1 апреля 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», который в частности затрагивает столь важную для арендаторов проблему арендной платы в свете ограничения их экономической деятельности. Напомню, что ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. предусматривает отсрочку арендной платы на условиях и в порядке, установленных Правительством РФ.
Итак.
Для начала давайте обратимся к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества". В приведенном Постановлении Правительства РФ утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.
На кого распространяются данные требования?
В п.1 Постановления установлено, что настоящие требования применяются к договорам аренды недвижимого имущества, которые были заключены до принятия ограничительных мер органами государственной власти в 2020 г. То есть, если Ваш договор заключен, к примеру, до принятия Указа Мэра г. Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 «О введении режима повышенной готовности», то настоящие требования могут распространяться на ваше правоотношение (при соблюдении нижеизложенных условий). В разных регионах страны форма решения органа государственной власти может быть разным. Это могут быть, к примеру, Постановления, либо указы Губернатора и др.
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственность (за исключением жилых помещений). То есть, арендодателем может быть как субъект РФ, так и частное лицо. Если с арендодателем вопросов не возникает, то с арендатором сложнее. Исходя из положений Постановления Правительства от 03.04.2020 N 439 арендаторы, которые претендуют на право получении отсрочки по приведенному Постановлению, должны быть организации или ИП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Что это означает?. На мой взгляд точного перечня таких организаций на сегодня нет. Однако, имеет смысл обратится к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", которое закрепляет перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях пандемии (к их числу относят: авиаперевозки, культура, организация досуга, развлечение, физкультура, общественное питание и др.). При этом есть одно «НО». Приведенный перечень распространяется на ограниченный круг правоотношений. Об этом прямо прописано в п. 2 Постановления Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. № 434. К числу таких правоотношеней относятся кредитные отношения. В связи с чем действие настоящего Постановления носит ограниченных характер. Однако, если исходить из логики законодателя, приведенный перечень экономических отраслей будет относиться (формально) и к Постановлению Правительства РФ, где предусмотрена отсрочка платежа. Поэтому рекоменужно еще и ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».
На какой срок предоставляется отсрочка арендных платежей? Отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 г. с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 предусматриваются основные условия отсрочки платежа. Во-первых, задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Здесь приведу пример: у Вас заключен договор аренды (предположим, вы арендатор). Вы подпадаете под все условия предоставления отсрочки. Вы требуете у арендодателя отсрочку платежа. До 1 октября 2020 г. вы не будете вносить арендные платежи, ссылаясь на соответствующие нормы. После 1 января 2021 г. у вас возникает обязательство постепенно погасить долг. Обязательство должно быть погашено не позднее 1 января 2023 г. В дополнительном соглашении к договору аренды следует указать условия погашения задолженности арендной платы. Если Ваша арендная плата к примеру составляет 100 000 руб. Соответственно, в январе 2021 г. вы обязаны заплатить вашему арендодателю 50.000 руб. Именно по такой схеме арендатор будет погашать свое обязательство по оплате арендных платежей вплоть до полного погашения обязательства. При всем этом арендодатель не вправе превысить сумму платежей погашения арендных обязательств, установленную законом.
В случае, если органы государственной власти субъектов РФ в связи с изменившейся эпидемиологической обстановкой отменят режим повышенной готовности или ЧС, отсрочка действует до 1 октября 2020 г., но при условии, что с момента отмены режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 г. арендатор будет погашать арендные обязательства по оплате в размере 50 % от арендной платы. При этом важно учитывать, что штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются. Таким образом арендодатель не вправе потребовать с арендатора возмещения процентов или неустоек в связи с нарушением порядка оплаты арендных платежей, установленных отсрочкой. В то же время Постановление правительства указывает следующее: установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается.
Арендатор и арендодатель вправе (по соглашению сторон) снизить размер арендной платы. Но ВАЖНО ЗНАТЬ, что это не обязанность арендодателя, а право арендатора, которым возможно воспользоваться. А вот обязательства по несению расходов коммунальных платежей лежит на арендаторе.
Все вышеуказанные условия применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения. То есть сама отсрочка будет действовать с момента введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ.
В итоге хочу отметить, что настоящие условия отсрочки, скорее всего, будут применяться не ко всем организациям (о чем и говорит само Постановление Правительства от 03.04.2020 N 439). Все условия необходимо оформлять в бумажном виде, путем составления дополнительного соглашения к договору. Сама отсрочка будет действовать с момента введения режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 г. Если соответствующий режим будет отменен органами государственной власти ранее 1 октября 2020 г., то в период с момента отмены решения государственного органа до 1 октября 2020 г. арендатор обязан уплачивать 50 процентов от суммы арендных платежей. Обязательство должно быть погашено не позднее 1 января 2023 г.
Большая часть арендодателей идет на уступки своим арендаторам, и предоставляют соответствующие скидки по арендной плате, даже на более лояльных условиях, чем предоставлено это вышеуказанным условиям.
Удачи вам, надеюсь Вам удалось разрешить эти вопросы в положительном направлении для вас.
Знание законов заключается не в том, чтобы помнить их, а в том что бы понимать их смысл!!! Из каждой ситуации есть выход, нужно только лишь найти правильную дверь.
Добрый день! Очень полезная публикация. Спасибо! У меня вопрос по этой теме. Мы - бюджетное казенное учреждение являемся балансодержателем имущества, которое сдаем в аренду организации. Арендодатель по договору об аренде - минимущества региональное. Арендатор обратился с просьбой об отсрочке и снижению арендной платы, кто составляет дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы и отсрочке по ней? я так понимаю, что стороны договора об аренде, то есть минимущество, мы и арендатор? Или можно просто между нами и арендатором?