Налог при продаже квартиры. Как рассчитать

Очень часто мои клиенты задают вопрос: какой налог нужно будет заплатить при продаже квартиры (в принципе любого недвижимого имущества), нужно ли его платить в принципе, какие есть льготы, как правильно пользоваться налоговыми вычетами.

В этой статье я постараюсь максимально простым, понятным обывателю языком объяснить что и как. Уж извините, без выдержек из законов не получится. Сразу важная ремарка к описываемой теме: все что будет описано применимо только к ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ! У юридических лиц совсем другой порядок налогообложения, в следующих статьях расскажу и про налогообложение юридических лиц

Главным законодательным актом в этом вопросе является статья 220 Налогового кодекса РФ "Имущественные налоговые вычеты".

Итак, главный вопрос всегда и у всех: как не платить налог при продаже недвижимости. Ответ: это возможно, но не всегда. Первый и самый главный пункт для полного освобождения от уплаты налога является минимально допустимый срок владения. Данный пункт регламентируется статьей 217.1 НК РФ. На данный момент этот срок составляет 5 лет. Т.е. если вы владели недвижимостью более 5 лет - вы полностью освобождаетесь от уплаты налога, на основании статьи 217.1 НК РФ. Есть приятные исключения: на основании пункта 3 данной статьи есть отдельные ситуации, для которых данный срок уменьшен до 3-х лет. Это:

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; (примечание: родство придется доказывать. Если родство не доказано - порядок налогообложения меняется)

2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Источник: http://stnkrf.ru/217-1

Если же срок владения менее 5-ти (3-х лет) то с налогами все усложняется. Здесь смотрим на порядок приобретения квартиры: если квартира приобретена на безвозмездной основе (приватизация, дарение о НЕродственника, наследование от НЕродственника), то налог платится по формуле (сумма продажи - 1 000 000 рублей)*13%. Данное положение регламентировано пунктом 2 статьи 220 НК РФ. Важный нюанс: если мы говорим о общедолевой/совместной собственности - то каждый из сособственников имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Простой пример: у квартиры два собственника в равных долях, квартира продается за 3 млн рублей, каждый из собственников получает вычет в размере 1 млн рублей, а с третьего миллиона платится налог в размере 13%. Важный момент: каждый собственник подает свою декларацию, и каждый платит налоги сам за себя. В договоре необходимо указывать что продавец-1 получает 1,5 млн, продавец-2 получает 1,5 млн. Потом каждый делает вычет, и каждый сам за себя платит налог с 500 000 рублей. Если один заплатит с миллиона, а второй не заплатит ничего, сами понимаете что будут неприятные проблемы)))))

Если квартира приобретена на возмездной основе - договор купли-продажи, договор долевого участия, договор мены (рассматривается отдельно, ситуация редкая и нетипичная), то гражданин имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных и подтвержденных документально расходов связанных с приобретением данного имущества. Основание - подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

Теперь все это простыми словами: если вы купили квартиру в прошлом году за 3 000 000 рублей а в этом году продали за 3 500 000 рублей, налог вы будете платить с 500 000 рублей. Чтобы сделать имущественный вычет на 3 млн рублей, необходимо в налоговую предоставить договор купли-продажи где будет фигурировать эта сумма. Если при покупке вы делали занижение, и в документе стоит сумма меньше, соответственно на меньшую сумму вам будет уменьшена налогооблагаемая база. Если вы квартиру купили за 3 млн и продали за 3 млн - соответственно налог будет равен нулю! Но для этого необходимо в налоговую предоставить документы подтверждающие суммы сделок, в описываемой ситуации - это два договора купли-продажи и две расписки о получении денег либо две выписки по счетам, т.е. помимо договора предоставляются документы подтверждающие фактическую передачу денег!

В принципе все относительно просто, главное последовательность действий и правильно составленные документы.

Всем хорошего дня и удачи))