Давайте поговорим о такой ситуации, когда человек принимает решение инвестировать денежные средства в недвижимость, но на полноценную квартиру не хватает. Многие приходят к мнению о покупке доли в квартире. Какие могут быть подводные камни и на что необходимо обратить внимание?
Наше законодательство позволяет купить долю в квартире – вся нормативная база по долевым правоотношениям содержится в главе 16 Гражданского кодекса РФ.
Доля в квартире – это часть в общей собственности на жилое помещение. Доля может быть выделенной – как правило, это отдельное помещение (изолированная комната). Есть и невыделенные в натуре доли – они обозначаются дробью, например, 1/3 или 1/4.
При покупке доли в квартире, всегда нужно помнить, что существует риск попасть на недобросовестных продавцов и остаться и без денег, и без жилья. Перед сделкой крайне важно проверить объект недвижимости:
Преимущественное право выкупа. Перед тем как продавать свою долю, собственник обязан предложить ее владельцам остальных долей, причем цена не может быть выше, чем та, по которой он собирается предлагать ее третьим лицам. Если это не будет сделано, то в дальнейшем собственники других долей могут оспорить сделку купли-продажи. Все предложения должны быть оформлены письменно. Обязательно требуйте у продавца не только письменные уведомления других дольщиков, но и их нотариальные отказы от приобретения доли.
Обременение в виде третьих лиц. Обязательно требуйте от продавца предоставить архивную выписку из домовой книги. Так можно узнать кто и когда был зарегистрирован на данной жилплощади, и кто снялся с регистрационного учета. Если на приобретаемой доле зарегистрированы третьи лица, даже если это родственники продавца, необходимо снять их с регистрационного учета до совершения сделки купли-продажи. Если третьи лица не будут сняты с учета до совершения сделки, то новый собственник сможет выписать их только в судебном порядке.
Сделка с участием несовершеннолетнего. Если собственник доли – несовершеннолетний, то от его лица должны действовать родители или опекуны. При продаже детских долей в обязательном порядке требуется согласие органов опеки, которые отслеживают, что несовершеннолетнему будет предоставлено другое жилье, жилищные условия при этом не ухудшатся и его не выпишут из квартиры «в никуда». Без официального согласия опеки суд признает сделку недействительной.
Принудительная продажа незначительной доли. Если вы хотите купить микродолю, которую в силу малости нельзя выделить в натуре, то помните, что по иску остальных собственников, владеющих большей площадью в квартире, ваша доля может быть признана судом незначительной. Особенно это касается моментов, когда владелец микродоли не проживает в ней, не хранит там свои вещи и т. д. Суд может обязать остальных собственников выплатить собственнику незначительной доли выкупную цену за нее, после чего последний теряет на нее право. При этом согласия собственника незначительной доли не требуется (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ).
Какие же есть плюсы при покупке доли в квартире?
1. Возможность регистрации на своей доле. Этот вариант подходит тем, кому нужно решить вопросы с регистрацией раз и навсегда (например, иногородним для работы).
2. Выкуп остальных долей. Некоторые покупают долю в перспективной квартире с тем, чтобы в дальнейшем, договорившись с остальными содольщиками, выкупить жилплощадь целиком. Так намного дешевле, нежели покупать аналогичную жилплощадь разом. Но здесь нельзя сбрасывать со счетов человеческий фактор – далеко не со всеми удается договориться.
Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что покупка доли в квартире может стать неплохим вложением средств, если трезво оценивать дальнейшие перспективы владения такой недвижимостью.
