Обвал рынка

На фоне начавшегося кризиса из-за пандемии COVID-19 в марте незначительный рост цен на жилье в новостройках наблюдался только в пяти городах-миллионниках. Но в апреле, предупреждают эксперты, рост средних цен на первичном рынке остановится практически во всех городах-миллионниках. Девелоперы столкнутся с обвалом спроса и ростом пессимизма россиян относительно своей покупательной способности. На этом фоне застройщики будут вынуждены стимулировать продажи через прямое снижение цен и скидки. Но из-за перехода на проектное финансирование не у всех компаний есть такая возможность — многие региональные игроки могут уйти с рынка.

Средняя стоимость новостроек в российских городах-миллионниках по итогам первой недели апреля составила 75,9 тыс. руб. за 1 кв. м, свидетельствуют данные ЦИАНа. В целом по стране среднее значение по сравнению с тем же периодом марта не изменилось. Но если рассматривать отдельные крупные города, то только в пяти наблюдался небольшой рост.

Лидерами по росту цен, согласно расчетам ЦИАНа, стал Воронеж, где жилье подорожало на 5%, до 58,4 тыс. руб. за 1 кв. м, и Екатеринбург — на 4%, до 78,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Немного повысили цены и московские застройщики. По данным ЦИАНа, в начале апреля средняя стоимость новостроек составила 203,2 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 1% превосходит значение марта и на 8% — аналогичного периода прошлого года. Похожую динамику заметил гендиректор «Азбуки жилья» Дмитрий Косьмин, согласно расчетам которого новостройки в старых границах Москвы сейчас стоят в среднем 222,6 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 1,4% дороже, чем месяцем ранее. По его мнению, пересмотреть ценовую политику застройщики могут только после завершения режима самоизоляции. Опираясь на существующие факторы, эксперт прогнозирует, что в ближайший год московские новостройки могут подешеветь на 8–12%.

Согласно расчетам ЦИАНа, наиболее выраженное снижение цен на новостройки за последний месяц произошло в Перми: стоимость жилья снизилась на 6%, до 58,6 тыс. руб. за 1 кв. м, это также на 5% дешевле, чем в апреле прошлого года. В Омске первичная недвижимость за месяц потеряла 5%, средняя цена снизилась до 41,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Авито недвижимости» обращают внимание на небольшое снижение стоимости новостроек в Самаре — на 1,15%, до 51,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В ЦИАНе прогнозируют, что в апреле спрос на недвижимость на первичном рынке упадет на 50% из-за низкой активности покупателей.

Гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко считает, что сейчас большинство потенциальных покупателей меняют свои стратегии, рассматривая прогнозируемый экономический спад все серьезнее, они отказываются от планов потратить сбережения, предпочитая сохранить их на черных день.

Но руководитель направления первичной недвижимости «Авито недвижимости» Дмитрий Алексеев указывает, что и при снижении спроса застройщики вряд ли будут проводить политику прямого снижения цен, скорее, речь пойдет о скрытой динамике через скидки и маркетинговые акции. «Снижение реальных цен — единственный способ удержать приемлемые темпы продаж в ситуации, когда, с одной стороны, на рынок давит ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов со стороны банков, которые стали внимательнее рассматривать заявки, а с другой — падает потребительский оптимизм из-за неопределенности с работой и трудоустройством»,— соглашается господин Попов.

Во сколько застройщикам обходится простой

Но Павел Луценко напоминает, что у столкнувшихся с обвалом спроса застройщиков не всегда есть возможность снизить цены или провести акции. В прошлом году рынок перешел на проектное финансирование, доходы девелоперов снизились, не оставив им возможности маневрировать.

Многим региональным застройщикам на этом фоне, по прогнозам эксперта, грозит разорение и уход с рынка, их текущие стройки окажутся незавершенными.

Наиболее остро, прогнозирует господин Луценко, проблема встанет в городах с наименее платежеспособным населением: Кургане, Нижнем Тагиле, Ульяновске, Владикавказе, Тольятти, Кирове и Саранске. Дмитрий Алексеев при этом формулирует более позитивные ожидания, рассчитывая, что государство будет стимулировать спрос на жилье в кризис через доступную ипотеку. Кроме того, некоторые девелоперы вошли в список системообразующих компаний и будут получать поддержку