Как подарить жилье и не оказаться на улице: три важных пункта в договоре

Стоит признать, что дарение часто проигрывает завещанию, когда встает вопрос с передачей жилья по наследству. Но не всегда такое решение оказывается правильным.

Взять хотя бы проблему с обязательными наследниками: завещание не гарантирует, что наследникам не придется делиться впоследствии с нетрудоспособными членами семьи наследодателя.

Поэтому предлагаем рассмотреть несколько вариантов, как можно оформить дарственную, чтобы минимизировать все возможные риски для дарителя.

✅ «Обязуюсь подарить»

В договоре можно указать, что вы обязуетесь передать квартиру не сразу, а через некоторое время (например, через несколько лет или по достижении одаряемым совершеннолетия). Такая формулировка дает сразу несколько плюсов.

Во-первых, до того, как наступит момент передачи дара, даритель остается полноправным собственником квартиры.

Во-вторых, он получает дополнительную возможность отказаться от договора.

Закон позволяет отказаться от передачи дара, если после заключения договора у дарителя ухудшилось здоровье или изменилось его материальное, семейное положение так, что дарение в этих новых обстоятельствах приведет к значительному снижению уровня его жизни.

Для отказа от дарения по этим основаниям достаточно направить письменное уведомление одаряемому.

С момента его получения договор считается расторгнутым — так что дарителю не придется обращаться в суд. Однако правом на отказ можно воспользоваться лишь до того, как наступит момент исполнения договора (т. е. до оформления собственности на одаряемого).

Но одаряемый, в свою очередь, может оспорить в суде правомерность одностороннего расторжения договора дарения.

А в-третьих, если даритель не доживет до момента исполнения обязанности передать дар, это должны будут сделать его наследники.

То есть одаряемый в любом случае получит квартиру. А вот если такая участь постигнет одаряемого, то его наследники уже не смогут потребовать от дарителя, чтобы тот передал им квартиру (обязательство в этом случае прекращается).

Иными словами, отсрочка дарения позволяет дарителю оставаться собственником как можно дольше — теоретически, до конца жизни, гарантируя при этом передачу дара в обусловленный срок.

✅ «Безвозмездное пользование»

Если предмет договора (т. е. квартира или дом) является для дарителя единственным жильем, то у него есть основания опасаться, что он может остаться на улице.

Обычно юристы рекомендуют включить в договор пункт о пожизненном проживании дарителя в жилом помещении.

Однако это не дает 100%-ной защиты, т. к. в случае продажи жилья (а став собственником, одаряемый вполне может это сделать), новый хозяин сможет выселить дарителя (т. к. он никаким обязательством с ним не связан).

Федеральная нотариальная палата предлагает более надежный вариант защиты: включить в договор дарения пункт, что одаряемый обязуется обеспечить дарителю безвозмездное пользование квартирой в течение определенного и длительного срока (например, 50 лет).

До истечения этого срока договор нельзя расторгнуть, кроме как в судебном порядке и по очень уважительным причинам.

По сути, получаем смешанный договор: дарения и безвозмездного пользования. Суды уже признавали законными такие модели соглашений.

В рамках обязательства безвозмездного пользования нотариусы предлагают возложить на одаряемого обязанность обеспечить дарителя другим равнозначным жильем, если тот досрочно откажется пользоваться квартирой из-за того, что она стала непригодной для проживания.

Поэтому, если одаряемый продаст или подарит кому-то квартиру, даритель будет надежно защищен: обязательство по безвозмездному пользованию переходит по закону к новому собственнику.

Кроме того, он может требовать от одаряемого предоставить другое жилье, т. к. условия проживания ухудшились.

✅ «Отмена дарения»

Отменить дарение после того, как оно уже произошло, крайне сложно: например, должен быть вступивший в законную силу приговор суда о том, что одаряемый покушался на жизнь дарителя или его семью.

Однако есть исключение на тот случай, если даритель переживет своего одаряемого. Тогда для отмены дарения достаточно письменного заявления дарителя в Росреестр или нотариусу (если договор был заверен нотариально).

Но в договоре обязательно должен быть соответствующий пункт — иначе не удастся воспользоваться этой возможностью.

Как видно, дарение можно сделать гораздо более безопасным, если все тщательно прописать в договоре.