Как не платить аренду если пришлось закрыться?

Очевидно, что меры вводимые правительством РФ с целью предотвращения распространения коронавирусной инфекции, отрицательно скажутся на экономике страны и на отдельных предпринимателях.

Устоять в период кризиса и не потерять свой налаженный годами бизнес это головная боль многих предпринимателей. Возникает много вопросов по дальнейшим действиям. Вопросы исполнения договорных обязательств, расторжения или изменения договоров при невозможности их исполнения. Как избежать неустоек и штрафов по заключенным договорам, как договориться с контрагентами.

“На передовой” оказались предприниматели арендующие торговые места в розничной сети непродовольственных товаров, предприниматели в сфере развлекательных услуг, рестораторы, предприниматели в сфере бытовых услуг.

Закрыты все торговые центры, непродовольственные магазины, рынки, рестораны, клубы, парикмахерские, химчистки, бытовые услуги, фитнес клубы, спортивные объекты, детские кружки и секции. Огромная сфера малого бизнеса находится под угрозой вымирания. Защиты ждать неоткуда, рассчитывать придется только на себя.

Разберитесь с ситуацией

Сокращение расходов это аксиома выживания в кризисной ситуации. Основную часть расходов микро бизнеса розничной торговли или сферы услуг, составляет арендная плата. Отмена арендной платы на период вынужденного простоя спасла бы многих предпринимателей.

Предпринимателям арендующим федеральное или муниципальное имущество, государство предоставляет отсрочку оплаты арендных платежей в соответствии с Распоряжением правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р. Арендаторам коммерческих помещений придется решать вопрос о рассрочке или снижении арендной платы самостоятельно.

Торгово-промышленная палата РФ сформировала окончательное мнение, что закрытие объектов в связи с угрозой распространения короновирусной инфекции не является обстоятельством непреодолимой силы. Не исполнять обязательства по исполнению договора аренды в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств не законно.

Форс-мажор или обстоятельства непреодолимой силы установлены ст. 401 ГК РФ.

При наступлении таких обстоятельств лицо, не исполнившее свои обязательства по договору не несет ответственности за ненадлежащее исполнение.

Штрафы и неустойки не начисляются и не оплачиваются. Доказывать наступление обстоятельств непреодолимой силы должно лицо, нарушившее договорные обязательства. Из общей нормы устанавливающей это правило, есть исключения. К таким исключениям относятся в частности нарушения обязательств со стороны контрагентов должника, отсутствие денежных средств или нужных товаров.

Торгово-промышленная палата РФ считает, что неисполнение арендодателем обязанности по предоставлению помещений в аренду из-за ограничений установленных властями в связи с угрозой распространения коронавируса не относится к обстоятельствам непреодолимой силы, поскольку в соответствии с законом и со сложившейся судебной практикой к обстоятельствам непреодолимой силы не могут быть отнесены предпринимательские риски, в частности, ухудшение экономического состояния предприятия, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты.

Воспользоваться отказом от исполнения обязательств в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств, это не единственная юридическая возможность сократить арендные расходы.

В соответствии со статьями 451 и 612 Гражданского Кодекса РФ изменение существенных обстоятельств может послужить основанием для отмены, снижения или отсрочки уплаты арендных платежей.

Чтобы определить есть ли законные основания для изменения договора аренды в связи с изменением существенных обстоятельств, необходимо разбираться с каждой отдельной ситуацией, учитывать вид деятельности, постановления и распоряжения ограничивающие деятельность в связи с угрозой распространения вируса, условия заключенного договора и другие обстоятельства.

Гражданский кодекс, регулирует отношения по изменению или расторжении договоров в связи с изменением существенных обстоятельств общегражданскими нормами, правоприменительная практика по этим вопросам не сформирована, суды закрыты для заседаний. Это обстоятельство усложняет процесс, поэтому для эффективного разрешения ситуации рекомендуется обратиться к юристам.

Подробная консультация юриста с учетом всех нюансов ситуации, поможет предпринимателям найти компромиссное решение и сохранить взаимовыгодные партнерские отношения. Достигнуть компромисса путем переговоров удается не всем.

Участие юриста в переговорах значительно повышает вероятность разрешить вопрос путем без суда. Но иногда нужно обратиться за помощью к арбитрам.

Разрешение споров в суде это цивилизованная мера разрешения правовых вопросов. Арендодатели также находятся в неведении и не могут определить как правильно поступить в данной ситуации. Какие меры предпринять, предоставить рассрочку или снизить арендную плату, в каком объеме предоставить скидку, предоставить ли арендные каникулы, как обеспечить работу объекта и соразмерно сократить собственные расходы.

Решение вопроса о снижении арендной платы может быть принято судом. При этом обе стороны также будут заинтересованы в продолжении взаимовыгодного сотрудничества.

Порядок действий

1. Обратитесь к юристу за консультацией.

Направьте юристу скан договора аренды, сведения о виде деятельности,

и другую запрашиваемую информацию.

2. По результатам полученной консультации, если судебная перспектива разрешения спора в суде положительная, подготовьте официальное письмо арендодателю с вашим предложением. Проведите переговоры с арендодателем, постараетесь убедить его в необходимости предоставления арендных каникул или снижения арендной платы, приведите аргументы в зависимости от правовой позиции.

3. Обратитесь к юристам для решения спора в судебном порядке