Отсрочка по уплате арендных платежей.

Распространение новой коронавирусной инфекции породило не только сложную эпидемиологическую обстановку, но и ситуацию кризиса практически во всех сферах. Неопределенность продолжительности такого положения, его последствий, заставляет предпринимателей при принятии решений руководствоваться в большей степени вопросом выживания их бизнеса.

Арендные платежи являются значительной строкой расходов, особенно ощутимой, если арендуемое помещение невозможно использовать. Одной из ключевых задач является снижение, в идеале освобождение от уплаты аренды.

Для достижения цели арендатором должны быть вовремя использованы правильные инструменты. Какие это инструменты, что и в каком порядке нужно предпринять, какие действия арендатора или арендодателя будут расценены как не добросовестные? Ответы на эти вопросы далее.

Федеральным законом № 98-ФЗ от 01.04.2020 (далее – Закон № 98-ФЗ) введены положения, согласно которым арендатор наделяется правом:

требовать отсрочки уплаты арендной платы с корреспондирующей обязанностью арендодателя такую отсрочку предоставить;

по согласованию с арендодателем изменять размер арендной платы за период 2020 г. в любое время;

требовать уменьшения размера арендной платы за период 2020 г.

Подчеркну, обязанность у арендодателя согласно Закону № 98-ФЗ возникает только по предоставлению отсрочки.

Стоит отдельно отметить, что постановлением Правительства РФ предоставлена отсрочка по уплате арендных платежей за аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Позднее распоряжением Правительства РФ ряд субъектов малого и среднего предпринимательства были освобождены от уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества за апрель – июнь 2020 г. Правительством РФ рекомендовано органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления руководствоваться этим же положением.

В Правительстве понимают, что единственно верной и действительно ощутимой мерой поддержки для бизнеса является полное исключение расхода по аренде, но даже в условиях применения ограничительных мер Правительство не может обязать арендодателей частных собственников недвижимого имущества не взымать арендную плату. Действительно ли отсрочка поможет предпринимателям снизить финансовую нагрузку, и является ли она единственным возможным способом разрешения проблемы?

В связи с предоставлением отсрочки обязанность уплаты арендных платежей остается, только ее исполнение растягивается во времени. После снятия ограничительных мер, связанных с пандемией, бизнес только начнет выходить из кризиса, доходы постепенно будут возвращаться на прежний уровень, не говоря уже об их росте и в этой ситуации обязательным к исполнению станет отсроченное обязательство по уплате аренды. Таким образом, в связи с отсрочкой долговая нагрузка арендатора только увеличится.

В большей степени для арендаторов предпочтительны два варианта разрешения проблемы:

уменьшение арендной платы;

расторжение договора аренды.

Оба способа осуществимы при использовании следующих инструментов:

Ст. 417 ГК РФ: «Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части».

или

Ст. 416 ГК РФ: «Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает».

Обе статьи предусматривают прекращение обязательства из-за невозможности его исполнения. При этом, предпочтительной к применению представляется ст. 417 ГК РФ, так как в ситуации применения ограничительных мер она является специальной. Обосновать прекращение обязательства можно ссылками на указамы Президента РФ о нерабочих днях, и Указ Мэра Москвы о введении режима повышенной готовности.

Ст. 328 ГК РФ: «В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков».

С момента опубликования Закона № 98-ФЗ большое количество юристов высказались о порядке его действия, его конституционности, взаимодействии с другими законами и сформированной практикой. На одной позиции считаю нужным остановиться подробнее, потому как вижу частое ее упоминание и считаю ее ошибочной.

Состоит позиция в том, что Законом № 98-ФЗ заблокирована возможность применения статей 328, 416, 417 ГК РФ. Правовое обоснование состоит из положений:

пункта 1 ст. 307.1 ГК РФ: «К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III)». (ст. 416 и 417 ГК РФ относятся к общим положениям об обязательствах).

пункта 4 ст. 328 ГК РФ: «Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное».

Содержит ли Закон № 98-ФЗ иное? Нет, не содержит. Он устанавливает лишь три положения, каждое из которых наступает или может наступить на основании заявления арендатора, Закон не обязывает арендатора заявлять только одно какое-то требование (так, дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки может содержать положение и об уменьшении арендной платы) и не ограничивает арендатора в праве заявлять иные требования, например, о досрочном расторжении договора. Поэтому Закон № 98-ФЗ не блокирует возможность применения ст. 328, 416 и 417 ГК РФ.

Еще одним и, на мой взгляд, самым оптимальным инструментом для снижения арендной платы или расторжения договора аренды является «существенное изменение обстоятельств».

Ст. 451 ГК РФ: «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа».

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Статья содержит 4 теста, которые арендатор должен пройти в совокупности положительно.

Первый тест. «В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет». Действительно, еще в феврале 2020 г. никто не мог предположить, какие последствия повлечет распространение коронавируса.

Второй тест. «Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота». Введённые ограничительные меры обязательны для всех, предотвратить или минимизировать их влияние теоретически можно, например, организовав службу доставки еды из ресторана. Поэтому, каждая ситуация уникальна, каждая разрешается отдельно, но в большинстве случаев ст. 451 ГК РФ применима.

Третий тест. «Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Например, офисное помещение, ежемесячная аренда которого составляет 500 тыс. руб., не используется по назначению в связи с переводом всех сотрудников на дистанционный способ работы. Или арендованная площадка для проведения детских мероприятий, которая также не может использоваться, а обязательство по уплате арендных платежей сохраняется.

Четвертый тест. «Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона». Из обычаев такое распределение рисков не следует, поэтому арендатор успешно пройдет тест, если только в договоре аренды не предусмотрена ситуация пандемии, что представляется маловероятным.

Прохождение всех тестов позволит арендатору требовать снижения арендной платы или расторжения договора, но сделать это нужно в правильном алгоритме. При этом, самым оптимальным способом решения проблемы является изменение или расторжение договора по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Для этого необходимо составить обращение к арендодателю с предложением изменить размер арендной платы или расторгнуть договор. Требование должно быть обоснованным, снижение размера арендной платы лучше связать со снижением дохода, с сокращением возможной к использованию площади. Расторжение договора можно обосновать тем, что больший промежуток действия договора приходится на период пандемии или что срок действия договора истекает в период пандемии.

Важно помнить, если договориться не получится, изменение или расторжение договора будет проходить в судебном порядке, поэтому действия как арендатора, так и арендодателя должны быть не только законными, но и объективно добросовестными.

Принцип доброй совести будет соблюден тогда, когда арендатор направит обоснованное письмо с соответствующим требованием, полностью не прекрат уплату арендной платы со ссылкой на форс-мажор (форс-мажор освобождает только от убытков и неустойки). А арендодатель, со своей стороны, получив такое письмо, или приведет свое обоснование невозможности исполнения требования, или исполнит его (в п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ законодатель прямо не предусматривает обязанность арендодателя снизить арендную плату, но все же дает такой посыл и оставляет вопрос необходимости снижения и размера снижения на усмотрение суда).

Важно понимать, как именно пандемия коронавируса повлияла на того или иного арендатора, насколько введенные ограничительные меры сократили его доход. Например, посещение ресторанов или кинотеатров было полностью ограничено, и именно это обосновывает финансовые потери, или, например, деятельность магазина по продаже бытовой техники не была ограничена, но из-за уменьшившегося потока людей такой арендатор также несет потери. Условия финансовых потерь у этих арендаторов разные. Применение ст. 417 ГК РФ к первому случаю более очевидно, но к обоим случаям применима ст. 451 ГК РФ.

Нельзя забывать и про справедливость распределения риска, связанного с возникновением пандемии. Арендодатель, единственным видом деятельности которого является сдача недвижимости в аренду, у которого есть свои обязательства, который при заключении договора аренды рассчитывал на определенный ежемесячный доход, не должен принимать на себя весь риск.

Пандемия коронавируса позволяет нам проследить столкновение двух доктрин frustration of contract (доктрина тщетности договора) и pacta sunt servanda (доктрина абсолютизации договора). Судам при разрешении вопроса о расторжении договора необходимо будет учитывать много факторов: срок договора, степень ограничения возможности использовать предмет аренды, прописанная в договоре цель использования арендованного имущества, возможность использования предмета аренды для иных целей, возможность заключить договор субаренды и др. Анализ всех факторов в совокупности для каждого спора в отдельности позволит суду принять либо сторону арендодателя, либо сторону арендатора, либо привести стороны к консенсусу о размере арендной платы.

В любом случае, каждой стороне предстоит сложный процесс доказывания.