Как выиграть земельный спор

Подробнее ➤

Земельные споры – наисложнейшие из всех существующих споров с недвижимостью. Самыми распространенными земельными спорами являются споры:

• о границах земельных участков (установление границ, оспаривание межевания, исправление кадастровой ошибки, восстановление границ и освобождение самовольно занятого участка и т.п.;

• в связи с отказом от продления договора аренды на земельный участок;

• о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы.

В этой статье главным образом на личном опыте вкратце расскажу о некоторых «хитростях» как «выиграть» такие дела в суде.

Споры о границах земельного участка

Такие дела редко проходят без проведения судебной землеустроительной экспертизы. Но имейте ввиду, что суд по своей инициативе не назначит экспертизу. Если Вам нужно доказать те обстоятельства, которые может установить только экспертиза, то именно Вам нужно заявить ходатайство о ее назначении. Все документы о границах земельного участка нужно постараться предоставить суду еще до ее проведения. Если нет каких-то документов-то заявляйте ходатайство об их истребовании. Потом будет уже поздно!

ПРИМЕР: На консультацию обратился гражданин, который проиграл дело в 1 й инстанции только потому, что предоставил суду в качестве доказательства лишь досудебное заключение еще 3 х годичной давности с администрацией, а дело было об оспаривании факта, что неверно был проведен раздел его же двух рядом лежащих участков с 2 я домами. И он не стал просить суд о назначении по делу землеустроительной экспертизы. Это же лишнее-администрация его поддержит. Что стало его фатальной процессуальной юридической ошибкой. Новый глава отказался согласиться с заключением предшественника.

Обязательно участвуйте в обсуждении вопросов, которые будут поставлены на разрешение эксперта. Присутствуйте лично при обмерах земельного участка, проводимых экспертом.

СОВЕТ: Свидетелей целесообразно допрашивать после проведения по делу экспертизы: до экспертизы у суда нет пока представления об объекте спора, что и где находится на спорных участках. При наличии же экспертного заключения для наглядности можно просить свидетелей давать показания с помощью графических материалов, которые содержащихся в нем.

Все свои доказательства постарайтесь представить суду до принятия решения по делу. Ведь в апелляционной инстанции ссылаться на новые доказательства или заключения запрещено.

Отказ от продления договора аренды

Из рассказа доверительницы: «Срок аренды - 3 года и на данный момент он уже истек. Земля приобреталась в аренду на аукционе. За эти 3 года на участке поставили забор, подвели коммуникации, начали возводить фундамент. Незавершенки как таковой для регистрации в собственность еще нет. В настоящее время в связи с трудным финансовым положением нет возможности продолжать строительство. В продлении договора аренды мне отказано. Как быть, и кто теперь компенсирует произведенные уже расходы в случае расторжения-не продления договора аренды участка?

Действительно, часто встречаются ситуации, когда строительство на арендованном земельном участке не удается завершить в срок из-за сложных процедур подготовки исходно-разрешительной и проектной документации или из-за отсутствия финансирования и просто безалаберности многих привлеченных лиц. Еще с 1 марта 2015 года вошли в действия глобальные поправки в Земельный кодекс РФ и самыми «худшими» стали изменения положений о продлении аренды на земельный участок, предоставленный под строительство.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» (а именно п.21 ст. 3) предусматривает положения, позволяющие все-таки некоторым категориям арендаторов-«недостроевцев» однократно получить землю в аренду на три года для завершения строительства, не дожидаясь торгов, в случае:

• если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года

• или такой земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду.

Именно этой нормой и руководствуются сейчас суды, рассматривая подобные дела. Если аренда не будет продлена в срок до окончания текущего договора или после ее продления объект не достроят в течение 3 лет, то в силу ст. 239.1. Гражданского кодекса РФ, объект незавершенного строительства может быть продан на аукционе. Вырученные деньги, за вычетом расходов на аукцион, получит владелец «недостроя».

СОВЕТ: Не пропустите срок действия первоначального основного договора аренды, вовремя оплачивайте арендные платежи, оформляйте «незавершенку» побыстрее в собственность – это гарантированные условия продления аренды. Даже по суду как с ранее заключенным «добропорядочным» арендатором.

Согласно позициям Арбитражных Судов РФ, высказанной им в ряде постановлений по рассматриваемым делам, не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды. Необоснованные действия по отказу в продлении аренды или расторжению договора аренды оспаривайте в судебном порядке.

Статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
Согласно пункту 1 ст.621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Пунктом 3 ст.35 ЗК РФ определено: собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 и в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Указанная позиция нашла свое отражение в новой редакции ст.39 ЗК РФ.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»)-договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Исход судебного разбирательства по таким искам зависит от правильной юридической оценки ситуации, от конкретных обстоятельств и наличия соответствующих доказательств.

Споры с соседями

Верховный суд определил подход к одному из самых изматывающих и скандальных судебных споров - искам соседей друг к другу, когда люди не могут договориться о границе своих участков земли. Если верить статистике, подобные дела - наиболее часто встречаются в судебной практике, когда речь идет о разрешении споров соседей. Вряд ли можно найти на просторах страны районный суд, который бы не рассматривал в год менее 30 дел исков соседей, не поделивших законные сотки. Кто-то недоволен тем, что сосед захватил буквально сантиметры чужого участка, а кому-то приходится возмущаться перенесенным на метры в глубь собственной территории забором соседа. В любом случае миром договориться почти ни у кого из сторон такого спора не получается, и граждане идут в суды. Но и там не всегда находят правильные статьи и нормы для решения земельных конфликтов. Поэтому определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотревшей такой спор, может оказаться очень полезным гражданам, попавшим в похожую ситуацию.

Дело: один гражданин обратился в суд с иском к своему соседу по дачному участку. Его возмутило, что «захватчик» перенес свой забор в глубь его участка, отхватив 4,8 метра его личной территории. Еще истец попросил суд обязать соседа разобрать свой забор и перенести его назад.

Районный суд, рассматривая этот спор, исходил из того, что истец и ответчик - собственники соседних участков земли, а граница-межа между их участками определена заключением кадастрового инженера. Так что никаких нарушений и нет.

А еще суд отказался обязывать соседа разобрать и перенести забор, потому как стоит этот забор правильно - на границе, указанной кадастровым инженером. Апелляция с решением коллег из райсуда полностью согласилась. Так дело дошло до Верховного суда. Там вердикт местных судов изучили и сказали, что решение неверное - нарушены нормы законодательства. Вот какие нормы закона по разъяснению Верховного суда надо применять в таких спорах.

По кадастровому закону заинтересованное лицо не имеет права высказывать возражения по поводу границ участка соседа, если это не общие границы. Есть Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» № 221 от 24.07.2007 г., где в ст. 39 сказано: «местоположение» границ земельных участков надо обязательно согласовывать с так называемыми заинтересованными лицами. Это делается в тех случаях, когда «в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или, уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости».
Верховный суд подчеркивает - предметом согласования по закону о кадастре является определение границ одного участка, которые одновременно являются границами соседних соток и принадлежат тому, кого закон называет заинтересованным лицом. При этом, напоминает Верховный суд, по тому же кадастровому закону это заинтересованное лицо не имеет права высказывать свои возражения по поводу границ участка соседа, если это не их общие границы.
Статья 39 Закона о кадастре гласит, что согласование границ проводится с гражданами, обладающими смежными участками на праве собственности. Из этого правила есть исключения - не требуют согласования границы смежных участков, если сотки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам в пожизненное, наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование. Не согласовывают с соседями и земли, предоставленные юридическим лицам, которые не являются ни государственными, ни муниципальными организациями. Также не требуется согласования, если государственная или муниципальная земля предоставлена в бессрочное пользование казенному предприятию.

В этом деле райсуд установил факт, что спор идет о смежных участках собственников. Закон «О государственном кадастре» говорит, что согласование границ по выбору кадастрового инженера можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или согласовывать границы с каждым по отдельности.

И еще Верховный суд напомнил - обычно согласовывают места, по которым пройдут границы, на собрании заинтересованных граждан, если речь идет о территории населенного пункта и его границах. Но в этом случае внутри самой деревни или поселка границы не рисуются.

В нашей же ситуации межевание проводил кадастровый инженер, а заказчиком работ был один из соседей. Они оба прекрасно знали о том, что есть еще один - смежный собственник. Но с ним границу не согласовывал никто из сторон.

И еще один важный момент: кадастровый инженер установил границу заказчика по фактической границе, то есть нарисовал землю там, где уже стоял-был установлен забор соседа. Т. е. кадастровый инженер, проведя границу между участками по забору, то есть по фактическому землепользованию, не мог не знать, что эта граница не совпадает с границей в документах.

ВЫВОД: отсутствие согласования границ участка может свидетельствовать о недействительности межевания. И в подобных спорах об установлении границ местный суд вправе сам дать оценку действиям кадастрового инженера даже без просьбы одной из сторон. Заявленные соседом требования к захватчику подпадают под статью 60 Земельного кодекса-о таком способе защиты своих интересов, как восстановление положения, которое было до того, как были нарушены права гражданина на земельный участок. В итоге кассационный суд отменил все решения и велел пересмотреть дело, но с учетом своих разъяснений.

О сроках исковой давности в спорах о земле с соседями и администрацией

Согласно Гражданскому кодексу, общий срок исковой давности составляет три года. При этом течение срока давности начинается со дня, когда человек узнал, что его право нарушено, подчеркнули судьи. Такой порядок касается не только физических лиц, но и госорганов, а также органов местного самоуправления. Таким образом, срок исковой давности надо считать с того момента, когда администрация района узнала, что их земля попала в руки недобросовестного собственника. Именно поэтому срок прокурорской проверки или любой другой для начала отсчета срока давности правового значения не имеет, указали судьи. Для это есть ссылка на пункт 57 постановления Пленума Верховного суда № 10/22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому срок исковой давности начинается со дня, когда гражданин или госорган узнал и/или должен был узнать о записи в ЕГРП.

Если данная статья показалась Вам полезной, поделитесь ей с окружающими, возможно, кому-то она поможет.

Ваша подписка и лайки меня очень поддерживают.

Спасибо, что прочитываете до конца!