Правильно и выгодно продаём жилье, купленное на материнский капитал

По закону в жилье, которое куплено или построено с помощью материнского капитала, нужно выделить доли всем членам семьи, в том числе и детям. Поэтому продать его можно только при соблюдении некоторых условий.

Особенное жилье

Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то перед продажей нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. Если все собственники совершеннолетние, то достаточно получить согласие на продажу у каждого из них.

Чтобы получить разрешение от органов опеки и попечительства, родители могут прибегнуть к одному из следующих способов:

• Купить на полученные от продажи деньги новое жилье и выделить в нем детям доли, которые будут равнозначны проданным по стоимости или размеру.

• Выделить равнозначные доли в жилье, которое на момент продажи уже находится в собственности у кого-то из родственников. При этом новое жилье покупать не нужно.

• Перевести деньги, которые получены от продажи, на банковские счета детей. При этом суммы должны быть эквивалентны стоимости проданных детских долей.

В органы опеки и попечительства можно обратиться по месту жительства. При этом точный пакет документов нужно уточнять у сотрудников уже конкретного отделения. Но, как правило, вам потребуются следующие: заявление, паспорт родителя, свидетельства о рождении детей, документы на продаваемую недвижимость: выписка из единого государственного реестра недвижимости, где указаны все собственники жилья, предварительный договор купли-продажи нового жилья.

Если родители продают жилье до того, как истечет минимальный предельный срок владения им, то им придётся заплатить подоходный налог в размере 13% с вырученной суммы от продажи. C 1 января 2020 года минимальный предельный срок владения при продаже единственного жилья составляет 3 года, то есть если семья купила квартиру в 2018 году, а продает ее в 2020-м, то налог придется заплатить.

Способы уменьшить сумму налога для родителей

Во-первых, получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. То есть от суммы, которая была получена в ходе продажи, они отнимают 1 миллион рублей и уже от конечной цифры выплачивают 13%.

Во-вторых, уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов, которые когда-то были потрачены на нее. К фактическим расходам относится в том числе и стоимость квартиры, которую когда-то при ее покупке заплатил продавец.

При этом от первоначальной стоимости отнимать материнский капитал не нужно. Он также входит в число расходов.

С осени 2019 года налог, который нужно заплатить за продажу детских долей, также можно уменьшить. Для этого от суммы, полученной от продажи, нужно отнять сумму затрат на покупку этих долей. Раньше так сделать было нельзя, потому что дети получали свои части по соглашению или дарственной, то есть не тратили никаких средств. Теперь родители имеют право уменьшить стоимость детских долей на сумму затрат на них, если части выделялись в соответствии с условиями программы материнского капитала, в том числе и регионального.