Верховный суд разъяснил нормы о самовольной постройке
Местная администрация в 1996 году сдала ООО АПФ «Агросервис» земельный участок на пять лет для установки и эксплуатации торгового павильона. Палатку построили, а договор аренды земли продлили.
Юрист
Филилеев Ф.В.
Подписчиков: 17239
6.9М
Самовольная реконструкция! Имеет ли право данный объект на существование?!
421 дочитывание
9 комментариев
Эта публикация уже заработала 34,90 рублей за дочитывания
Зарабатывать
Довольно распространенная ситуация: у вас домовладение и вы решили его неким образом облагородить (добавить кирпичную кладку, из чердака сделать мансарду и т.п.). О последствиях обычно не задумываемся, действуем по принципу "это мое, что хочу, то и делаю". Однако такая позиция довольно ошибочна. Может, например, появиться сосед-"недоброжелатель", либо вдруг вы решили продать свой объект недвижимого имущества. Естественно, данные, содержащиеся в ЕГРН в отношении вашего объекта, уже не будут соответствовать фактическим сведениям.
Для Росреестра это послужит основанием сначала для приостановления государственной регистрации, а затем для отказа в таковой. И это в полной мере будет соответствовать требованиям Закона о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ.
Придраться к Росреестру в этой части вам не удастся (многочисленная судебная практика – тому подтверждение). Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, – реальный статус этого госоргана. Но заявлять о привлечении такового для участия в деле целесообразно и необходимо. Даже если представитель Росреестра в суд не явится, отзыв на исковое заявление в суд он предоставит.
С чего начинать
Само собой подразумевается, что Администрация задним числом вам не выдаст разрешение на строительство, реконструкцию. Т.е. единственный выход – это обращение в суд. Огромным подспорьем и для истцов, и для их представителей, и для судов в том числе являлось и является (действующее) постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Основные условия, позволяющие вам "узаконить" свой объект, – это наличие в собственности земельного участка, на котором расположен объект, положительное заключение эксперта о том, что реконструкция жилого дома соответствует градостроительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью.
Итак, с чего же начать? Обратитесь в Администрацию района (округа) – в отдел (Управление) архитектуры с заявлением о выдаче разрешения. Получите официальный (письменный) отказ. Обратитесь в экспертную организацию для разрешения вопроса, соответствуют ли конструкции объекта градостроительным и строительным нормам и правилам с учетом функционального назначения (фактического использования) данного объекта (имейте в виду, что исследование эксперта, которое вы приобщили к иску, не всегда и не обязательно может быть положено в основу решения суда).
Суд может назначить строительно-техническую экспертизу, и специалист, который ранее давал вам заключение, уже не сможет участвовать в качестве эксперта. Как правило, выбираться будет эксперт и экспертная организация, имеющие наибольшую квалификацию, стаж, опыт работы.
Пример из судебной практики
Несмотря на кажущуюся сложность, приведу реальный пример из судебной практики. Районный суд удовлетворил иск. Апелляция засилила (уже в 2020 году).
Гражданка обратилась в суд с иском к администрации района области о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированный жилой дом. В целях улучшения жилищных условий истица самовольно без получения разрешения на строительство переоборудовала часть чердачного помещения под мансарду, а также обложила стену кирпичом.
Для получения разрешения на строительство обратилась в администрацию района. Отделом архитектуры был подготовлен градостроительный план земельного участка, и постановлением администрации района данный градостроительный план был утвержден. Однако в выдаче разрешения на строительство отделом архитектуры было отказано, поскольку работы по реконструкции были уже произведены.
Было проведено техническое обследование конструкций жилого дома, которое каких-либо нарушений или угрозы жизни и здоровью при их эксплуатации не выявило. На основании изложенного истец просила суд сохранить жилой дом в реконструированном виде, погасив в ЕГРН актуальную регистрационную запись о регистрации права собственности.
В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц судом были привлечены смежные с истцом землепользователи. Последние подали иск о признании строения самовольной постройкой и обязании ее сноса. В обоснование своих требований указали, что реконструкция велась с нарушением строительных норм.
Данные исковые заявления определением суда объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Далее изложу правовую позицию суда первой инстанции без цитат.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Реконструкция жилого дома может включать:
- изменение планировки помещений,
- возведение надстроек, встроек, пристроек,
- а при наличии обоснований – частичную разборку здания, повышение уровня инженерного оборудования (Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89" (р.) (утв. Приказом государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 г. № 250).
Согласно разъяснениям, данным в п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ч. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
На основании чего суд делал свои выводы?
Как следует из актуальных сведений ЕГРН, имеющихся в материалах дела, жилой дом принадлежит на праве собственности истцу. Также истцу принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по данному адресу, площадью... кв. м, с кадастровым номером № ...
В ходе эксплуатации принадлежащего ей дома истицей без получения необходимой разрешительной документации была произведена реконструкция принадлежащего ей жилого дома, расположенного по адресу: ..., в частности реконструирована мансарда, а также смежная по отношению к жилому дому стена обложена кирпичом, заложены три оконных проема, имевшихся в данной стене.
В ходе рассмотрения дела определением суда по данному гражданскому делу назначена строительно-техническая экспертиза.
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1. Определить, соответствуют ли конструкции дома, расположенного по адресу: ... градостроительным и строительным нормам и правилам, с учетом функционального назначения (фактического использования) данного объекта? В случае несоответствия указать выявленные нарушения, а также указать, влияют ли данные нарушения на безопасность объекта, могут ли они повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровья граждан.
2. Соответствует ли в настоящее время дом, расположенный по адресу: ..., требованиям санитарного, пожарного, экологического законодательства, а также Правилам землепользования и застройки сельского поселения? В случае несоответствия указать выявленные нарушения, а также влияют ли эти нарушения на безопасность объекта, могут ли повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровью граждан.
3. Если при реконструкции дома, расположенного по адресу: ..., были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, какие необходимо произвести работы для приведения объекта в соответствие с указанными требованиями?
В результате экспертного исследования сделан вывод о том, что техническое состояние конструкций – исправное, видимых дефектов и деформаций фундаментов, стен, перекрытий не обнаружено. Техническое состояние строительных конструкций позволяет эксплуатацию здания без угрозы жизни и здоровья людей.
Несоответствие минимально допустимому противопожарному расстоянию обусловлено тем, что жилой дом до реконструкции был построен в 1965 году, в то время как отсутствовали строительные и пожарные нормативные требования.
Также экспертом предложены виды работ, необходимых для приведения жилого дома в соответствие с указанными требованиями: устройство водоотводящих лотков, снеговых барьеров, а также наращивание шахты вытяжной вентиляции над коньком крыши дома не менее 1 метра.
Допрошенный в ходе судебного заседания эксперт поддержал выводы своего заключения и пояснил, что в ходе произведенной реконструкции жилого дома противопожарные разрывы между ее домом и домом соседей фактически не изменились (сократились на 25 см, то есть толщину кирпича), они как не соответствовали предъявляемым к ним требованиям, так и не соответствуют, поскольку дом 1965 года постройки. Вместе с тем поскольку в ходе реконструкции данная стена была обложена кирпичом, а также кирпичом заложены 3 окна, которые ранее имелись в данной стене, огнестойкость указанной стены возросла. Пояснил, что все недостатки, которые были им отмечены в экспертном заключении, устранены стандартным в данном случае путем, за исключением нарушения противопожарных разрывов, нарушение которых технически неустранимо. Указал на излишнее назначение по делу дополнительной экспертизы, которая могла бы иметь своей целью установление факта проведенных работ, направленных на исправление недостатков конструкций дома, поскольку их проведение подтверждено представленным фотоматериалом.
Недостаток в вентиляции, указанный им в экспертном заключении, по его мнению, также устранен, поскольку в настоящее время труба находится выше, чем конек крыши. Кроме того, нахождение трубы ниже конька крыши может повлиять лишь на вентиляцию в доме истца, к соседям она не имеет никакого отношения и их права не нарушает. В соответствии со строительными нормами относительно кровли крыши указано, что должны быть снеговые барьеры, и их отсутствие было нарушением строительных норм. Вместе с тем, каких-либо требований к снегозадержателям относительно высоты, ширины или иных технических параметров строительные нормы и правила не содержат.
Таким образом, истцом представлены надлежащие доказательства соответствия в настоящее время возведенного спорного объекта недвижимости градостроительным, строительным нормам и правилам, иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства, действующим на территории Российской Федерации, а также доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан на возведенных объектах.
При таких обстоятельствах, учитывая, что реконструкция спорного объекта недвижимости была осуществлена собственником без получения необходимого разрешения на строительство, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, объект расположен в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, суд считает требование истца о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества подлежащим удовлетворению.
Между тем, сосед, привлеченный к участию в деле, обжаловал данное решение в суд апелляционной инстанции.
Наверняка интересно, какое же решение принял областной суд? Дело было рассмотрено в апелляционной инстанции, но вышеприведенное решение суда первой инстанции оставлено в силе. Дом сохранен в реконструированном виде. Т.е. гражданин добился защиты своих интересов вне зависимости от доводов своих соседей.
Действия после решения суда
Решение, вступившее в законную силу, а именно таковым является судебный акт, для Росреестра является правоустанавливающим документом в силу Закона о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ. В решении указывается, что судебный акт является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН и основанием для погашения (прекращения) ранее имевшихся записей в ЕГРН. Поэтому, получив решение суда (с отметкой о вступлении в силу), можно обращаться в Управление Росреестра (через МФЦ).
Обсуждение
Стоит ли доводить до суда «легализацию» объекта? Можно ли договориться с соседом?
Проголосовали:
8
Проголосуйте, чтобы увидеть результаты
9 комментариев
Подписаться
Донаты ₽
Комментарии: 9
Отписаться от обсуждения
Подписаться на обсуждения
А при чем здесь соседи? Дело вообще не в них, а в Отказе Администрации выдать разрешение на строительство, потому как только этот факт послужил обращению в суд для признания права собственности на реконструируемый объект, а не мнение соседа. Мнение соседа не требуется для записи в ЕГРН о праве собственности.
Не скажите. Согласование границ с соседями (письменное) обязательно при межевании. Вашему дачному дому откажут в присвоении статуса жилого для круглогодичного проживания и с правом прописки, если Ваш сосед расположил свой дом не в соответствии с генпланом и, таким образом, нарушил противопожарную норму. Может быть и наоборот, соответственно.
Если я правильно понял то пытаясь узаконить правильно построенный дом надо через суд заставить соседа снести его дом даже если они построенные 50 лет назад когда таких норм не существовало?
Спасибо за полезную информацию.
Спасибо за статью, очень полезно. У меня была реконструкция, суд, ожидаю срок решения вступления в законную силу.
Удачи Вам!
Из дискуссии следует, что не все до сих пор знают, что такое реконструкция или ремонт, который бывает текущим и капитальным. В частности, п. 14.2 ст. 1 ГрСК РФ четко указывает, что капитальный ремонт объектов капитального строительства – это замена или восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановление указанных элементов. Разница между
капремонтом и реконструкцией изложена в п. 14 ст. 1 ГрСК РФ, где определено, что реконструкция объектов капстроительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капстроительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.
Путаница на самом деле имеется. Заводя "рака за камень", Минфин и Госстрой лукавят и призывают нас применять данные определения к любым объектам, имея в виду, что капремонт – это устранение неисправностей, замена изношенных деталей и иные мероприятия, направленные лишь на текущее поддержание основных средств в рабочем состоянии и восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом (при неизменности основных технико-экономических показателей) (Письмо Минфина от 17.10.2017 № 03-03-РЗ/67741, Письмо Минстроя от 27.02.2018 № 7026-АС/08).
Конечно же, тут есть лукавые моменты, возникающие из-за различий в толковании основных понятий - ремонта и реконструкции. Для предприятий вроде бы все определили (на кону стоит учет основных средств), а вот что делать с жилыми домами и другими объектами ИЖС, до сих окончательно неясно. Иначе и судов бы не было.
Определено ли законодательством понятие "реконструкция дома"? Если нет, то тогда вообще о чем мы говорим?