данные покупателя;

• реквизиты банка-эмитента, т.е. реквизиты счета, открытого в банке продавца;

• реквизиты получателя средств, т.е. фамилия, имя, отчество, паспортные данные продавца;

• реквизиты исполняющего банка, т.е. реквизиты счета, открытого в банке покупателя;

• вид аккредитива;

• срок действия аккредитива – срок, в течение которого денежные средства покупателя будут на счету покрытия, обычно такой срок устанавливают от 45 до 90 дней;

• способ исполнения аккредитива;

• перечень документов, представляемых получателем, и требования к ним: оригинал договора купли продажи на приобретаемую покупателем недвижимость у продавца, содержащую отметку о переходе права собственности на недвижимость на имя покупателя;

• назначение платежа: платеж по договору (указывается дата и наименование договора купли-продажи);

• срок представления документов: период времени, в течение которого банк держит денежные средства на блокированном счете для проведения операции по аккредитиву;

• необходимость подтверждения (при наличии): способ извещения об открытии аккредитива: получение извещения покупателем лично либо направление извещения на электронную почту покупателя;

• порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков (по обыкновению, в деловом обороте плательщиком комиссии банку выступает покупатель).

Аккредитив независим и обособлен от основного договора, и его исполнение производится на основании представленных получателем документов п. 6.3. правил №383-П.

При расчетах с помощью аккредитива банк не должен проверять сам факт исполнения договора купли-продажи. Его задача – проверка документов на предмет соответствия условиям аккредитива (п. 9 инф. письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).

В договоре необходимо указать, какой документ получит покупатель о том, что аккредитив раскрыт и сумма в размере цены недвижимости на счету у продавца. Обязательно надо указывать, возникает ли право залога продавца по договору купли-продажи. Если возникает, то можно указать: «ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, согласно п. 5 статьи 488 ГК Российской Федерации, стороны пришли к соглашению, что у продавца возникает право залога на объект недвижимости, ипотека в силу закона в связи с использованием сторонами расчётов по аккредитиву возникает». Это означает что после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи в Росреестре возникнет обременение в пользу продавца, а после завершения сделки покупатель должен обратиться в МФЦ с заявлением о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона и предоставить уведомление из банка о раскрытии аккредитива.