Коммерческая недвижимость под сдачу в аренду. Что выбрать?

Коммерческая недвижимость как вид инвестиции сегодня очень популярна - покупаете сегодня, доход получаете всю жизнь, потом еще и детям оставите! Плюс к этому коммерческая недвижимость стабильно растет в цене.

Но как выбрать такую недвижимость, которая принесет доход а не проблемы?

В качестве инвестирования наиболее востребована торговая недвижимость т.е. такие помещения, где можно разместить магазин, ресторан, аптеку, пекарню, отделение банка и т.д.

ПРОХОДКА! - критерий номер один при выборе

Чем больше людей проходит непосредственно мимо помещения, чем более помещение заметно - тем выше его рентабельность. Ведь принципиально важно чтобы помещение всегда пользовалось стабильно высоким спросом у арендаторов, независимо от внешних кризисов, американских санкций, и прочих радостей жизни.

Если помещение "утоплено" от проезжей части и тротуара, находится "за садиком или сквериком" - это минус. Не все люди захотят уходить со своего маршрута чтобы купить тот или иной товар, а это в свою очередь напрямую влияет на ставку аренды.

Площадь!-критерий номер два

В принципе на каждую площадь есть своя целевая аудитория, но наиболее востребованы помещения площадью от 50 до 120 метров. В них прекрасно размещаются алкомаркеты, аптеки, пекарни, небольшие магазинчики, торгующие всем подряд. На втором месте по востребованности помещения свыше 300 метров - они подходят под размещение супермаркетов типа Пятерочки, Магнита и т.п. Так же такие помещение используются под строительные и детские супермаркеты. Очевидный плюс - стабильность, т.к. такие компании зарекомендовали себя на рынке и съезжают крайне редко. Но есть очевидный минус - если арендатор съезжает с 400-метрового помещения, а рядом уже есть магнит или Пятерочка - сдавать устанете. Здесь необходимо уделить внимание количеству входных групп и планировке, т.е. сколько входов с улицы и можно ли разделить данное помещение на несколько небольших и сдать по частям нескольким арендаторам.

ЭТАЖ! - критерий номер три

Очевидно что первый этаж, когда пол помещения находится вровень с землей, всегда в приоритете. Далеко не всем и не всегда хочется подниматься или опускать по ступеням, этот фактор тоже может повлиять и на арендную ставку и на сам по себе факт сдачи в целом. Но если уж ступени и есть - пусть они лучше будут вверх, т.е. так называемый бельэтаж. Цокольные этажи, даже с небольшим заглублением гораздо менее востребованы у арендаторов. Факторов несколько - прежде всего презентабельность помещения, во вторых риск затопления - небольшой дождь, неисправность ливневки и помещение успешно превращается в бассейн.

Планировка и несущие стены - фактор №4

Чем более открытая планировка и меньше несущих стен (стены которые нельзя сносить ни в коем случае) у помещения - тем лучше. Если в помещении кабинетная планировка и нет возможности сделать большие торговые залы - количество потенциальных арендаторов снижается в разы, практически о любой торговле можно смело забывать.

Технические параметры - фактор №5

Электричество! Практически любому арендатору требуется достаточная электрическая мощность. Даже небольшой алкомаркет с парой холодильников, кондиционером, освещением и кассовым оборудованием потребляет минимум 15 кВт. У Пятерочки требование по электрической мощности от 40 Квт.

Подводя итог, можно сказать одно - вы всегда покупаете место и площадь! НЕ АРЕНДАТОРА! Любые даже самые крупные и стабильные арендаторы могут съехать. Последние факты с сетями СПАР и Семья тому подтверждение. В один день в городе освободилось более 300 помещений, сами понимаете наиболее ликвидные помещения в лучших местах будут сданы быстро и за рыночную ставку, т.е. у собственника проблем не будет. А вот менее интересным локациям я бы не позавидовал - все крупные сетевики от них откажутся в пользу более выгодных локаций, менее крупные либо серьезно урежут арендную ставку, либо вообще откажутся от аренды. А коммуналка на помещение капает... да и каждый день простоя - упущенная прибыль.

С Удовольствием отвечу в комментариях на вопросы касаемо аренды и покупки коммерческих помещений!

Всем хорошего дня!