Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Правоотношения Сторон возникли из договора аренды нежилых помещений и регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса).
По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Из содержания приведенных норм следует, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.
В силу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Таким образом отсутствие у Арендатора в заявленный период возможности использовать нежилое помещение в соответствии с условиями договора освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.
Относительно требования о взыскании договорной неустойки можно отметить следующее.
В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Согласно толкованию пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса, данному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2012 № 3352/12, юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы возможна только при одновременном наличии совокупности ее существенных характеристик: чрезвычайности и непредотвратимости.
Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы «нормального», обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах.
Чрезвычайный характер непреодолимой силы не допускает квалификации в качестве таковой любого жизненного факта, ее отличие от случая в том, что она имеет в основе объективную, а не субъективную непредотвратимость.
Поскольку обстоятельства, сделавшие невозможным использование Арендатором арендованного недвижимого имущества по назначению, находятся вне его контроля, не зависят от воли сторон Договора, другими словами, носят объективный характер, Арендатор должен быть освобожден от ответственности за неисполнение своих обязательств, поскольку это оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.03.2015 N Ф 08-1226/2015 по делу N А 77-525/2014)
Из п.5.1.1 Договора следует что Арендатор в течении срока аренды имеет право беспрепятственного и неограниченного доступа к Помещениям…, подп. А, Б п.8.3 Договора предоставляет право Арендатору в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае, если:
Арендодатель не предоставляет Помещения в пользование Арендатору…
Помещения в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования.
Арендатор не устранил такие нарушения в течении 30 (тридцати) календарных дней с момента получения такого уведомления от Арендатора.
Обстоятельства непредоставления для пользования арендованными нежилыми помещениями наступили в следствие издания правовых актов РФ и г. Москвы:
-Указ Президента РФ от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней"
-Указ Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)"
-Указ мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ "О введении режима повышенной готовности"
-Указ мэра Москвы от 26 марта 2020 года № 31-УМ "О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ"
Выводы за вами!
