331
Анонс
Как правильно выделить доли в натуре в квартирах
Дескрипшен
Отношениями общей долевой собственности на жильё предполагается наличие не одного, а одновременно нескольких граждан-собственников. Очень часто они хотят быть владельцами отдельных частей квартир, и, следовательно, возникает вопрос – как это вы-полнить в случаях с общей собственностью на жилые объекты?
Выделение долей в натуре является юридической процедурой, которая имеет цель закрепления за конкретными лицами прав на распоряжение отдельными частями квартир. Заинтересованные лица должны обеспечить абсолютную автономность своих комнат от прочих частей квартир. Тонкости образования долей определены в статье 252 Граждан-ского кодекса РФ.
ПРАВИЛА ВЫДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ В НАТУРЕ В КВАРТИРАХ
В настоящее время выделение долей в натуре из совместной долевой собственно-сти в квартирах достигается при помощи:
-определения порядка использования квартиры (к примеру, кухни, санузла, кла-довки, коридора);
-выделения долей из общей собственности супругов;
-выделения частей квартир в целях дальнейшей реализации либо дарения для тре-тьих лиц.
Первый способ является стандартным: квартиры не делятся на автономные части, так как имеют специфические планировки. Сторонами обговаривается, какую из долей (комнат) они предоставят каждой из них, а какие из частей квартир будут находиться в совместной долевой собственности.
Второй способ используется для разделения совместно нажитых квартир у супру-гов. В случаях развода мужьями и женами оформляются так называемые «идеальные» до-ли – с учётом того, что собственность разделяется поровну, каждый из них сможет полу-чить по половине жилища, а затем получит возможность распоряжения ими по личному усмотрению.
Законные собственники в случаях, если они владеют квартирами единолично, также имеют возможность для выделения долей. Допустим, если они захотят подарить либо продать не всё жильё полностью, а только какие-то части. Обычно это делают в слу-чаях с подарками для близких родственников.
Возможно ли выделение в квартирах долей в натуре?
В нашем обществе имеется много примеров долевой собственности на недвижи-мые объекты. В этих случаях собственники владеют квартирами в одинаковых пропор-циях, но отдельные доли не выделяются. В качестве совладельцев выступают жильцы в коммунальных квартирах, бывшие супруги после разводов, наследники и прочие лица. Естественно, что в отдельных случаях невозможно уйти от жилищных конфликтов.
Гражданским законодательством в статье 252 Гражданского кодекса РФ допуска-ются возможности выделения долей в натуре, но с соблюдением некоторых условий. Главное из них – квартиры должны оставаться пригодными для целей проживания. Од-ним словом, сломать перегородки и «захватить» квадратные метры у соседей никто не разрешит. В каких ситуациях это делается? Довольно часто между владельцами жилья возникают конфликты. Достижение личных целей одного из жильцов может затронуть интересы остальных, и, следовательно, жильё сразу становится предметом споров.
Когда необходимо выделение долей в натуре:
-при желании реализовать собственные доли (к примеру, женщина вышла замуж и хочет жить отдельно от родителей);
-при нежелании проживать под одной крышей с прочими совладельцами жилья;
-при намерениях распоряжаться собственными долями без согласия прочих совла-дельцев жилья;
-при спорах с прочими совладельцами жилья.
Необходимо заметить, что выделение долей в натуре является законным правом всех граждан. Даже в случаях, если квартиры перешли в общую собственность относи-тельно недавно, владельцы могут потребовать выделения своих долей в независимости от желания прочих собственников. При этом главное - соблюдать условия оформления и действовать в соответствии с предписаниями законодательства.
Каким образом определяются доли в квартирах, если собственность является сов-местной? В статье 244 Гражданского кодекса РФ определено, что квартиры могут нахо-диться в общей собственности, которая бывает не только долевой, но и совместной – к примеру, принадлежать супругам. Размеры долей не определены, но это не может поме-шать использовать квартиры совместно до того момента, как наступило разделение иму-щества в случаях разводов. Каким образом выделяются доли в совместной собственности супругов?
Законодательством установлено, что размеры долей следует считать равными, если другое не закреплено в соглашениях сторон. К примеру, если супругами составлены брачные договора, где указано, что одним из них принадлежит 70 % от жилплощади, а другим - только 30 %, то при разводах выделение долей будет 7/10 на 3/10, то есть один из супругов получит возможность распоряжаться большими долями. Хотя в соответствии с законом при помощи суда жилище было бы поделено на одинаковые части – половина для мужа и половина для жены.
В каких случаях выделение долей в квартирах невозможно?
Существуют и другие ситуации, при которых выделение долей в квартирах невоз-можно. Это бывает в случаях, когда:
-Выделение в натуре может создать угрозу обрушения несущих стен либо затруд-нить доступ в места общего использования в квартирах. К примеру, если после выполне-ния перепланировок граждане не смогут пользоваться кухнями или в ванными комната-ми – это является грубейшим нарушением правил проживания.
-Выделение в натуре нарушает интересы других граждан либо юридических лиц (иждивенцев, инвалидов, кредиторов м т. п.).
-Вновь созданные жилые помещения (комнаты) будут непригодными для прожи-вания граждан, что считается нарушением статьи 16 Жилищного кодекса РФ.
Практическая жизнь говорит о том, что выделение в натуре затруднительно и ча-сто не может оправдать себя. В связи с этим имеется другой вариант – выплата компенса-ций в денежной или другой форме.
Варианты разделения квартир, которые находятся в совместной собственно-сти
Итак, решения о разделении квартир приняты, обратные пути отсутствуют – как выполнить выделение долей на практике?
Здравый смысл подсказывает, что наиболее просто выделить доли в натуре в каче-стве отдельных жилых помещений (комнат – или нескольких комнат). Размеры подобных помещений должны равняться стоимости частей совладельцев. Общая площадь должна составлять более 28 м 2 в соответствии со СНиП 31-01-2003, что означает учёт особенно-стей планировок. Сразу следует сказать, что разделение на равные доли современных квартир очень обременительно. Установка нового оборудования, подведение коммуника-ций, изменения жилых и нежилых площадей, проведение ремонта стоят очень дорого.
Пример: квартира находится в долевой собственности трёх граждан, её суммарная площадь составляет 100 м², необходимо выделить доли для каждого из них.
Расчёт: 100 / 3 = 33.3 м² – именно столько должно отойти для каждого из владель-цев, если они станут оформлять собственные доли.
Неузаконенные перепланировки квартир усложняют выделение долей. Владель-цам потребуется в начале устранить нарушения, и только после этого поднимать вопрос о разделе частей квартир.
Выделение долей в натуре осложняют различные объективные обстоятельства. В связи с этим имеется другой способ разделения жилья. Выплаты денежных компенсаций происходят в случаях, если:
-выделенные доли окажутся больше долей других владельцев – граждане обязаны доплатить за разницу другим сособственникам;
-выделенные доли уступают в размерах – компенсации положены уже собствен-никам меньших долей.
Имеется ещё один вариант – компенсация долей в натуре денежными эквивален-тами, то есть собственники отказываются от своих долей, а взамен этого получают де-нежные средства от прочих владельцев. Выкупленные доли распределяются среди остав-шихся владельцев жилья.
Пример: у супругов имеется в совместной собственности квартира площадью 80 м² и после развода им придётся её разделить. Мужем выделяется для себя жилая комната площадью 45 м², соответственно, для жены остаётся не половина, а только 35 м². Муж обязан выплатить компенсацию за «отрезанные» 5 м² от части жены.
Размеры компенсаций устанавливаются на основании экспертных оценок стоимо-сти квартир.
Случается, что доли в квартирах очень малы, собственники не заинтересованы в их выделении либо оформление совсем невозможно – в таких случаях владельцы обра-щаются в судебные органы, которые устанавливают компенсации без учёта мнений соб-ственников долей (ответчиков).
Методы выделения долей в натуре в жилье
Определение границ в квартирах может происходить при помощи двух методов: по согласию сторон или в судебном порядке. Оба из вариантов часто используются на практике, в связи с этим мы их подробно рассмотрим.
Договорной метод – владельцы сами принимают решения, для кого и какие доли достанутся после выделения. Отнюдь необязательно использовать «принцип равенства» – возможно разделение квартир и на неравные части.
Договоренности фиксируются при помощи соглашений о выделениях долей в натуре. Документы должны иметь письменный вид и нотариальное заверение. В качестве обязательного условия выступает желание всех собственников жилья. К примеру, если один из владельцев от этого откажется, то остальным будет необходимо прибегнуть к су-дебному разделу.
При помощи судов осуществляется выделение долей в квартирах по требованиям владельцев совместной или долевой собственности. В основе существует простое прави-ло – квартиры делятся на равные доли. К примеру, если владельцев четверо, то каждый из них получит по четверти доли, если трое – то по одной трети доли и так далее.
Порядок выделения долей в квартирах в натуре при помощи судов
Итак, мы установили, что доли в натуре выделяются на основании двух факторов: площадей квартир и числа собственников. При действиях через суды, а не через соглаше-ния сторон, владельцы могут претендовать на равные части квартир. Однако, при этом не исключаются и иные варианты. Первое, что спрашивают люди, которые не смогли дого-вориться - с чего начать? Заинтересованные лица подают исковые заявления против дру-гих собственников долей. Возникшие споры решаются в судебных органах на основании представленных данных и аргументации.
Пошаговая инструкция по выделению долей в натуре в квартирах
При выделении долей в натуре необходимо придерживаться следующего алгорит-ма:
-выбрать вариант выделения долей: в натуре либо с денежной компенсацией;
-сделать попытки договориться с другими владельцами о мирном решении про-блемы;
-провести оценку жилья при помощи экспертов;
-подготовить исковые заявления о выделении в натуре, собрать необходимые па-кеты документации, уплатить госпошлины за подачу исков;
-отправить пакеты документации в суд;
-посетить судебные заседания, получить итоговые решения суда либо обжаловать вынесенные решения.
В экспертные отчёты входит следующая информация:
-техническая сторона проблемы – возможно ли разделение квартир в натуре;
-существующие способы выделения долей;
-количество долей и их соотношение с общей площадью жилья (% и м²);
-изношенность жилых помещений (комнат);
-рыночная стоимость объектов недвижимости;
-окончательный размер разграничений долей в натуре.
В качестве завершающего шага выступает государственная регистрация выпол-ненных изменений в органах Росреестра либо в МФЦ. Что это значит? Документация по-даётся не только «выделившимися» собственниками, но и их совладельцами.
Исковые заявления о выделении долей в натуре в квартирах
Иски о выделении долей в натуре подсудны не мировым, а районным либо город-ским судам в соответствии со статьёй 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ. Какой из судов следует выбрать? Адреса участков должны совпадать с местами расположения спорных объектов недвижимости.
Исковые заявления должны включать в себя:
-информацию о сторонах споров и судах – наименования судов, фамилии, отче-ства, имена, адреса и прочие контактные данные сторон, а при привлечении свидетелей – информацию про третьи лица;
-информацию о спорных объектах недвижимости – адреса, этажи, число комнат, суммарная площадь, количество долей и участников;
-информацию о документах и видах права – совместная или общая долевая соб-ственность, какими документами это подтверждается;
-информацию о досудебных попытках разрешения конфликтов;
-информацию о характеристиках квартир и экспертных оценках по выделению долей в натуре;
-расчёт размеров компенсаций – если выделение долей в натуре невозможно;
-списки прилагаемой документации и личные подписи истцов.
В соответствии с установившейся практикой истцы обязаны подготовить одно-временно несколько пакетов документации – по количеству участников в процессе.
Список прилагаемой документации включает в себя:
-личную документацию – паспорта граждан РФ, свидетельства о рождении детей;
-техническую документацию – техпаспорта на квартиры, выписки из ЕГРН с ка-дастровыми сведениями;
-экспертную документацию – оценку жилых помещений в БТИ, акты планируе-мых выделений долей в натуре (если имеется возможность);
-финансовую документацию – квитанции об уплате госпошлин, расчёты компен-саций за выделение долей в натуре в квартирах;
-правоустанавливающую и правоутверждающую документацию – договора куп-ли-продажи, свидетельства о наследовании, договора дарения, договора обмена жилпло-щади, договора о приватизации, а также выписки из ЕГРН либо цветные свидетельства о правах собственности на жилые помещения.
Работники МФЦ или органов Росреестра попросят участников выделения долей предъявить паспорта граждан РФ, копии исполнительных судебных листов и квитанции об уплате госпошлин. В настоящее время квитанции сдавать не обязательно – работники МФЦ или органов Росреестра самостоятельно проверят факты уплаты госпошлин по электронным базам данных.
Сроки выделения долей в натуре в квартирах
На рассмотрение в судах дел по существу уходит от 2-х до 6-ти месяцев (в ряде случаев и больше).
Расчёт сроков выделения долей в натуре в квартирах выглядит следующим обра-зом:
-проведение экспертиз с доступом к услугам саморегулируемых организаций – до 1-го месяца;
-подготовка документации с запросом справок – до 14 рабочих дней;
-изучение исковых заявлений в судах – до 5 рабочих дней;
-проведение предварительных слушаний – через 1 месяц после подачи исков;
-суммарное время судебного рассмотрения – от 2-х до 6-ти месяцев;
-сроки для обжалований – 1 месяц.
Следовательно, выделение долей в натуре в квартирах отнимает от 3-х до 7-ми ме-сяцев, без учёта непредсказуемых ситуаций в форме затягивания ответчиками судебных тяжб.
Расходы на выделение долей в натуре в квартирах
Как определить размер госпошлин при подаче исков о выделении долей в натуре? Вопрос считается дискуссионным – юристы до настоящего времени имеют различные мнения, как следует рассчитывать размеры госпошлин.
Одна из категорий юристов утверждает, что данные иски можно отнести к неиму-щественной категории – размер госпошлин в данном случае составляет 300 рублей в со-ответствии со статьёй 333.19 Налогового кодекса РФ. Другие юристы настаивают, что размер госпошлин находится в зависимости от цены исков, то есть кадастровой оценки образовавшихся долей. Практика говорит о том, что в большинстве ситуаций суды берут в расчёт размер госпошлин по второму методу.
Истцам следует выполнить оценку общей стоимости имущества, а затем вычис-лить цену выделяемых долей согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, и далее оплатить госпошлины в банках. Минимальная величина госпошлин – 300 рублей; максимальная – 60 000 рублей. Если использовать первый вариант и запла-тить 300 рублей, а выяснится, что стоимость исков намного выше – суды оставят иски без продвижения. Будет необходимо доплатить недостающие суммы и вновь подать пакеты документации.
Судебная практика по делам о выделении долей в натуре в квартирах
На практике не встречаются случаи, когда необходимо выделение долей в натуре с общей стоимостью меньше 50 000 рублей. Следовательно, в соответствии с правилами подсудности, данные дела рассматриваются в городских или районных судах.
Очень часто судам приходиться рассматривать иски о лишении граждан долей в жилых помещениях. Характерным примером считаются задолженности перед банками. Используются аресты имущества, куда входят доли в натуре, если они были выделены из общедолевой массы.
Многие владельцы захватывают чужие доли, вынуждая тем самым граждан прибе-гать к судебной защите. В случаях, если подобное подтвердится, то суды либо обяжут пе-ресмотреть разделение долей либо обяжут ответчиков заплатить собственникам компен-сации за «отрезанные» доли.
Что можно сделать с выделенными долями в квартирах?
После завершения процесса выделения долей в натуре, их владельцы имею право на использование своих долей без оглядок на прочих собственников.
Наиболее часто можно встретить продажу – большинство собственников выделяют доли именно с этими целями. Следует обратить внимание, что продавцы обязаны пред-ложить выкупить доли другим владельцам, которые имеют право на преимущественную покупку в соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ. Цена продажи должна быть именно той, которую продавцы предлагают для третьих лиц в объявлениях о продаже долей. В случаях, если владельцы не станут выкупать эти доли, то возможно их продавать любым желающим покупателям – но не ранее, чем через месяц.
У отказа от приобретения доли имеется форма письменного образца – он является документальным подтверждением того, что продавцы предложили свои доли для осталь-ных собственников, но они не проявили желания их купить.
Владельцы выделенных долей обязаны учитывать мнения других владельцев при сдаче комнат в аренду. Прежде чем это сделать, необходимо получить согласие всех соб-ственников.
Если от совладельцев получены разрешения, то наймодатели заключают договора с выбранными арендаторами и передают им ключи от помещений. В случаях, если разре-шения не были получены, то необходимо обратиться в суды с исками о возможности пе-редавать в наём свои доли в квартирах. В первую очередь следует доказать, что права других собственников не нарушаются, но они не желают дать согласия для сдачи долей в аренду.
Необходимо обратить внимание, что в данной ситуации так же действует право на преимущественный наём жилых помещений в соответствии с пунктом 5 статьи 250 Гражданского кодекса РФ. Собственники выделенных долей обязаны предложить их аренду для своих совладельцев, а они – либо дать согласия либо написать отказы.
Самым простым способом для передачи долей является дарение родственникам либо третьим лицам. При этом, в отличие от продажи, дарители не получат никаких де-нежных компенсаций, так как договоры дарения заключают на безвозмездных основах в соответствии со статьёй 572 Гражданского кодекса РФ. Если в договорах будут фигури-ровать денежные средства, то сделки могут быть признаны притворными, а дарители бу-дут серьёзно наказаны. Дарение долей оформляют в нотариальных конторах с участием всех сторон. Особенностью таких сделок считается сложность их оспаривания. Иными словами, как только дарители передадут свои доли одариваемым лицам, они лишаются всех притязаний на жилые помещения.
