ПРАВОВЫЕ КОЛЛИЗИИ УСТУПКИ ТРЕБОВАНИЙ

Заключение договоров об участии в долевом строительстве и об уступке права требования по таким договорам с одновременной передачей их для государственной регистрации не противоречит требованиям закона.

Статья 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиции судов, считающих, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путём передачи оплаченного жилого помещения, не учитывает отмеченных целей настоящего Закона. Данная позиция не учитывает также того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что согласно взаимосвязанным положениям статьи 388.1, пункта 5 статьи 454 и пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, может быть заключён не только в отношении требования, принадлежащего цеденту в момент заключения договора, но и в отношении требования, которое возникнет в будущем или будет приобретено цедентом у третьего лица (будущее требование). Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию, соответственно, непосредственно после момента его возникновения или его приобретения цедентом. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее (пункт 2 статьи 388.1 ГК РФ).

Из материалов дела следовало, что договоры участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 15 ноября 2016 года и договоры уступки права требования (цессии) от 16 ноября 2016 года были сданы для регистрации перехода прав на объекты недвижимости одновременно. Заключение договоров об участии в долевом строительстве и об уступке права требования с одновременной передачей их для государственной регистрации не противоречит требованиям закона. Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54, следует, что по смыслу статей 390, 396 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора. Например, если стороны договора продажи имущественного права исходили из того, что названное право принадлежит продавцу, однако в действительности оно принадлежало иному лицу, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных убытков (пункты 2 и 3 статьи 390, статья 393, пункт 4 статьи 454, статьи 460 и 461 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также применения иных предусмотренных законом или договором мер гражданско-правовой ответственности. Равным образом, если иное не вытекает из существа соглашения между цедентом и цессионарием, цедент, обязавшийся уступить будущее требование, отвечает перед цессионарием, если уступка не состоялась по причине того, что в предусмотренный договором срок или в разумный срок уступаемое право не возникло или не было приобретено у третьего лица. Поэтому выводы судов об уступке несуществующего требования являются ошибочными, поскольку на момент рассмотрения дела в суде оно существовало, права по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости были зарегистрированы, тогда как в соответствии с законом права по договору уступки права требования у цессионария возникают не с момента заключения договора, а с момента государственной регистрации (ст.433 п. З,ст.389 ГКРФ).

При таких условиях выводы судов о том, что договоры цессии между сторонами являются ничтожными сделками, поскольку на момент их заключения договоры участия в долевом строительстве между застройщиком и цедентом не прошли государственную регистрацию, основан на неправильном толковании и применении норм материального права о недействительности сделок, а вывод о том, что договоры цессии между сторонами являются незаключёнными, противоречит как предыдущему выводу о его недействительности, так и материалам дела, а также правовым позициям сторон, признававших в суде и факт заключения данного договора, и факт совершения обеими сторонами действий по его реальному исполнению, включая передачу договоров цессии на государственную регистрацию.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.04.2019 года по делу № 14-КГ 19-1