Устранение дефектов помещения перед его возвратом арендатором.
В договорах аренды можно встретить условия, когда Арендатора обязали перед возвратом помещения за свой счет покрасить поврежденные стены, заменить ковровое покрытие и устранить другие дефекты. Если Арендатор получал помещение с новой отделкой, обязательство провести косметический ремонт перед возвратом выглядит справедливым, и часто с ним можно согласиться.
Однако оценивая это условия соотнесите его с размером арендной платы: возможно, стоимость ремонта достаточно высока, чтобы Арендодатель мог отремонтировать помещение сам.
Немаловажный важный вопрос — документальная фиксация состояния помещения на момент его передачи. Часто Арендаторы подписывают акт приема-передачи, в котором нет детального описания состояния помещения, подтверждают, что замечаний нет.
В Великобритании, например, при аренде помещений составляют подробное описание с фотографиями недостатков. Детально описываются, какие работы, с каким качеством и с использованием каких материалов Арендатор должен выполнить перед выездом: например, покрасить стены, двери.
Отечественная практика пока к этому не пришла, если не считать аренду крупных площадей, где договоры прорабатывают более тщательно.
Данные условия могутт иметь негативные последствия при возврате, особенно в конфликтной ситуации, например, из-за неисполнения договора одной из сторон. Если имеются дефекты, то при возврате помещения сложно доказать, что они уже были на момент передачи. В этом случае придется устранять их за свой счет.
Как снизить риски.
Детально фиксируйте в акте приемки-передачи состояние помещений и все выявленные недостатки, независимо от размера помещения. Указывайте в договоре, в каком состоянии должны возвратить помещения. Если необходимо выполнить какие-то работы, как можно детальнее расписать, какие именно.
Как сформулировать условие о возврате помещения.
Еще один пункт, который включают в договор, касается того, что Арендатор не вправе требовать выплаты стоимости произведенных неотделимых улучшений после того, как освободит помещения.
Нормативная база:
Статья 623 ГК РФ.
Фиксируется, что право собственности на такие улучшения автоматически переходит к арендодателю в дату прекращения действия договора.
Означает это, что Арендатор не получит возмещение стоимости неотделимых улучшений помещений или инженерных систем. Чтобы получить стоимость неотделимых улучшений, укажите это в договоре и в дальнейшем получайте письменное согласие арендодателя на работы по улучшениям. Стоимость несогласованных улучшений не возместят.
Арендатор отвечает за соответствие помещения нормам пожарной безопасности.
Когда Арендатор соглашается с полной ответственностью за пожарную безопасность, сильно рискует, особенно если не ремонтировали помещение. Контролирующие органы при проверке соблюдения пожарной безопасности в помещении смотрят также сертификаты на отделочные материалы, оценивают работоспособность противопожарных систем.
В ходе проверок часто выясняют, что, ковролин или стеклянные перегородки, которые устанавливал собственник или предыдущий арендатор, не соответствуют требованиям пожарной безопасности.
Когда Арендатор взял на себя ответственность за «соответствие помещения нормам пожарной безопасности», его привлекут к штрафам, возможно вместе с собственником помещения. За каждое нарушение требований пожарной безопасности без квалифицирующих признаков придется заплатить от 150 тысяч рублей до 200 тысяч рублей.
Нормативная база:
Статья 20.4 КоАП РФ - Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32 и 11.16 настоящего Кодекса и частями 6, 6.1 и 7 настоящей статьи.
При этом Арендатор должен соблюдать законодательство о пожарной безопасности в целом. Например, Арендатор обратился с иском к Арендодателю о досрочном расторжении договора. Указал, что не может пользоваться помещением: Арендодатель нарушил требования пожарной безопасности, в связи с чем контролирующие органы закрыли торговый центр.
Суды отказали в иске. Госорганы запретили деятельность торгового центра, в том числе из-за действий Арендатора, который ненадлежащее хранил горючие материалы и товары.
Пункт об ответственности опасен тем, что, если в помещении произойдет пожар, Арендатор окажется в невыгодном положении. Он не сможет расторгнуть досрочно договор из-за утраты возможности использовать помещение и обязан будет отремонтировать его.
Нормативная база:
А 41 Постановление Десятого ААС от 22.05.2019 по делу № А 41-89982/2018
Как снизить риски.
Потребовать у Арендодателя гарантий, что помещение полностью соответствует нормам пожарной безопасности. Указать в договоре, что в случае, если государственные органы вынесут предписание в результате проверки из-за несоответствия помещения, отделочных материалов и систем действующим нормам, арендодатель выполнит предписание. В том числе оплатит или компенсирует вам все расходы, включая штрафы.
Я, профессиональный юрист Воронин Александр Игоревич, оказываю правовую помощь гражданам и организациям. Благодаря уверенным знаниям закона и более, чем десятилетнему практическому опыту в сфере права я успешно защищаю интересы своих клиентов.
У каждого возникают ситуации, когда нужны услуги частного юриста. Если Вам необходима грамотная и надежная правовая поддержка, обращение ко мне будет правильным решением.
Сейчас свои услуги предлагают многие частные юристы. При этом не все из них работают со сложными ситуациями. Я веду гражданские, административные, трудовые, жилищные и другие дела различной сложности, имея профессиональный стаж в сфере права более чем 10 лет.
Вы можете задать свои вопросы online: оставьте сообщение или позвоните (в рабочее время).
Получите консультацию по вашему вопросу .
Звоните:
+7 (994)438-55-80
