Аккредитив. Сделка купли-продажи через аккредитив или ячейку. Что лучше?

При проведении сделок с недвижимостью мы все чаще слышим слово "аккредитив". Но что это такое и зачем он нужен? Да и чем он лучше старой доброй ячейки?

Что такое аккредитив?

По своей сути аккредитив – это денежное поручение. Т.е. покупатель сносит деньги на счет в банке и поручает банку перевести эту сумму на счет продавца/поставщика при условии предъявления заранее оговоренных документов. Например, при сделках с недвижимостью зачастую этим документом является выписка из ЕГРН с принадлежностью объекта покупателю. Банк в данной системе по сути своей является посредником и гарантом оплаты.

В принципе можно смело утверждать, что аккредитив – это ячейка, только в электронном варианте.

Какие бывают аккредитивы?

В принципе аккредитивы имеют различия по своим характеристикам, но различий не так уже и много.

Аккредитивы бывают:

• отзывные и безотзывные;
• покрытые и непокрытые (депонированный аккредитив);
• акцептные и безакцептные.

Именно эти аккредитивы применяются при сделках с недвижимостью. Есть еще несколько характеристик и разновидностей, но они практически не встречаются при сделках с недвижимостью, а применяются при поставках товаров и услуг. Этой темы мы пока касаться не будем.

Немного о каждом

Отзывной аккредитив означает, что плательщик в любой момент аккредитив может изменить или отозвать полностью. Безотзывной – соответственно, такой возможности у плательщика нет.

На практике в 99% случаев используются именно безотзывные аккредитивы.

Покрытый и непокрытый: очень часто в сделке принимают участие два банка, например, у продавца счет в банке ВТБ, а у покупателя счет в Сбербанке. Банк ВТБ называется "банк-исполнитель", а Сбер – "банк-эмитент".

Покрытие аккредитива означает, что деньги сразу переводятся на счет банка-исполнителя и там блокируются до момента предоставления оговоренных документов. Зачем это нужно? Довольно часто ситуация, когда у покупателя счет в банке с не самой хорошей репутацией и есть риск того, что у него может быть отозвана лицензия или еще какое-то неприятное событие может случиться за время прохождения сделки. А когда аккредитив покрытый, и деньги заморожены в банке продавца, то и риски соответственно снижаются.

Акцептные и безакцептные аккредитивы: слово "акцепт" означает "согласие, подтверждение". Т.е. если мы говорим об акцептном аккредитиве, то покупатель должен акцептировать, т.е. дать свое разрешение на перевод денежных средств после проведения сделки. При безакцептном аккредитиве такое согласие не требуется. Т.е. деньги переводятся исключительно на основании документов, предусмотренных в заявлении на открытие аккредитива. На практике используются именно безакцептные аккредитивы.

Как провести сделку через аккредитив?

Довольно просто, практически так же, как и через ячейку, с одной маленькой поправкой – вы предъявляете в банк договор купли-продажи, в котором прописан порядок оплаты через аккредитив, с указанием банковских реквизитов сторон (полностью номера счетов, БИК, ИНН и т.д.), суммы аккредитива, наименование документов необходимых для раскрытия аккредитива, условий и т.д. Далее сотрудником банка аккредитив открывается, покупатель вносит на него деньги. Все. Дальше только остается исполнить договор, предоставить в банк оговоренные документы и получить деньги на свой счет.

Аккредитив или ячейка? Что лучше?

Здесь нет чего-то хуже или лучше. У всех разные обстоятельства. Например, вы не можете показать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры, т.к. придется платить немалый налог (сейчас не будем говорить о законности занижения цены в ДКП и последствий этого, но такое сплошь и рядом) – аккредитив для вас неприменим, т.к. вся сумма проходит через счет с точным назначением платежа, соответственно налог будет начислен по полной программе. Соответственно вам только через ячейку проводить сделку.

Еще вариант, почему выбирают ячейку – сложные сделки, так называемые "встречки". Аккредитив тоже неприменим, т.к. понятия "сквозного аккредитива", когда в сделке 5 продавцов и 5 покупателей и деньги переходят от первого к пятому, пока не придумали. Тоже в такой ситуации прямая дорога в ячейку.

Так же случай – хроническое недоверие к "безналу". Может, и смешно, но я в работе таких людей встречаю довольно часто. Они даже зарплату получают на карту, но тут же всю до копейки снимают и хранят наличные. Не доверяют люди банкам – их право.

Чем ячейка хуже аккредитива?

Прежде всего тем фактом, что банк несет ответственность только за доступ к ячейке, но не несет ответственности за ее содержимое. Т.е. если после сделки вы придете к пустой ячейке, доказать факт кражи будет практически невозможно. Также немалый риск – кататься по городу с довольно крупной суммой наличных.

Риск аккредитива – только внезапный отзыв лицензии у банка. Для этого просто выбираем наиболее крупные и серьезные банки, у которых риск отзыва сведен к нулю. Я сейчас не буду называть конкретные банка, чтобы не посчитали за рекламу.

Напоследок важный нюанс: при открытии аккредитива нужно крайне внимательно проверять все данные и по счетам (чтобы деньги не перечислили постороннему человеку) и по предмету сделки. Однажды был прецедент, когда операционист ошиблась в номере квартиры, вместо 199 указала 19, вроде и мелочь, и понятно, что это техническая ошибка, однако решение проблемы заняло без малого 2 недели. И слава богу, что покупатель оказался порядочным человеком и сам пришел в банк и подтвердил факт технической ошибки, а если бы он, например, уехал за границу на долгое время, этот вопрос решался бы только через суд. А вся проблема была в одной пропущенной цифре...